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管理会社の見直し

​安定した賃貸経営を行うには、有能なバディ(相棒)=管理会社が必要となります。

賃貸経営を行う際には、様々なトラブル(入居者トラブル/設備不良トラブル/家賃滞納トラブル/退去トラブル)がつきものですが、このようなトラブルは多種多様あることから、専門家に任せた方が早く解決することができます。

また募集をする部屋があった場合、管理会社の仲介専用のグループ会社があれば、管理・仲介サイドがタッグを組み、一日も早く空き部屋を埋めるべく、営業努力をしてくれます。

ただ、下記に該当するような対応をとっている管理会社だった場合には、管理会社を見直すことをおススメします。

これから先、日本の人口は減少傾向となっていくものの、賃貸物件数はすでに飽和状態。新地物件建築を停めない限り、空き室率はもっと高くなり、何も対応をしていない管理会社・オーナーは確実に淘汰されていきます。

①空室対策・提案をしていない

​築年数が経過した物件は、築年数が浅い物件と比べると、設備面においてどうしても劣ってしまいます。

築年数は、年齢と同じなのでごまかすことはできませんが、ただ近年では築年数が経過した物件を、新築並みの部屋にリノベーションし、その際家賃を数パーセント値上げをして収益改善を試みる物件が多数あります。

ワンポイントでもリノベーションを行うだけでも、家賃値下げをしなくても十分集客することができますが、空き室対策を提案できない管理会社は、ただ単に家賃値下げを要求しているだけですので、もしこのような管理会社に管理を委託している場合は、すぐに違う管理会社に切り替えるべきです。

②家賃相場信者になっている

現在の賃貸物件の集客は「​不動産賃貸ポータルサイト」を活用するのが一般的となっています。ほぼ全ての賃貸アパートの物件情報が掲載されている以上どうしても築年数・間取りに応じた平均家賃が出てしまいます。

競争力が低下し、リノベーションを施さない古い賃貸物件は、家賃を値下げするしか集客をすることができませんが、エリア内で同築年数の物件が値下げをした場合、それに連動して他の物件も、対抗処置として同程度まで値下げをしてきます。

​現在の相場家賃は、ポータルサイトの影響によるものが大きいことから、本当の意味で適正家賃相場と言えるような状態ではありません。

​その証拠に、弊社所有物件のリノベーションをした部屋の家賃は、相場家賃と比べて、約1.6万円以上高いにも関わらず、成約となっています。

③トラブル解決に時間がかかりすぎ

賃貸アパートは、どうしても様々な問題を抱えてしまいます。

管理会社は、多種多様化した様々なトラブルを解決するのが仕事ですが、ただトラブルを解決するのに、時間がかかりすぎてしまうと、場合によっては物件・管理会社の社会的評価にも影響を与えてしまう恐れが出てきます。

最悪は、オーナー決裁が必要になってくる場合もありますが、ただ毎回オーナー決裁を求められるようでは、管理会社の管理体制に問題があるとしか言いようはありません。

​もしトラブル解決に時間がかかっている件数が多い場合には、担当者を変えるか、管理会社を変える必要性があります。