空室対策コンサルタント ㈲山長
3月3日4 分
一般的に新規物件を購入／建築する際、数千万～数億円規模の金額を用意しなければなりません。そのためキャッシュで物件を購入される方は皆無に近く、貸主の多くは金融機関から融資を受けています。
アパートローン金利は金融機関によって異なっています。
都市銀行や地方銀行では1～2％台、信用金庫や信用組合では2％台が多くなっています。
アパート融資は多額の借入を起こすため金利がたった0.1％異なるだけで利息支払いが雲梯の差となります。貸主の多くは低金利設定となっている都市銀行／地方銀行を検討したほうがいいと考えるのが自然です。
物件を建築すると資産価値が高いため、高い家賃で募集しても満室状態をキープすることは比較的容易です。
しかし築年数が10年目を過ぎてくると資産価値が徐々に低下し、空室が目立ち始めるようになるため早期客付けが難しくなります。そのため家賃値下げを余儀なくされますが家賃値下げは利幅が少なくなるため収益が低下してしまいます。
GMO賃貸DX WEBメディア編集部が賃貸オーナーにアンケート調査をした所、空室率上昇／物件老朽化を気にしている方が約4割いることがわかりました。
空室率が上昇すると募集しても早期客付けが難しくなり、家賃値下げを余儀なくされ収益性が低下してしまいます。また物件が老朽化してくると大規模修繕やリノベーションを行うことが多くなるため、収支バランスが崩れる可能性が高くなります。
賃貸経営の最大のデメリットは、稼働率が一気に悪化してしまうと支払い自体が難しくなってしまう可能性が高くなることです。
金融機関には「晴れた日には傘を貸して雨の日には傘を取り上げる」という言葉があります。
簡単に言うと、クライアントの業績がいい時には傘を貸す＝融資を行い、業績が悪化すると傘を取り上げる＝債権回収をおこなってきます。都市銀行や地方銀行は株主の利益を最優先とするため、業績が悪いクライアントに対しては厳しい対応をとることが予想されます。
一方、信用金庫は地域社会の相互扶助や反映のために存在する非営利組織。
主なクライアントは中小企業や個人事業主であることから、経営状態が悪化しても都市銀行や地方銀行と比べると親身になって対応してくれます。（ただしその代償として銀行と比べると金利は高めです）
弊社物件は新築時は都市銀行をメインバンクとしていましたが、金利及び毎月のアパートローン支払いを見直したいと考えていたところ、地元の信用金庫が好条件で対応してくれたため5年以上前に借り換えを行いました。
メインバンクを信用金庫に切替えたことによって
中小企業向けの公的融資を紹介してくれる
クライアントに親身になって対応してくれる
点はとても助かっています。弊社物件では2018年からリノベーション事業を展開していますが、当初リノベーション費用が高額となっていたため、収支バランスを融資担当者及び支店長は心配し費用圧縮を提案されました。
最初はできるかどうか不安でしたが、実際に一部の設備を見直すことで100万円近く圧縮することができ、その結果毎月の収支バランスを改善させることができました。
リノベーション事業開始してから2年後から、増収増益を達成することができ昨年度は過去最高売上を達成することができました。その結果一部の借入金利を大幅に見直してくれました。
不動産投資は他の投資と比べるとリスクが少ないと言われています。しかし今後人口減少に伴う空室率悪化はどのエリアでも発生するため、経営が悪化しキャッシュフローが悪化することは十分想定されます。
賃貸経営を行う中でもどの金融機関がいいのか、貸主によって対応は異なりますが将来のリスクに対し親身に対応してくれる金融機関と取引した方が結果的には貸主にプラスになると弊社代表は考えています。
そのため賃貸経営をこれから行う方は、信用金庫を主要取引先にした方がメリットが大きいと思います。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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