空室対策コンサルタント ㈲山長
2月14日6 分
最終更新: 4月12日
賃貸物件を探している方は平均3件内見していると言われています。内見されたことは少なくとも物件に興味を示していることから、決め手となるようなものがあれば成約率は一気に高まります。
仲介会社は賃貸繁忙期入居促進キャンペーンを実施し、成約率を高めようとしています。
ただ大手仲介会社が行う入居促進キャンペーンは「景品」がメインであることから、初期費用を抑えたい内見者にとって本当の意味における「キャンペーン」とは程遠い感じがします。
そこで本投稿は成約率アップが期待できる効果的な入居促進キャンペーンについてお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
１．入居促進キャンペーンの狙い
２．【成約率UP】効果的な入居促進キャンペーン紹介
１）契約日を月末指定にする
２）敷金・礼金を無料化にする
３）フリーレント設定する
４）家賃保証会社保証料の見直し提案
５）ウェルカムバスケット
６）弊社事例紹介
３．まとめ
【本記事でお伝えする結論】
賃貸物件に入居する際、物件紹介してくれた仲介会社に「初期費用」を支払わなくてはなりません。築年数／エリアによって差異はあるものの、平均的な初期費用の総額は家賃4～6か月と言われています。
新生活を始める時は入用が嵩んでしまうため、部屋探しされる方は初期費用を抑えたいと考えています。実際CHINTAIが調べたところによると、約8割は初期費用を節約したいと回答しています。
▶CHINTAIが発表したリリースは、こちらをご覧下さい。
初期費用を抑えたい方が多いということは、初期費用を可能な限り抑える提案を内見時にできれば成約率を高めることが期待できます。
初期費用を抑えることができれば、入居促進効果は高くなります。今回紹介する裏ワザを使えば初期費用を抑えることができるため、クロージング時に有利となります。
ただし裏ワザを使う際には、事前に仲介会社に了解を得ることが重要です。了解を得ないままいきなり変更依頼をかけると担当者の負担が増えてしまいます。
それでは初期費用が抑えられる裏ワザを紹介していきたいと思います。
初期費用の中には当月分及び翌月分家賃を先払いする「前家賃」が含まれています。契約当月の家賃は日割り計算となるため、契約日を可能な限り月末設定することで、当月家賃を抑えることができます。
入居審査で何も問題がなければ概ね2週間程度で契約手続きを終えることができますので、月初～月中までに入居申込されれば月末契約が可能です。
敷金・礼金は昔からある商慣習であり、少なくとも今の時代には合いません。
敷金は担保的要素が強いものですが、家賃保証会社を利用することで滞納が発生しても代位弁済による保証があり、また借主自身も退去費用を抑えたいと考えている傾向が強いことから、敷金を預け入れる意味合いが少なくなっています。
また礼金は物件供給数が少なかった時代における「貸主御礼」的な要素が強いものであるため、今の時代には合いません。
敷金・礼金を無料にすることで、初期費用を圧縮させることができます。
フリーレントとは一定期間家賃が無料になるサービスのこと。フリーレントを設定することで前家賃に含まれている家賃のみが無料となるため、初期費用圧縮が期待できます。
フリーレントの注意点は、借主が早期解約してしまうと貸主／管理会社は大損してしまいます。
そのためフリーレント設定する場合は賃貸借契約書の特約事項に「短期解約違約金」を設定することで、短期解約を予防することができます。
家賃保証会社を利用する場合、一般的には契約時に初回保証料を支払うことが多いです。初回保証料は仲介会社によって差異がありますが、平均すると家賃50～100％となっています。
家賃50～100％の保証料が初期費用に含まれていると、初期費用が高額になってしまいます。
ただし弊社の有料コンサルティングをお申込された方のみ、初回保証料の見直しテクニックをお教えいたします。有償コンサルティングに関しては、こちらをご覧下さい。
入居日当日から必ず使うものといえば
ティッシュペーパー
トイレットペーパー
市町村指定のごみ袋
ですよね。ただ引越し当日に嵩張る日用品を買いに行くのはできたら遠慮したいと借主は思っているはずです。そこで内見時にこれらを部屋に用意することによって、貸主の本気度を内見者に示すことができます。
実際弊社物件でも日用品を用意していますが、実際に入居された借主からは高い評価を頂いております。
弊社物件では競合他社との差別化を図るため、仲介会社協力のもと初期費用を相場の4分の1程度まで抑えた見積書を内見者に渡しています。
初期費用が安くなったことで入居促進が図りやすくなり、また日用品を用意したウェルカムバスケットは借主から大変喜ばれています。
今回は成約率アップが期待できる効果的な入居促進キャンペーンについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
ただ今回紹介した初期費用が安くなる裏ワザは、殆どの物件で対応していません。
内見者は競合物件の見積書も確認しているはずであるため、裏ワザを使った初期費用を提示すれば成約率は一気に高くなると思います。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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