賃貸オーナー様の空室対策＆賃貸経営を応援

賃貸経営を行う時、一番重要視する部分といえば入居率です。入居率が高くなれば家賃収入も安定してくるため経営的も安心することができます。 しかし入居率が低下してしまうと、次の部屋が埋まるまでは家賃収入は一切発生しないことになることから、早期客付けを強化し家賃収入を復活させなければなりません。 ただ客付けを強化しようと思っても、地方都市においてはすでに空室率が悪化傾向となっています。エリアによっては空室率が30％を超えている所があり、今後地方都市では人口減少がさらに加速することが予想されるため、入居率を改善したくても難しくなる物件が多くなることが予想されます。 一般的に入居率を改善させるためには、セキュリティー強化や最新設備の導入、家賃値下げをすると効果的と言われています。確かに新築物件や築年数が浅い物件などでは、最新設備やセキュリティー強化されているため、入居率が悪いということはまずありません。 では、入居率が低下している築年数が古い物件に、「最新設備やセキュリティー強化」「家賃値下げ」を行えば入居率が改善するかというと、入居率は改善するかもしれませ

こんにちは。 賃貸物件の空室解消させるために、室内を丸ごとリノベーションを行うことはよくあります。空室率が全国ワースト1位の山梨県においても、近年では築20年以上経過している物件を中心に、室内の設備や内装を丸ごと変えている物件が多くなったので、見違えるぐらいおしゃれな部屋になっています。 ただその一方で… これは大多数のリノベーション賃貸物件に共通していることですが、室内の内装や設備は交換すれば、確かに古さは一切感じることはなく使い勝手が向上すると思いますが、 ただ室内の居住性の部分において、リノベーションでしっかりと対応しているのかというと、残念ではありますが、多くのリノベーション賃貸においては、その部分は後回しにしていますよね。 少し古いデーターではありますが… LIXIL住宅研究所が2015年に発表したプレスリリースによると、 賃貸アパートの機能性に不満（防音、断熱効果、湿気）に不満を持っている方はおよそ8割 で、築年数が経過すればするほど不満を感じる方が多いことがわかっています。 防音に関しては、上階の部屋の場合には、吸音効果が期待できる

こんにちは。 日本の人口はこれから減少傾向になっていくことから、戸建て＆賃貸物件においては空き家・空室が急激に増加していくと予想され、将来的には空室率50％になってしまうことも懸念されます。 ただ、ここにきて風向きが少し変わり、新型コロナウイルスの影響による「テレワーク」の推奨により、本格的にテレワークを導入した企業においては、物価が高い都市部から、郊外に移住する方が増えてきているので、特に都心から半径100キロぐらいにあるエリアにおいては、今後人口が増えることが予想されます。 賃貸物件における空室対策として、今までは室内の壁紙の一面だけおしゃれな壁紙に変える（もしくは入居者様に選ばせる）手法を採用すれば、比較的早期にお部屋が決まってましたが、最近では多くの賃貸物件（競合他社）も採用したことから、このやり方のみでは早期契約は難しくなりました。 そこで近年注目されているが ペルソナ設定行った空室対策 ペルソナとは、マーケティングにおいて活用されている「サービス・商品の典型的なユーザー像」のことで、具体的には入居予定者になる可能性が高い方の「年齢・性

こんにちは。 賃貸経営を取り巻く環境は、今後厳しくなるものと思われます。 少子高齢化、若い世代における人口流出…、このままの状態が続けば、地方都市にある賃貸物件は確実に空室率が上昇していくものと思われます。 日本一空室率が悪い、山梨県の賃貸市場においても、近年では家賃を下げたとしてもなかなか空き室が埋まらないほど、空室対策に悩んでいる管理会社／オーナー様は多いです。 ただこのような状況下の中においても、入居率が良い物件があるのも事実。 このような話をすると 新築物件のことではないのか？ と思われる方もいますが、決してそういう話ではありません。 確かに新築物件は「入居するなら新築に限る」方にとっては、家賃が多少高くても入居したいと考えるので、場合によっては部屋が完成する前に満室になることも少なくはありません。 新築物件は、確かに入居率100％は当たり前の所が多いのですが、ただ築年数がある程度経過している物件であったとしても、入居率が90％以上の物件は意外にあり、家賃を下げて入居率を上げたのではなく、しっかりとした管理を徹底し、室内をお客様のニーズに

不動産投資は、募集している部屋を客付けさせることによって、家賃収入が発生することになることから、不動産投資に成功したいのであれば、より多くの仲介会社に物件を覚えてもらった方が効果的と言えます。 不動産仲介会社は主に「管理と仲介が一体」「仲介単体で行っている」の２つにわかれており、管理と仲介が一体型の場合は、自社所有物件／管理している物件を最優先で客付けを行います。 仲介単体の場合は、あらゆる物件を紹介して客付けを行います。 物件を所有している賃貸オーナーの方の中には、仲介会社がどのような物件を紹介したいのか、あまりよく理解されていない可能性があります。仲介担当者の心理を把握しないまま、いきなり仲介会社に訪問営業したとしても、客付けに有利になることはほぼ不可能に近いです。 仲介会社は数字に追われている 物件を成約した際に発生する仲介会社の報酬は、仲介手数料しかありません。 仲介手数料は、原則としては「借主と貸主双方で折半」することになっているものの、多くの仲介会社では「借主が全額仲介手数料を支払うことに同意している」ことにして、上限の家賃1か月分を

こんにちは。 賃貸物件は、入居者がいる／いないに関わらず、常日頃から空室対策は行わなければ、経営として成立致しません。 入居者様のニーズは年々変化が生じていて、それはお部屋の設備においても反映されています。近年施工された賃貸物件（新築）には、無料Wi－Fi・ウォークインクローゼット・ホームセキュリティー・玄関オートロックなどが当たり前に設置されていますが、では競争力が低下した古い物件に、人気設備をすべて導入した場合、すぐに部屋が埋まるかというと、そういうことではありません。 １）最新設備を導入＝即結果が出るとは限らない 賃貸に入居したいと考えている人は、どのような部屋に住みたいのか？ということを考えたうえで、設備投資をしなければ、せっかく付けた設備が無用の長物になってしまう可能性が高いです。 例えば、最近では築年数が経過した物件においても、インターネット無料にするを導入する所が増えてきましたよね。現在ではアパートをはじめ飲食店などでは「無料Wi－Fi」が使えるのが普通となってきましたので、入居促進を図るために、インターネット無料環境を整備しなけれ

近年の部屋探しは、賃貸検索サイトを活用される方が多いです。 同サイト内にはエリア家賃相場が掲載されていることから、希望条件に合った部屋の家賃より家賃相場の方が高ければ反響に結び付けることが難しくなってしまい、空室リスクが高まってしまいます。 そのため、募集中の部屋において反響などが得られにくいと、家賃見直しをしたほうがいいのではと検討する貸主は多いはずです。 確かに募集中の部屋の家賃を数千円程度値下げしただけでも、反響数が伸びることはよくあることで、成約に結び付けることも期待することができます。 しかし空室対策の一環という目的で家賃相場並みに安易に値下げすることは、今後の賃貸経営をマイナスにさせるきっかけを作ってしまうものです。 キャッシュフローを悪化させるだけ 家賃値下げを行えば、確かに入居ハードルが下がりますので、反響を得られやすいというメリットはあります。しかし家賃値下げするということは、その分収入が減ることを意味しています。 賃貸業界の暗黙の了解として、一度家賃値下げしてしまうと元の家賃に戻すことができないばかりか、値下げした情報は他の借

こんにちは。 賃貸物件は、新築当初は集客をそれほど力を入れなくても、すぐに部屋が埋まることはよくあることですが、ただ時間の経過と共に、だんだんと人気がなくなってしまい、築10年を経過してしまうと、外壁の色や設備が古くなってしまうことから、どうしても家賃を値下げしなければ、集客することが難しいと言われてます。 ただ、見方を変えてみれば、築年数が経過した物件に興味を持ってもらえない最大の理由は、ずばり物件に価値がないからである以上、物件に新たな価値を見出すことができ、またお客様に物件の魅力が伝われば、築年数が経過した物件であっても、十分集客をすることは可能となります。 そこで、最近多くの管理会社が力を入れているのが、物件を再生させるリノベーション。 リノベーションは、基本的に室内の設備や内装、間取りを変更することにより、物件に新たな価値を見出して、新築物件に対抗できるぐらいに、室内空間を魅力的になりますので、おしゃれな部屋に住みたいと考えている方のニーズに合致する可能性が高くなります。 弊社でも2018年より自社物件をリノベーションを行っていますが、

こんにちは。 これからの時代は、少子高齢化の時代が急速に進み、また日本の人口は毎年右肩下がりとなっている以上、賃貸物件の空室は大都市圏であっても起こりえる問題。 特に地方都市においては、就職などにより都市部に移り住んでしまうことから、賃貸の空室は死活問題となっています。 弊社所有物件がある山梨県は、賃貸の空室率は、全国ワースト1位。約3割が空室であると言われています。賃貸物件の検索方法は、今ではSUUMOなどといった「不動産賃貸物件検索ポータルサイト」が主流となっていて、お部屋を探している方が「築年数」「家賃」「間取り」等といった希望条件を入力することができることから、特に築年数が経過した古い物件は、敬遠されがちになります。 また、最近では築年数が経過した古い物件の一部では、室内を新築と殆ど変わらないぐらいにリノベーションをする所が増えてきましたが、ポータルサイト上でリノベーション物件として登録したいと思っていても、ポータルサイトが定めたリノベーション定義に合致していなければ、たとえ高い費用をかけてリノベーションをしても、登録することができない以

こんにちは。 賃貸物件を所有されているオーナー様にとって、毎月必ず支払わなければならない「固定費」はできることならば、節約したい所。 賃貸経営は、入居されている時は「家賃」が入金してくるので、安定経営をすることができますが、一括借り上げではない物件においては、退去後のリフォーム費用や10年に1度訪れる「大規模修繕」など、意外に高額な費用が発生してしまうので、出来ることならば毎月の経費は抑え、浮いた費用を貯蓄してリフォームや大規模修繕資金に回したいですよね。 毎月発生する固定費の支払いの中で、すぐにでも節約できるのが、アパート外灯や共用廊下などの電気代。 2016年4月から、電力自由化になって以来、様々な電力会社が生まれましたが、電力会社の中には、電気契約をする時に必ず発生する「基本料金」が無料となる会社や、従量単価が今までと比べると安くなっている所もあるので、電力会社を切り替えるだけでも、コストカットは容易にできます。 特におススメなのが、賃貸物件の屋根に「太陽光パネル」を設置している所。 太陽光パネルを設置することにより、従量電灯が異なるので、

賃貸物件の集客力向上・空室対策の切り札として、室内の設備や内装を一新させるリノベーションがあります。 お部屋探しをされている方に、リノベーションの良さが伝われば「築年数」「家賃」等が条件から外れていたとしても、成約になる確率は高くなります。 賃貸物件においては、入居後「機能面」に対する不満は常に出てしまいます。 SUUMOが調べた所によると、入居後に感じた不満点として、上位3位に入っていたものとは「収納が少ない」「壁が薄い」「キッチンが狭い」という結果。 近年施工された賃貸物件では、入居後の不満点をできる限り解消をした部屋を次々に導入しているものの、入居者様のニーズをすべて反映させるような部屋は、正直な所難しいです。 例えば収納が狭いという意見に対して、近年施工された賃貸物件においては、ウォーキングクローゼットの標準化と、クローゼット面積の拡大を図っています。 これらを反映させるためには、どうしても洋室の居住スペースを削らないといけなくなります。 昔の2LDK以上の賃貸物件の洋室は、6帖が当たり前でしたが、今の賃貸物件はクローゼットの充実を図るた

不動産賃貸物件数は、地方都市では明らかに供給数が過多状態となっていることから、空室がとても目立つようになり、空室対策を今後強化しない賃貸物件はキャッシュフローが悪化してしまう可能性が高くなります。 空室期間が長期化するより家賃値下げを行い早期に客付けした方が、空室による家賃機会損失が最小限になると言われています。 そのため築年数が経過している物件で空室期間が長期化しているところでは、家賃値下げを行っている所が多いです。 一見すると理にかなった空室対策と言えますが、実は家賃値下げ集客してしまうと様々な問題が発生してしまいます。 家賃値下げしてしまうと、主に「収益性が低下する」「家賃滞納リスクが上昇」する懸念があります。本投稿は家賃値下げすることによって家賃滞納リスクが上昇してしまう点について、お伝えします。 ▶家賃値下げによる収益性低下の詳細は、過去記事をご覧下さい。 【過去記事】家賃値下げ集客は、絶対にしてはいけない。 家賃値下げを行うと入居条件が緩和されることから、賃貸検索サイト上の反響も多くなり入居促進効果が期待できます。ただその一方で、家賃