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安易に家賃を値引きはしない

​賃貸経営を行うにあたり、一番困ることと言えば、クロージングに「家賃値引き」を要求されることではないでしょうか?

​近年、不動産賃貸物件数は「飽和」状態となっていることから、借り手市場となっています。ですので、家賃値引き交渉が入った時、交渉に応じなければ、成約のチャンスを逃してしまうと思われますが、ただ家賃値引きを毎回していれば、確実に収益に悪影響を及ぼし、賃貸収入だけで安定的な経営を行うことは難しくなります。

​では、安定的な経営を行うには、どのような対応を行えばいいのでしょうか?

①初期費用の見直し

​~敷金・礼金の見直し~

​賃貸に入居する際、ご契約者様は仲介会社に『初期費用』を支払います。

初期費用は築年数/エリアなどにより、設定項目が異なっています。

一般的に、築年数が浅い物件ほど、設定項目数が多く、敷金・礼金は必ず入っている場合があり、一部の築年数が古い物件においても、敷金や礼金のどちらかが入っている場合があります。

もし、初期費用の中に敷金・礼金が入っている場合には、どちらかもしくは両方を無料にしてみてはいかがですか?

2020年4月に民法が改正になり、敷金返還ルールがより具体化になったことから、あえて敷金を設定しなくてもいい(=返還確率が高いから)ので、この際敷金を無料にしてみてはいかがですか?

​また、礼金に関してはこれは本来、不動産管理会社が少なく、賃貸物件数が今より少なかった昔、入居することはものすごく大変な時代、オーナーに入居させてもらったお礼という気持ちで生まれたのが礼金制度。今の時代、賃貸物件の数は飽和状態となっていることから、時代に合っていないもの。もし礼金が設定されている場合には、すぐに外した方がいいですね。

​~フリーレントの活用~

​初期費用の見直しで、最も効果が大きいサービスとして、家賃が一定期間無料となる「フリーレント」というものがあります。

​初期費用の中には、前家賃と呼ばれる数か月の家賃が初期費用の中に含まれているので、どうしても契約時に多額の費用が発生しがちになります。

そこで、前家賃の家賃分を無料=フリーレントを設定すれば、初期費用の総額が減りますので、入居の際の決め手となる場合が多いです。

​ただ、他物件もフリーレントを設定(大体家賃1か月分)していることが多いので、注意が必要です。また、フリーレントをつける際、特約を付けないと理論的にはフリーレント終了と同時に解約してしまう可能性もありますので、フリーレントをつける時には「短期違約金」の特約(山梨県内の場合だと、1か月分家賃)をつけ、早期退去を防ぐことが大切です。

②共用部分清掃

​毎月お客様が管理会社に支払っている費用の内で、家賃と共益費(管理費)は別になっている所は多いと思われますが、共益費が家賃とは別になっている最大の理由は、お客様が共有して使用する部分(共用廊下、共用灯など)の維持費などを出し合うことを目的としています。

多くの賃貸物件では、一般的に月に1回/週に1回清掃業者さんが物件に来て清掃活動を行っていると思われますが、特に夏の季節は「蜘蛛の糸」「ムシの死骸」「雑草」等が多くなるので、週に1回だけの掃除だけでは、正直間に合いません。

このような状態が続くと、お客様の中には家賃が高いのでは?と感じてしまう場合も出てきますので、お時間がある時は極力アパートに来られて掃除をされることを強くおススメします。

またごみ置き場も意外に汚い場合もありますが、ごみが散乱した状態で使用し続けると、心無い第三者がわざとごみを捨てることがあります。

​ごみ置き場が汚い=入居マナーが守られていないと判断されますので、ごみ置き場は常にきれいにしておくことが大切です。

③家賃の値引きは最後の手段

​空き部屋がある賃貸物件では、不動産賃貸検索ポータルサイトに物件情報を掲載していますが、もし募集している部屋の集客が弱くなっているという理由で、家賃を数千円程度値下げした場合、異常なほどすぐに問合せ連絡が入る場合が出てきますが、その一方で、現在入居している部屋のお客様にとって、自分たちが住んでいる部屋の家賃に比べて、募集部屋の家賃が安かったら「不公平」だと感じ、家賃減額請求を申し入れる場合が出てきます。

このような状態に至ると、家賃値下げを止めることはできなくなり、賃貸経営的にもマイナス方向に行ってしまいます。家賃の値下げは、いい意味でも悪い意味でも拡散力は強いのですが、利幅が減ることを覚悟しなければなりません。