賃貸オーナー様の空室対策＆賃貸経営を応援

地方都市における賃貸物件の「空室率」は深刻な問題となっています。 日本は今後「少子高齢化」がものすごいスピードで加速していくことから、地方都市ではもちろんですが、首都圏にある賃貸物件でさえも「空室率」は問題になってしまいますので、今の内から「将来を見据えて」しっかりとした空室対策は行うべきです。 最近の空室対策で人気が高いのは 室内をホームステージング することによって、入居後のイメージを想像できやすい部屋にすることで、成約率を高めることができると言われています。 たしかに、退去リフォーム後の室内に「何もない」場合と「おしゃれな雑貨」等をが置いてある部屋では、見栄え的も後者の方が、お客様にとってはプラス＝入居したい部屋に見えてしまうので、ホームステージングには一定の効果は確かにあります。 ただ、ホームステージングを強化するあまりに、室内環境や設備に対して、あまり投資をしない物件は、入居後確実に「住みにくい」とお客様は感じてしまい、長期入居は見込めない恐れが出てきます。 リクシル住宅研究所の調べによると、賃貸物件の機能性（断熱、湿気、防音）に対して

賃貸物件に空室が発しした場合、入居期間が短い場合は「最低限の原状回復程度」で再募集出来ます。また入居期間が長期になった場合は、リフォームやリノベーションをすることにより、古さを軽減することができるので、空室対策をするにあたっては、効果的であると言われています。 空室を少しでも埋めるためには、オーナー様物件をより多くの方、特にお部屋を紹介してくれる「仲介会社」の協力なしでは、成約につなげることができませんので、空室対策を本格的に行うには、仲介会社に営業をしなければなりません。 仲介会社は、賃貸契約が成立したことに対する報酬＝仲介手数料をいち早く貰い、多くの物件を成約させたい考え。ただ法律で「仲介手数料の上限」は限りがある以上、仲介会社にとっては多くの物件を成約させなければ、利益を確保することができません。 そこで仲介会社の目に留まるのは、広告料が入っている物件です。 広告料がついている物件は、成約した時に仲介手数料は別に報酬が受け取れるので、仲介会社にとっては、1件の成約で事実上2件分の成約したことになるので、広告料がついている物件があると、仲介会

賃貸経営を円滑に進めるためには、管理会社の協力が必要不可欠。 賃貸経営が成功するかどうかは、管理会社の管理の質にかかっているといっても過言ではありません。 築年数が経過してくると、資産価値が低下してくるため、集客が難しくなってしまうことがあります。 現在集客に苦しんでいる物件をお持ちの貸主が「管理会社を交代」させることによって、集客力アップ・全棟満室させることができるのかというと、そういうことではありません。 空室率が悪い物件に共通しているのは、物件管理／募集部屋のクオリティーが低下していることが多いです。管理会社は空室期間が長期化してしまうと、管理料が入ってこないため、何とかして客付けを試みたいと考えています。 ただ、貸主物件が… 部屋が埋まらないのは、管理会社の責任にしている。 設備増強に対して、躊躇（お金を使いたくはない）している 多額の費用が発生する「外壁塗装」はしたがらない 設備トラブルが発生し、交換が必要となっても、修理で対応させている 物件周りが客観的に見て汚い 場合、これでは客付けしたくても内見された方はまず敬遠されます。例え仲介

賃貸業界にとって「空室」は死活問題になるといっても過言ではありません。 空室が発生しても家賃保証してくれる「サブリース契約」であったとしても、空室期間が長期化すれば、管理会社が赤字になってしまうので、更新のタイミングで「家賃減額」を要求されてしまいます。 ですので、物件を所有しているオーナー様や管理会社では、ひとつでも空室を埋めるべく、空室対策を講じなければなりませんが、昨今の空室対策を提案している「コンサルタント」の方々は「成約させる」ことに主眼を置いていて、成約させてからのアフターに関しては、全くと言ってもいいほど、コンサルティングされてはいません。 もし成約後のお客様対応に関して 「それは管理会社の仕事でしょ！」 と考えている空室対策コンサルタントの方は、正直賃貸業界のことをあまりご存知ではない方だと思います。 賃貸物件に入居＝契約して頂く事によって、賃料がオーナー様の口座に入金されることによって、経営は成り立ちますが、賃貸物件に入居される方の約8割は「賃貸物件の機能性に不満」を感じていて、築年数が古い物件ほど「不満に感じている」方が多いこ

賃貸業界的に、築年数が経過した物件は「資産価値が低下している」こともあり、家賃を値下げしなければ集客すること難しくなってしまいます。 近年では人口減少が歯止めが掛からなくなってきていることから、賃貸物件の空室率は、築年数が経過すればするほど「右型上がり」になってきているので、家賃をただ値下げすれば集客ができる時代ではありません。 弊社所有物件がある山梨県は 賃貸物件の空室率が全国ワースト1位 であると言われていて、甲府市では約3割は空き室であると言われています。 一般的に空室を埋める方法として・・・ 退去リフォームやリノベーションを強化する 市場調査を行い、家賃を適正家賃に設定する 賃貸サイトに掲載する物件写真を「明るめ」にして雰囲気をよくする 室内をホームステージングし、入居後のイメージを持たせやすくする 客付けに強い仲介会社に「広告料」を支払い、客付けを強化してもらう と、効果があると言われています。 上記対策を行っても結果が出にくくなっている背景には、賃貸市場における供給数が完全に飽和状態となっているからです。 賃貸検索サイト上では、希望条

日本の人口は2008年をピークに減少傾向が続いています。 特に地方都市における人口減少は急速に加速し、2040年になると現役人口（20～64才）が約1,000 万人減少すると言われています。（2040年問題） 賃貸物件を最も利用する人口が減少してしまえば、当然ながら賃貸空室率も上昇してしまいます。そのため賃貸業界においても2040年になると空室率が40％台に達すると言われていますが、地方都市の一部ではすでに空室率が30％台に達していることを踏まえると、比較的近い未来に空室率40％台に突入するのではと考えています。 賃貸物件の需要は、築年数が浅い物件ほど人気が出てきます。 そのため今後発生する大空室時代において、もっともその影響を受けてしまう物件は、競争力が低下している築年数が経過した物件。 築年数が経過している物件は資産価値が低下してしまっているため 価格競争が発生しやすくなる 借主同士におけるトラブルが発生しやすくなる 空室期間が長期化しやすい といった問題が発生しやすく、問題解決に向けて対策を講じなければ、負のスパイラルに巻き込まれてしまいま

賃貸の空室対策をする時に、現在募集している家賃が「相場並み」になっているかを、オーナー様は非常に気にされています。 確かに、募集している家賃が「相場と乖離」していると、当然ながら集客に悪影響を及ぼし、空室期間が長くなってしまいます。一般的には相場家賃と募集家賃が乖離していた場合、適正な家賃に戻す（家賃を下げる）ことが重要であると言われています。 残念ながら「相場家賃にしなければ集客＝成約ができない」といった考え方は、大いに間違っています。 なぜ違うのかというと、賃貸物件を募集する際、ほぼ全ての物件では「賃貸サイト」に情報掲載しますが、情報掲載することによって、築年数に応じた相場家賃がわかってしまいますし、エリア内にある競合他社の物件が「家賃値下げ」をしてくれば、当然それに応じて家賃を値下げしてくることから、相場家賃を当てにすることは難しいです。 賃貸サイトをよく見てみると、非常にわかりやすいのですが、築年数が経過すればするほど「家賃は下がって」しまいますが、ただ殆どの物件では「設備交換」等はされていないのでこれならば確かに家賃を下げなければなりま

空室対策をする時、エリア内にある競合他社の動向を調べることは、とても重要となりますが、ただその競合他社であっても、繁忙期に物件が満室になっているかというと、そういうことでもなく、物件が満室になっている所と満室にはなっていないところの差が、ものすごく出ているのではないでしょうか？ 空室対策として有効的と言われている… ●インターネット無料化にする ●適正相場を知り、正しい家賃設定をする ●成約報酬として、広告料を倍増する このような対策を講じられているオーナー様は多いと思われますが、ただこれらを行っても成約に結び付かなければ、厳しい意見にはなってしまいますが、その物件はお客様から「敬遠されている」としか言えない物件となってしまいます。 なぜ、空室対策をしっかりしているのに、部屋が埋まらないのか？ その最大の理由は どの物件も同じような空室対策を講じている結果、差別化ができていないから だと推察しています。 例えば、収益増強＋資産価値向上が可能となる「リノベーション」ですが、リノベーションを手掛ける場合、基本的に「水回り設備」と言われているキッチンや