賃貸オーナー様の空室対策＆賃貸経営を応援

賃貸物件において「空き部屋」を募集する時、多くの賃貸物件では、管理会社もしくは不動産仲介会社に賃貸サイトに掲載してもらえるように、お願いするのが一般的です。 どうして賃貸サイトに物件情報をアップさせるかといえば、部屋探しをされている方は、大手賃貸サイトを利用していることが多いので、そのサイトに情報を載せておけば、お問合せ件数や見学予約につながるから…と言われていますが、ただ賃貸サイトの弱点は、多くの方が「家賃をベース」に部屋探しをしていることから、競争力が低下している築年数が経過している物件では「価格競争」になりがちになり、その結果「家賃を下げてようやっと成約」することができるので、この様なことを繰り返していれば、物件価値もなくなりつつありますので、経営的に見ても、マイナスでしかありません。 賃貸サイトに物件を掲載する場合、基本的には「相場家賃」に家賃を揃えることが、クリック数増加につながると言われていますが、ただ相場家賃は土地価格が高いところ以外は、下落傾向に続いているので、果たして今の家賃相場が本当に適正なのか、懐疑的な部分があります。 また

賃貸物件の空室対策を行う時、よく行われている手法として… ・家賃の適正相場の把握 ・管理会社や客付け業者訪問 ・空室が発生している現状を把握し、改善策を練る ・室内ステージングを行い、反響を見る ・反響がない場合は、客付け会社にマイソク（説明資料）をもって営業する 以上なことを行うと、空室対策としては有効であると言われていますが、ではこれらをやってうまくいくかというと、残念ながらあまり効果はないのが実情。 なぜうまくいかないかというと、これにはしっかりとした理由があります。 ・家賃の適正相場の把握 賃貸物件を探されている方にとっては、家賃相場は非常に気なります。 しかし、空室を一日でも早く埋めたい管理会社などでは、オーナー様に許可を事前にとって行いますが、賃貸物件数が飽和状態になっている昨今、家賃値引きが横行していているので、相場そのものが適正かどうか、非常に怪しい部分があります。家賃が下がれば、確かにお客様は喜びますが、家賃を下げるという意味は、サービスなどの質を下げることにも繋がりますので、果たしてそれがお客様にとってベストな方法なのか、懐疑

昨年9月に「空室対策コンサルタント」としてデビューさせてもらい、空室対策コンサルタントとして活躍されている方々の「空室対策テクニック」を見させて頂いていますが、物件を募集する時「不動産賃貸ポータルサイト」を活用した集客テクニックを行っていますが、正直な話、不動産ポータルサイトでの集客は「条件が揃わなければ」検索画面上に中々掲載されないので、どうしても築年数が経過している物件は、相場家賃に家賃を揃えなければならなくなります。 不動産賃貸ポータルサイトの仕組みは、お部屋探しをされている方が… 「希望エリア」 「希望築年数」 「希望家賃」：上限～下限設定でき、5000円刻みで対応可能 「希望間取り」 等を自由に設定することができ、条件に全て合致した物件のみが検索画面上に表示されることから、どうしても築年数が経過している物件は、家賃を相場並みもしくは相場以下に設定しないと検索画面上に残ることができません。 賃貸物件は築年数が経過するたびに、資産価値は減少することから、物件家賃は下落してしまうと多くの方が思っていますが、それはあくまでも一般論であり、実は資

株式会社タスが調査したレポートによると、平均空室期間はおよそ4～5か月とのことです。 ただ毎年1月～3月の繁忙期においては、募集開始後すぐに部屋が埋まることも珍しい話ではないため、上記はあくまでも参考程度にとどめておいたほうがいい数字と思います。 募集部屋が成約できなければ、家賃は一切入ってきません。 そのため部屋が埋まらないのは「管理会社（仲介会社）や閑散期」の責任にしてしまう貸主は多いと思います。 ただ、閑散期であったとしてもすぐに部屋が埋まる物件もあることを踏まえると、部屋が埋まらないのは「物件に魅力を感じない」と間接的に言われているようなものです。つまり貸主の努力不足が根本的な原因と言えます。 一般的に部屋が長期間埋まらない理由といて 間取りに問題がある 築年数が古い 家賃が相場より高い 入居条件が厳しい が挙げられます。 日本一空室率が悪い山梨県に築年数30年目を迎える物件を所有している弊社では、本執筆時の2023年2月7日現在満室状態が続いており、さらに家賃相場より高い家賃設定を行っています。 先程ご紹介した空室が埋まらない要因と弊社

昨年から発生している新型コロナウイルスの影響により、賃貸物件を探されている方の中には、現地見学ではなくオンライン内見を希望される方がいます。 賃貸物件を決められる場合、現地見学もしくはオンライン見学を一度されてから「物件お申込」をされる方が殆どなので、もし現在空室がある方は、まず内見者数を増やすことが急務となっています。 ただ、地方都市においては賃貸物件供給数が「飽和」状態になっていることから、空室を募集していても、なかなか内見につながらない場合が多いです。 内見申込人数が増えない最大の理由は、賃貸系ポータルサイトにあります。 賃貸系ポータルサイト内には… ・希望築年数 ・希望家賃（上限～下限） ・希望エリア など自分の希望条件を入力することができるので、条件に完全一致した物件のみが表示されることから、特に築年数が経過している物件は、なかなか表示されないので、内見者数が伸びにくくなってしまいます。 また賃貸系ポータルサイト内において、すぐに結果が出るように「家賃を値下げ」した場合、競合他社も同じような対応をすることから、内見者数が伸びないばかりで

賃貸物件成約には、お部屋を紹介してくれる「仲介会社」の協力なしでは成立しません。 仲介会社は大きく分けえると2種類に分類され、1つは仲介専門で行っている仲介会社。そしてあと一つは管理会社が運営している仲介会社。 仲介専門で行っている会社は、管理会社には属していないので、新築から築年数が古い物件まで、様々な物件をご紹介することができます。一方管理会社が運営している仲介会社では、基本的に自社が管理している物件成約に力を入れていますが、近年では他社物件の紹介なども行っています。 仲介会社の担当者は、契約本数で成績が決まってしまうこともあるので 成約につながるような部屋 に対しては積極的に営業を仕掛けることが多いです。 ただその一方で、仲介会社の担当者が「紹介したくはない」物件も現実的にはあるのも事実。この背景には「仮に紹介したとしても、流れる可能性が高い」ことを意味していますが、仲介会社の担当者から嫌われている物件とは、どのような特徴があるのでしょうか？ 物件掃除がされていない物件 現地見学を希望される場合、物件駐車場などで待ち合わせをすることが多いで

賃貸の空室対策を考えた時、物件を所有されているオーナー様の殆どは「早期入居をしてもらう」ために空室対策を実施すると考えている方が非常に多いのですが、これは100％間違っています。 入居してもらわなければ確かに家賃は入金されませんが、ただ入居してもらうために空室対策をするのは、それってオーナー様視点で考えた場合ですよね、 入居するのはあくまでも、オーナー様の物件を知らない第三者。 第三者の方が、数ある賃貸物件の中から、オーナー様の物件を選び入居して頂くことになるので、空室対策をする場合「お客様視点」＝お客様が喜ぶような部屋を提供するとが、最も大切なことであり、またこの部分は「空室対策コンサルタント」の方も指摘していませんが 空室対策をする上で大切なことは、早期入居より長期入居してもらえるような部屋作りをすることです。 長期入居して頂くためには、室内機能性をある程度改善しなければなりませんが、ただ原状多くの方が行っている「空室対策」は、退去リフォームをできる限り抑えて、その代わり「入居後のイメージを膨らませる」ために、室内のおしゃれな雑貨などを配置す

賃貸物件においては、とにかく入居して頂かなければ「収入」が入ってきません。 空室期間を少しでも短縮させるために家賃値引きを頻繁に行ってしまうと、仮に入居率が改善できたとしても利幅は確実に減ってしまい、損益分岐点がものすごく高くなってしまいます。 キャッシュフローが悪化してしまうと、当然ながら資金繰りも悪くなってくるため、この様な場合は金融機関側に相談しリスケジュールの検討をしてもらうようにお願いすることになります。 金融機関が行うリスケジュールとは… 返済期間を延長 元金を一定期間据置 のどちらかとなります。 リスケジュールを行うことによって、返済負担が緩和されるためキャッシュフローを改善させることができます。但しリスケジュールをすることによって 新規融資ができなくなる 銀行評価が下がる＝信頼されなくなる といったデメリットも発生してしまいます。 弊社物件は、祖父が相続税対策として1993年に賃貸経営を始めました。 2006年に父親、2007年に祖父があいつで病死し、急遽私が2代目オーナーに就任した時、遺留分支払いが発生し、金融機関に2000万円

賃貸物件を募集する際、SUUMO等の賃貸系ポータルサイトを活用されている物件は、殆どではないでしょうか？ 賃貸系ポータルサイトは、お部屋探しをされている方にとって… 希望築年数、希望家賃 希望エリア 設備や条件面 等を自由に設定できることから、お部屋を探されている方にとっては、希望に合った物件を絞り込むことができるので、お部屋探しに充てる時間がそれほどなくても、簡単にお部屋探しが可能となります。 ただその一方で、お部屋を貸す側にとって「賃貸系ポータルサイト」がデメリットに感じることが多々あり、特に築年数が経過した物件は「価格競争」が激化しているので「家賃値下げ」が多く発生し、そのことから「家賃相場」がどんどん下がってしまい、成約になったとしても、値下げをすることによって利幅が減ることから、収入が減ってしまう状態になりがちになります。 また、成約になったとしても今度は、入居者の質が低下しやすくなることから、入居者同士におけるトラブルが増加しやすくなることで、我慢ができなくなった方はすぐに退去してしまうので、結局のところ「集客のために家賃値下げ」した

現在空き地を所有もしくは築25年以上経過している賃貸物件オーナー様に対して、大手不動産管理会社の建築営業担当者が、しつこいぐらいアポなしでオーナー様のご自宅を訪問しています。 よくあるセールストークとして… 「立て替えしてもらえれば満室にすることができます」 「今の時代融資が難しいですが、うちなら融資が100％通ります」 等といっていますが、もしこれが30年ぐらい前ならまだかわいい話に聞こえますが、現在ではこのような話をする時点で、その管理会社には立替を含む賃貸建築請負はさせないほうがいいと断言できます。 なぜかというと、2020年12月15日より、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の一部、所謂サブリース新法が施工されたからです。 新規賃貸物件を建築する場合、数千万円～数億という費用が発生することから、金融機関としては「毎月安定した家賃収入でないと、返済がきつくなる恐れがある」ことから、融資実行条件として「空室保証」をつけることを求めています。 空室保証とは、仮に空室が発生したとしても、契約期間内においては「契約通りの家賃」を振り込んでくれ

賃貸物件の空室対策をする時「賃料の見直し」「管理会社見直し」等を行う必要があると言われていますが、ただこれを行ったからといって、すぐに結果が出るとは限りません。 賃料の見直しに関してですが、確かに現在では「賃貸系ポータルサイト」に物件情報をアップしなければ、集客することはできません。ただ物件情報をアップしたことによって、家賃相場がすぐにわかってしまい、すぐにでも部屋を埋めたいと考えている管理会社は、家賃値下げを躊躇なく行います。 確かに、家賃値下げをしたことによって、ポータルサイト内ですぐに動きが出てきて、早ければその日の内に「お問合せ」「見学予約」が入ります。しかし、家賃値下げをしたことによって、他のご入居者様の家賃が高くなってしまうことがあり得るので、当然現在ご入居されているお客様は「不満」でしかありません。 家賃値下げをすることによって、空室によって発生する機会損失は減らせるものの、現入居者様による「家賃減額請求」が次々に起こる可能性が出てくること、またそれに応じなければ「退去カード」をちらつかせることになるので、結果的にはオーナー様の利幅