賃貸オーナー様の空室対策＆賃貸経営を応援

賃貸物件を所有しているオーナー様は、賃貸経営をうまく成功させたいと、本気で思っている方が多いと思いますが、ただ現実的な世界においては、地方都市を中心として「賃貸経営が悪化」している場合の方が多いと思われます。 日本の人口は「今後少子高齢化」の影響によって、一部の県を除き「人口減少」が怒涛の如く発生してしまい、その結果「賃貸物件を借りてくれる人」が必然的に少なくなってしまいますので、現時点において一部地方都市の賃貸空室率は、30％台に達している所があり、今後新規賃貸物件数を「抑制」しない限りは、賃貸空室率はさらに増加傾向となってしまいます。 仮に数年前に「新築物件」を立てたばかりのオーナー様であっても、20年・30年後は「今よりかも経営状態が悪化」することは、目に見えてわかっていることであり、さらに「空室保証」がある物件であっても、稼働率の悪化／家賃相場の下落が発生してしまうと、借地借家法32条1項を管理会社から適用されてしまい、家賃減額をのまなければならなくなることから、所謂サブリース契約で物件を所有しているオーナー様であっても、少なくとも10年

賃貸経営を成功させるためには、退去が発生した際「すぐに部屋を埋め、空室発生による機会損失」を可能な限り減らすことと、また退去後に行われる「室内リフォーム工事費用」を抑えることが求められています。 確かに、低予算リフォームをすることによって、空室期間を短縮することができれば一石二鳥であることには間違いありません。 ただし、築年数が20年以上経過している物件では、低コストリフォームによる空室募集は、空室を埋めるという部分においては「成功」かもしれませんが、ただ長期入居してもらえる環境かどうかというと、残念ではありますが「あまり期待することができない」のが本音です。 本投稿は、築年数が経過した物件における低コストリフォームのデメリットについてお伝えいたします。 ▼目　次 １．低コストリフォームのデメリット ２．低コストリフォームでは収益性が高められない ３．入居者の質が悪くなる ４．同じような空室対策をしてくる可能性 ５．まとめ １．低コストリフォームのデメリット 築年数が20年を超えてくると、新築物件と比べると「室内の建具や設備」において明らかに古さ

賃貸物件を募集する際には、募集家賃がエリア内における「築年数・間取りに対する家賃相場」と同じぐらいになっているかを、確認されますよね。 どうして家賃相場に沿った募集家賃にしなければならないのかというと、今のお部屋探しの主流が「賃貸サイト」となっているため、どうしても家賃相場を無視した募集をしてしまうと、空室が長期化になってしまう懸念が発生してしまいます。 ただ、一部のエリアを除けば、家賃相場は「築年数が経過すればするほど下落」していくので、築年数が経過すれば「確実に利幅は減少」してしまうことから、収益性に期待することができなくなってしまいます。 弊社所有物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県として有名で、甲府市内における「賃貸空室率は、およそ30％」となっているため、エリア内に10件の部屋があるとしたら、3件は確実に空室ということになり、山梨県を含む地方都市では、今後「人口減少」がさらに増加することが予測されているため、賃貸空室率は「今よりもさらに悪化」してしまうことが懸念されます。 このような状況下の中、築29年目を迎える弊社物件では 「家賃

賃貸物件の供給数は、特に地方都市においては「過剰状態」となっているため、競争力が低下した物件においては、空室が目立つようになってしまいます。特に築年数が経過している物件では、それが顕著にみられるので、しっかりとした対策を講じないと、空室率がさらに長期化になってしまいます。 募集している部屋がなかなか埋まらない理由として考えられるのは… ①エリア内にある競合他社物件において、価格競争が激化している ②エリア内にある競合他社物件において、設備増強を強化している ③オーナー様物件の家賃が、家賃相場より高くなっている エリアによって多少の違いはあるものの、一般的に空室が長期化している物件においては、上記3点の内、必ずどれか1つが該当しているはずです。 賃貸物件数が飽和状態になってしまうと、同じような部屋が沢山あれば、お部屋探しをされる方にとっては「安い物件」にどうしても入居してみたくなるもの。 それでは、オーナー様の物件家賃を「値引きすればいいのでは？」という発想が生まれるのですが、値引きをするということは、それだけ年間家賃収入が「減少」することを示唆し

賃貸物件の供給数は、地方都市においては飽和状態であることから、必然的に空室率は上昇傾向となり、特に競争力が低下している「築年数が古い物件」では、それが顕著となってしまいます。 賃貸空室対策の方法としては、設備増強や家賃値下げなどといった方法がありますが、ただこれらは「競合他社物件」においても、同じような対策をしているはずであるため、もし同じような対策をしている物件が「エリア内に多数」あった場合、価格競争になりがちになります。 弊社所有物件がある山梨県は、日本一「空室率が悪い県」であり、ホームズ「見える賃貸経営：山梨版」によると、山梨県甲府市の賃貸空室率は「29.4％」。 約3割の物件では空室が発生していることとなり、この数字は「人口減少がさらに拡大」していくことから、ますます右肩上がりとなり、この問題は山梨県だけの問題ではなく、全国各地でも同様の問題が発生することが懸念されます。 このような状況下の中、築29年目・2LDK賃貸を20戸所有している弊社では、2018年以降空き部屋を順次リノベーションを実施していますが、ただ弊社リノベーションは「家賃

賃貸の空室対策については、多くの専門家の方々が、様々な方法をアプローチしていますが、一般的によく言われている空室対策の出口戦略は、成約を最終ゴールと定めている所が多いのが特徴です。 確かに「成約をゴール地点」と定めることについては、決して間違いではありませんが、ただ賃貸経営は、成約していただく事が最終ゴール地点でしょうか？ 賃貸経営における最終ゴールとは、ご入居されたお客様が「一日でも長くご入居して頂く」物件環境をご用意し、顧客満足度を高めることではないでしょうか？ つまり、ゴール地点を間違えてしまうと、空室対策すらも「間違った方向性」に行ってしまうので、要注意となります。 顧客満足度を高めるような部屋というと、募集部屋のクオリティーはもちろんのこと、募集家賃が適正相場になっているかが、非常に重要となりますが、ただ日本一空室率が悪い山梨県で、相場家賃を一切無視した募集方法で、全室満室にさせた一人のオーナーとしては、今までのような空室対策は「多くの物件で採用」していることから、早かれ遅かれ「価格競争」になるのは必然であることから、別の方法による空室

賃貸アパート経営は「不労所得」の枠組みに入ります。 毎月一定の賃料が管理会社から入金されるので、賃貸経営の実態をあまりよく理解されていない「第三者」から見ると、羨ましいといったイメージが先行してしまいますが、ただその実態は非常に厳しいものがあります。 シニアガイドHP（参照元は、オーナーズスタイルより）によると、首都圏及び関西圏のオーナー様約800名に対して行ったアンケート調査によると、今後（10年、20年後を対象）賃貸経営は厳しくなるかという問いに対して、約6割の方は「厳しくなる」と回答し、また、賃貸経営上の悩みという問いに対して、こちらも約6割の方が「空室」「家賃下落」と回答されました。 上記アンケートは、経営的にうまくいっている「大都市圏」を対象としたものであることから、恐らくではありますが、地方都市に賃貸物件を所有されているオーナー様にとっては、もっと厳しい回答をされるのではないのかと、推測することができます。 賃貸経営にとって「空室リフォーム／リノベーション」「大規模修繕」は、避けたくても避けることができません。修繕を行わないという手も

賃貸物件の供給数は、地方都市においては「人口減少」「戸建て住宅住替え」などによって、空室率が深刻化となっています。今後日本の人口が増加しない限り、賃貸物件の空室率はさらに増加することが懸念されますので、現時点において「稼働率がいい」物件であっても、「明日は我が身」となることは十分にあり得る話なので、今後に向けた空室対策はしっかりと考えておく必要があります。 たまたまではありますが、不動産投資の楽街のYouTubeチャンネルに 【綺麗な物件なのに…】なぜか空室が埋まらない一棟アパート と題した動画がアップされていました。 築古物件ではあったものの、見た目的な印象としては「決して古いといったイメージ」がもたれない物件ではあるものの、なかなか成約することが難しくなってしまい、専門家に物件を見ていただいて、どこを手直しすればいいのかをレクチャーされていました。 では、もし自分がオーナー様から「空室改善のコンサルティング」を依頼された場合、どの部分を回収すればいいのかについて、お伝えさせていただきます。 目　次 １．物件情報について ２．どこが問題なのか？

コロナ禍の影響で、今「給湯器」が深刻な在庫不足となっています。 給湯器や温水洗浄便座などは、海外生産に依存していること、また半導体そのものが不足となっていることも拍車をかけていることもあるので、もし現在使用している給湯器が壊れてしまうと、発注をかけたとしても「いつ納品」か、わからない状態であることから、もし賃貸物件に設置されている給湯器が「故障」してしまうと、場合によっては「お風呂に入ることができない」恐れも、十分考えられます。 給湯器を含むガス全般に関しては、一般的には「ガス会社に委託」している部分が大きいので、ガス機器が故障した場合、オーナー様は「ガス会社の指示を見守る」しか術はないと覆われますが、ただガス会社によって「仮に給湯器が故障した」場合であっても、対応が180度違うことがあります。 これは昨日弊社物件を管理している管理会社担当者から、直接聞いた話ですが、築15年位の物件において、給湯器が急に不良となってしまい、お湯自体は出るものの「お風呂の追い炊き」機能が壊れてしまったため、お風呂に入ることができなくなってしまったとのことです。 そ

こんにちは。 賃貸経営を安定的なものにするためには、空室対策は必要不可欠なものとなりますが、空室対策において現在、様々な意見が飛び交っている状況の中で、どの情報が正しいのか、正直わからないと思っているオーナー様もいますよね？ 賃貸の空室対策をする際には、空室部屋をどのような形で成約させるのか？によって対策方法が180度異なりますので、注意が必要です。 やってはいけない空室対策：①中途半端な退去リフォーム 退去が発生した際、通常は退去リフォームを行うのが一般的。 最近では、おしゃれな壁紙が豊富にあることから、他社との差別化を図るために、おしゃれな壁紙を室内全体に使用する物件も多くありますが、ただおしゃれな壁紙を使用する際気を付けなければならないのは、その壁紙の色が本当にお部屋を探している方に受け入れられるような壁紙なのかどうか？ 例えば、東京などの大都市圏でお部屋を探している方の考えと、地方都市でお部屋を探している方に関して、部屋探しをしていることに関しては同じではありますが、ただ大都市圏ではやっている部屋が、必ずしも地方都市で通用するかについては

賃貸入居率を高めるためには、客付けに強い仲介会社を定期的に訪問したり、また広告料を別途付けたりしないと、難しいのではと、考えているオーナー様も、少なくないと思いますが、この様なやり方は「集客に苦しんでいる他のオーナー様も『同様』のことを考えている」ので、はっきり言いますが「時間をかけてもあまり効果的ではない」というのが、正直な所。 ■どうしてここまでのことが言い切れるのか 近年の賃貸物件集客は、大手賃貸サイト上において「物件検索」が誰でも簡単にできることから、お客様からの評価が高い「築浅物件」などは、募集してすぐに埋まることが多い反面、築年数が経過している古い物件では、価格競争になってしまう可能性が高いことから、家賃勝負ができないと、集客に苦戦することが予想されます。 また、最近の賃貸集客においては、契約時に「家賃保証会社」を利用することが多くなってきたため、敷金を預け入れる必要性が非常に弱くなってきているので、敷金・礼金が無料の所が多くなってきています。 敷金と礼金が無料となれば、その分初期費用も抑えることができるので、集客上有利になりがちです

賃貸物件の「空室解消のカギを握っている」と言っても過言ではないのが、仲介会社の担当者が、どのくらいオーナー様の物件を知ってるかどうか？ 仲介会社は、契約成立によって得られる「仲介手数料」が唯一の売上となることから、当然ながら「部屋が決まりやすい物件」は、目星をつけているはずで、入居率が良い物件ほど、仲介担当者は「積極的にご案内」をしてくる傾向です。 2021年11月末現在において、弊社所有物件は満室となっているため、お部屋を募集することはできませんが、ただお部屋を募集していた時期においては「エリア内ある複数の仲介会社が積極的」に弊社物件を大手賃貸サイト上において、募集を行っていました。 弊社物件は「築古」「和室アリ」「家賃は相場よりはるかに高い」といった悪条件となっているのに、どういうわけか多くの仲介会社が弊社物件を積極的に募集を行っていたのには、弊社物件に対して「魅力を感じる部分」があったからだと推察します。 目　次 １．ナチュラルテイストに特化したリノベ ２．同築年の物件より家賃が高め ３．メディア戦略が功を奏した ４．まとめ １．ナチュラル

不動産賃貸業界は、地方都市においては「人口減少」の影響によって、空室率が徐々に悪化の一途をたどっており、エリアによっては「現在空室率30％」に達している所があります。（ちなみに弊社がある山梨県は、日本一空き家率が多い県） 業界的には、人口減少は避けらいものの、未婚率は年々増加傾向となっていることから「世帯数的」には減少傾向にならないので、単身物件では空室率の影響を受けにくいと言われる一方で、１LDK以上の所謂「ファミリータイプ」物件においては、人口減少の影響をダイレクトに受けると言われ、近い将来「空室率50％」に達してしまうエリアも出てくると思われます。 賃貸物件を管理している「管理会社」の一部は たった3か月間で満室にさせる方法 等をセミナー形式でPRしていますが、人口減少の波が急速に進んでいる今の時代、本当に3か月で満室にさせることが可能なのでしょうか？ 確かに、不動産賃貸業界においては「1月～3月」は、新年度に向けて多くの方が「賃貸物件探し」をされることから、この時期に満室にしないと、最悪来年の繁忙期まで空室状態が続く恐れがあることから、繁

賃貸物件における家賃は、よほどの好立地にない限り「家賃相場」は、年数が経過するたびに値下がり傾向となってしまうので、当然ながら「いつまでも新築時と同じ家賃」で募集することはできません。 傾向としては「築年数が10年／20年」といった「節目」を迎えるころに「家賃相場は一気に下がっている」こともあるので、当然ながらその情報はご入居中のお客様も「把握している」こともあることから、入居／更新のタイミングで「家賃値下げ交渉」を切り出す方は多くなりがちになります。 「相場が値下がりしてるから」と一言言えば、確かにそれは紛れもない事実ではありますが、もしかすると家賃値下げ交渉の裏には、ただ単に相場以外の部分にも問題があるのではないかなと、個人的には考えています。 そこで、今日のブログは「なぜ値下げ交渉が入るのか」を推考し、逆に値下げ交渉が入りにくい物件を提供するためには、何を行えばいいのかを考えてみたいと思います。 目　次 １．家賃値下げの大本は、顧客満足度の低下 ２．値下げすることが本当に良い事なのか？ ３．家賃値下げの恐ろしいところ ４．資産価値が下がらな

地方都市における賃貸市場は、物件数が供給より上回っていることもあるので、空室率が今後さらに上昇すると言われています。 空室率が上昇してしまえば、当然ながら空室期間が長期化してしまう物件も多くなってしまいます。特に競争力が低下している築年う数が経過している物件では、価格競争＝家賃値下げが発生しやすくなります。 ただ、需要と供給のバランスが崩れていれば、仮に家賃値下げを行ったとしても成約に結び付けることは難しくなってしまい、結果的には負のスパイラルに陥りやすくなってしまいます。 ▶負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。 【過去記事】賃貸経営の負のスパイラルとは？ 空室改善のために、一部の専門家たちは「家賃を値下げして早期に客付けを促すことで、空室の機会損失を減らすことができる」と主張していますが、この様なことをしてしまうと賃貸経営的マイナスになってしまいます。 ただ、この考えは大変危険！ 家賃値下げを行うことで、成約に結び付けることはできるかもしれません。しかし… つまり、1回の値下げによって、ドミノが崩れるかのように収益が低下し、さらに物

人口減少や戸建て住宅住替えなどによって、地方都市における賃貸空室率は、深刻化となっています。一部のエリアにおいては、すでに空室率が30％になっている所もありますが、ただこの数字は、立て替え以外における新規物件を規制しない限り、悪化の一途をたどるのは、もはや避けられなくなっていることから、近い未来において「空室率50％時代」を迎える可能性は、現実的になってきています。 空室率悪化を避けるためには、どのような物件でも「空室対策」は行わなければならないのは、物件を所有されているオーナー様は、十分認識されているはずではあるものの、その一方で「管理会社などから空室対策に関するアドバイスをもらっているが、なかなか効果が出ない」と訴えるオーナー様も、恐らくいらっしゃるはず。 では、どうして管理会社などが提案している「空室対策」が、あまり効果的ではないのかについて、お伝えさせていただきます。 目　次 １．空室対策に効果的と言われているものとは？ ２．なぜ空室対策をしたのに、うまくいかないのか？ ３．バリュープロポジションという考え方 ４．まとめ １．空室対策に効

賃貸物件を募集する際、物件を所有しているオーナー様的には「可能であるならば、1日でも早く部屋を埋めてほしい」と思っているはずです。 ただ地方都市を中心に「人口減少」「戸建て住宅住替え」「賃貸物件数の供給過多」状態となっていることから、賃貸空室率が悪化しているエリアは、意外に多いと思います。 因みに弊社所有物件がある山梨県は、日本一空き家率が悪い県であり、賃貸単体では約3割は空室であると言われています。 近年における空室対策として、最低限のリフォームを施した上で、室内におしゃれな家具や雑貨などを置き、入居後のイメージをしやすくする「ホームステージング集客」が非常に人気となっています。 確かに、募集している部屋において「おしゃれな家具や雑貨類」を置く事で、何もない部屋と比べると、圧倒的に「映える部屋」となるため、賃貸サイト上においても「差別化」を履かれることから、希望条件を入力した際に「映える部屋」が掲載されていたら、誰もが一度はクリックしたくなるので、お問合せや見学予約が入りやすくなる点においては、効果的です。 ただ、その一方で「最低限のリフォーム

居住用の賃貸物件の契約期間は「2年」であることから、更新時期を迎えられたご入居者様は「更新をするか」「満了をもって退去するか」のどちらかを選ばなくてはなりません。 更新する場合には、所定の手続きを行うことによって、契約期間がさらに2年間延長することになりますが、賃貸借契約において「更新料が設定されている」物件では、更新料の支払い義務が発生いたします。 更新料支払いに関しては、契約上の問題であることから、多くの方が納得されていると思われますが、その一方で「契約時と更新時期」における家賃相場は、一部エリアを除ければ「値下がり傾向」が続いている可能性が高いことから、更新のタイミングで「家賃値下げ交渉」を行ってくるお客様は多くいます。 実際、ネット上においては「家賃値下げ交渉の行い方」に関する記事が掲載されていて、またそもそも家賃相場と現在の家賃に「明らかな相違」があるならば、借地借家法の観点から言っても、値下げ要求することは可能です。 一方、オーナー様の立場で考えた場合、家賃値下げ要求は「お客様の権利」として行使している自体は理解ができるものの、可能で

アパート経営をされているオーナー様にとって、最大のリスクと言えば「やはり空室発生による家賃収入が減少」することではないでしょうか？ 最近では、新規賃貸物件を建設する条件として、金融機関側から「サブリース契約」を求められます。サブリース契約とは「管理会社が借主」の立場となって、お部屋探しをされている方に「転貸」する形をとることで、物件全体を借り上げるもの。 オーナー様のメリットとしては、空室の発生数が多くなったとしても、毎月一定額の家賃が振り込まれることから、安定した経営を行うことができる一方で、周辺の家賃相場と現在貸している家賃との間に「乖離」が発生し、稼働率が悪くなってしまうと「借地借家法32条」を適用し、オーナー様に家賃減額請求を行う可能性が高くなります。 好立地にある賃貸アパートの場合、家賃相場が下がりにくいので、築10年以上経過したとしても、新築当時の家賃のままでお貸しすることは可能となりますが、ただ好立地にある物件でさえも、築年数には負けてしまうので、早かれ遅かれ「家賃減額請求」を受けるのは、時間の問題です。 一方、空室保証がない物件に

居住用の賃貸物件の契約期間は「２年」となっているため、更新時期迎えるご入居者様には、更新２か月ぐらい前に「更新手続きに関する書類」が送られます。 家賃値下げ交渉が入るタイミングとして、最も多いのが「更新時期」 更新時期に家賃値下げが認められると、更新後からは「新契約」でお部屋を借りられることから、仮に更新料を支払ったとしても、値下げ額にもよりますが、仮に家賃交渉で3000年の値引きが認められた場合、２年間で72000円浮く計算となるので、事実上更新料分は差し引きゼロになる可能性が出てきます。 オーナー様としてみては、お客様からの家賃値下げ交渉は「できることならば交渉してこないでほしい」と思っている方が「大半」であるはずです。 先程の例みたいに、仮に3000円値下げしたとしても、１年間で36000円となり、これが安いか高いかはオーナー様次第となります。 安いと考えているオーナー様の意見 「値下げを認めたことによって、退去に伴う家賃機会損失を防ぐことができた」 高いと考えているオーナー様の意見 「家賃値下げすることによって、年間家賃収入が減り、さらに