賃貸オーナー様の空室対策＆賃貸経営を応援

不動産賃貸物件は、築年数が経過すればするほど、その価値は減少していきます。 物件があるエリアや構造躯体によって、多少差異はありますが、概ね築10年を超えてくると「旬の時期」は終わってしまい、空室が目立つようになります。 ただ、築10年以降の物件であるならば、築浅～築古の境界という立場であるため、家賃下落率は、それほど多くはないと思われますが、ただ築20年を超えてくると「設備の古さが全面的に目立ってくる」ので、どうしても家賃を今までと同じように「維持」することが、非常に難しく、家賃値下げをしなければ集客することが、難しくなってしまいます。 家賃値下げを行えば、確かに反響をすぐに得やすくなるので、空室期間を短くすることができますが、ただし… 入居者の質及びトラブルが多くなる可能性 キャッシュフローが回らなくなる 設備修繕がすぐに行えない 家賃滞納リスクが多くなる（保証会社を使っていても） 上記のリスクは、賃貸管理上においても「デメリット」でしかなく、さらに上記のような問題が頻発していると、家賃を安くしても「成約につながらない」＝悪い意味での口コミが広

賃貸物件を募集する際、家賃が適正化になっていなければ、当然ながら「反響を得ること」ができません。そのため、募集する際には「適性家賃になっているか」を確認した上で、募集したほうがいいと、多くの専門家の方や、不動産管理会社は主張していますが… ただその考え方は「令和の時代で間違っている」と断言できます。 家賃適正化を主張される方は、募集している部屋の家賃が「相場よりも高く、空室期間が長期化すると予想」した場合、空室による機会損失を防ぐ目的で、家賃値下げをすることで「早期に反響を得やすくし、成約に結び付ける」ことができ、収益改善化が可能となるとのことですが、これをすることによって、実はオーナー様の資産価値下落のスイッチを押すことを示唆しています。 １．家賃値下げ要求が次々に発生する 賃貸業界における賃貸集客は、大手賃貸サイトに依存しているのが多いため、募集中のお部屋において「家賃が5000円値下げして募集」した場合、確かにサイト上において「すぐに反響を得やすく」なり、成約になる可能性が「現在入居されているお客様が、値下げした部屋の情報を確認」してしまう

弊社所有物件は、皆様のおかげをもちまして、2021年9月末に「全室満室」を達成し、現在（2022年1月28日）も満室中となっていますが、実は面白い現象が起こっていて、満室中にも関わらず、弊社所有物件HPアクセス数及び、問い合わせが急増しています。 弊社物件は、築年数が経過していることもあり、2018年以降「空き部屋を順次リノベーション」を行っています。ただ家賃相場を意識した集客をしている限り、収益性を確保することは難しいと判断して、他社物件では「1000％真似することができない」ナチュラルテイストに特化したリノベーションを行い、さらに家賃もリノベ前と比べて「最大10％値上げ」（家賃相場は完全無視）して募集を行っていましたが、どうして現在に至っても、反響を得ることができるのでしょうか？ 目　次 １．お客様が本当に住みたい部屋を提供している ２．家賃が高いのは全て承知済み ３．YouTube集客にも力を入れている ４．お客様の悩みを解消する ５．まとめ １．お客様が本当に住みたい部屋を提供している 弊社物件は2LDK～３LDKとなっているため、ターゲ

賃貸物件を募集しているに「反響がなかなか得られない」「問い合わせや見学があっても、その先の成約までには至らないケースが多い」と、オーナー様としてみたら、仲介営業をしている仲介会社、又は管理会社の管理体制に問題があるのではと、ついクレームを言いたくなってしまいますよね？ 空室が埋まらなくなると、一般的に「エリア内における家賃相場が下落している」もしくは「家賃に見合った部屋ではない」ことが予想されますので、担当者はオーナー様に「家賃値下げのお願い」をしてくる可能性が出てきます。 室内リフォームやリノベーションをしている物件において、空室期間が長期化した場合、部屋が埋まらない＝家賃が原因と本当に決めてつけていいのかというのが、弊社の考えです。 では、室内リフォームやリノベーションをしっかり行った上で、空室部屋を一日でも早く埋めるには、どのような対応をとればいいのでしょうか？ 目　次 １．賃貸集客の見直し ２．オーナー様主催の見学会を行う ３．家賃を下げるのではなく、初期費用を下げて！ ４．物件評判をとにかく上げる！ ５．まとめ １．賃貸集客の見直し 一

貸主の賃貸物件で空室が発生した場合、不動産仲介会社物件情報を大手賃貸サイトなどに掲載してもらったり、問い合わせなどを行ってもらうように依頼をかけます。 実は賃貸仲介会社には、優先的に紹介してもらえる物件と「捨て駒的」に扱われる＝仲介会社から嫌われている物件があります。この事実を知らない貸主は意外に多いと思いますが、どうして募集依頼をかけたのに気われてしまう物件が出てくるのでしょうか？ 本投稿は、仲介会社から嫌われてしまう賃貸オーナーの特徴をお伝えいたします。 ▼目　次 １．不動産賃貸業界を馬鹿にしている ２．客観的に見て、室内が汚い ３．告知義務あり物件となっている ４．会話のキャッチボールができない ５．まとめ １．不動産賃貸業界を馬鹿にしている 一昔前の時代は賃貸物件の供給数が「圧倒的に少なかった」ので、「空室対策を本格的」にしなくても、募集開始と同時に部屋が埋まりかったのですが、今はエリアによっては、物件数が飽和状態となっているため、募集をかけても「部屋が早期に埋まる」という保証は、どこにもありません。 賃貸物件を所有している貸主としてみる

賃貸物件を募集する際、多くのオーナー様は、不動産仲介会社にお願いして「物件情報」を掲載してもらっています。専門家の方々は、可能な限り「複数の仲介会社にお願いして、物件情報を大手賃貸サイト」上に掲載してもらうことができれば、反響を得ることが楽になると、主張しています。 一般的に、築年数が浅い物件では「家賃値下げをせず」に、賃貸集客しても、早期に部屋が埋まりやすいと言われています。その一方で「築年数が経過している」物件では、設備投資をされない物件が多いため、どうしても価格競争が激化し、その結果「家賃相場までも下落」してしまいます。 一部の空室対策コンサルタントの方々は、築年数が経過している物件であったとしても… ペルソナ設定をしっかり行えば、埋まらない部屋はない 最低限のリフォーム＋ホームステージングでOK 集客強化が必要な場合は、必要に応じて広告料追加 といった手法を提唱しています。 大多数のコンサルタントの方は、集客媒体を「賃貸サイト」にしていることから、仮に上記の方法で成約が取れたとしても、物件の資産価値は向上していない（場合によっては、下落し

賃貸物件を募集する際、多くの物件では「不動産賃貸ポータルサイト」に、物件情報を掲載するのが当たり前となっています。 賃貸物件を所有しているオーナー様としてみたら、賃貸物件を探している方は、大手主要ポータルサイト（SUUMO・HOME'S・at-home）を活用しているはずであるから、可能な限り「検索でヒットすることができるように、家賃や条件面を考慮」して、掲載してもらっていると思います。 確かに、賃貸サイトからの反響を得られることができれば、早期成約させることは比較的簡単にできると思いますが、ただその反面「募集をかけても、成約につながらない」といった物件も、近年では増え始めています。 お部屋探しをされているお客様から見ると、賃貸ポータルサイトは「短時間で希望条件に合致した部屋を見つけることができる」点において、とても便利なツールと言えます。 ただその一方で、たった一つでも条件に合っていない設備や条件があると、その時点において「検索画面上から消えてしまう」ので、特に築年数が経過している物件では、反響を得やすくするために、一定期間内に結果が出ないと「

賃貸物件を募集する際、お客様を紹介してくれる仲介会社に「募集依頼」を行わなければ、お部屋はまず埋まることはありません。 業界的には、三大ポータルサイトと言われている SUUMO at－home HOME'S に物件情報を掲載してもらうことは、当然のことと言われています。 確かに、現在のお部屋探しは「大手賃貸サイト」を活用されている方が圧倒的であることから、少なくとも「よく利用されているサイト」に物件情報を掲載してもらうことはもちろんですが、一部の専門家は「元付客付け仲介会社」以外にも、多くの仲介会社に協力してもらって、賃貸募集をしなければ、早期に部屋を埋めることができないと主張しています。 確かに、募集間口を広くすることができれば、その分物件情報をPRすることもできることになるので、集客上においては有利になると思いますが、ただこのやり方では、様々な問題点が浮上してきます。 ①間口を広げたとしても、集客力アップとはならない 1つの募集物件を複数の仲介会社が、大手賃貸サイトを使って募集を行ったとしても、それを行ったことで、客付けが早期に決まるとは言え

不動産賃貸業界にとって、毎年１月～３月は「年に１回訪れる最大の繁忙期」 現在空室部屋をお持ちの貸主にとっては、繁忙期は部屋を短期間で埋めることができる最大のチャンスと言っても過言ではありません。 特に学生対象物件では「最悪来年の繁忙期まで空室状態」になってしまう可能性も否定できないことから、大手管理会社物件などでは、繁忙期の期間中「有名タレントを起用したキャンペーンCM」をテレビなどの媒体を使って放送しています。 賃貸の募集に関しては、首都圏より地方都市の方が「苦戦を強いられてしまう」と言っても過言ではありません。 地方都市においては、賃貸物件の供給数が飽和状態となっていることから、築年数が経過している物件においては、家賃値下げ＋広告料設定をしないと、成約に結び付けることが難しいと言われています。 家賃値下げをすると賃貸検索サイト上において反響を得られやすくなり、成約に結び付けやすくなる一方で、貸主の家賃収入が減少／他の借主からの家賃値下げ要求などといった新たな問題が発生してしまい、さらに近年の賃貸市場では、広告料をつけてもそれほどの効果＝早期成

不動産賃貸経営にとって、避けては通れないものと言えば「退去に伴う空室」。 こればかりは、予測することができないので、退去連絡を頂いた瞬間から、すぐに対応をしなければなりません。 賃貸空室対策を専門とするコンサルタントの方々は、空室を埋めるためには… ・主要大手賃貸サイト（SUUMO・HOME'S・at－home）に物件掲載をしてもらう ・適正家賃を把握して、家賃相場を意識する ・広告料を倍増することによって、優先的に紹介してもらう ・ホームステージングを行い、室内印象をよくする ・入居者に人気が高い設備を取付ける 等といった対策が有効的と主張していますが、ただこれを行って本当にすぐに結果が出るかというと、賃貸需要が多いエリアであれば有効的と言えるものの、賃貸物件数が過剰状態となっている地方都市においては、逆に「真似する物件」が多くなってきてしまうため、成約 率が上がるといったことは、正直期待することができません。 どうして結果が出にくいのかというと、その理由は「賃貸サイト」にあります。 賃貸サイト上においては、お部屋探しをされている方が「入居希望

現在、世界的に「新型コロナウイルスのオミクロン株」が猛威を振るっています。 弊社物件がある山梨県においても、本日（2022年1月14日）ついに「新規感染者が過去最高を更新」してしまいました。 このままの状況が続けば「まん延防止等重点措置」「緊急事態宣言」を発出する可能性も高くなることから、賃貸のお部屋探しにおいても、厳しい結果になる可能性も、決してゼロではありません。 繁忙期を迎えている今、空室を抱えている賃貸オーナー様にとっては、コロナ禍であったとしても空室を埋めたいという気持ちは、誰にでもあると思いますが、ただ経済状況が悪くなってしまうと、必然的に部屋も埋まりにくくなってしまいます。 そこで、起死回生的な空室対策として、ぜひおすすめしたいのが、抗菌・抗ウイルス対策を施した部屋を提供することです。 コロナウイルスの猛威が2年以上続いている今、家庭内においても「できる限りの感染対策」は行っているはずです。身近な所で言うと「手洗い」「換気」「空気清浄機の設置」などが挙げられます。 空気清浄機を導入することによって、室内のウイルス対策をしてくれるとい

毎年1月～3月は、新生活に向けて多くの方が賃貸物件を探されます。 この時期に、空室がある場合「千載一遇のチャンス」と言っても過言ではなく、埋まる物件は早期に決まりますが、一方「決まりにくい物件」においては、広告料を増額したとしても、決まらないことがあり、繁忙期を過ぎてしまうと「お部屋探しをされる方の人数」が、確実に減ってしまいますので、オーナー様としてみたら、つい仲介会社に「はっぱをかけて」しまいがちになります。 毎日募集している部屋を紹介している仲介担当者は、「決まりやすい物件」と「決まりにくい物件」をしっかりと把握していて、決まりやすい物件に関しては「たとえお客様が別の部屋を紹介」してほしいと言われても、何気なく「担当者おススメの物件」も併せて紹介している傾向が強く、やり手の営業担当者は「あえて質の悪い物件」を先に見せて、本命の物件を一番最後に見せることによって、「成約率を高めて」いる人もいます。 では、仲介担当者が知っている「部屋が埋まりやすい物件」とは一体何かというと… 賃貸の見える化がしっかりと把握できる 物件です。 不動産仲介会社は、

「賃貸の空室対策をしっかりしているのに、部屋が埋まりにくくなっている」 「適正相場並みに設定しているのに、部屋が埋まらない」 「管理会社から設備増強を求められている」 等といった問題を抱えている賃貸オーナー様は、恐らく多くいらっしゃると思います。 賃貸物件の供給数は、明らかに飽和状態で、特に地方都市においては、それが顕著となっています。築年数が浅い物件に関しては「一定の需要が見込まれる」こともあるので、入居率は高い水準を維持することが可能となるものの、その一方で築年数が20年以上経過した物件となると、家賃勝負になってくるので、部屋が埋まりにくくなってしまい、空室対策を強化しなければ、客付けすることが難しくなってしまいます。 空室対策をしっかりとしているのに、結果が中々でないと つい管理会社や、世相の責任 にしてしまいますが、ただこれは大きな間違いであり、どうして空室対策をしているのに、部屋が埋まらないのかというと、それはとても簡単なことで、厳しい意見になってしまいますが、お部屋探しをされている方が「オーナー様の物件には入居したくない」という意思表

地方都市における賃貸市場は、人口減少＋物件旧供給過多状態となっているため、空室率が30％台に達しているエリアもあります。 空室率が悪いエリアにおいては… ・築年数が古い ・1階の部屋が空いている ・公共交通機関との接続が悪い と、部屋を募集したとしても、なかなか成約につなげられることが難しくなり、家賃を値下げしても「部屋が埋まらない」可能性は、ゼロではありません。 入居条件的に悪いような物件であったとしても、ターゲット設定をしっかりとしている物件であるならば、築年数は関係なく空室を解消させることは可能です。 弊社物件は、日本一空室率が悪い山梨県。しかも… ・1993年築 ・和室アリの２LDK であるため、一般的には家賃相場を意識した家賃設定をしなければなりません。 ただ弊社物件では、家賃相場を一切無視したリノベーションを行っていますが、昨年9月末には全室満室を実現し、2022年1月現在でも満室は継続しています。 どうして家賃相場を完全無視（リノベーションを機にさらに値上げ）したリノベーション部屋が埋まり、満室を実現できたかというと、ターゲットを徹

募集中の賃貸物件を埋めるためには、物件紹介をしてくれる「不動産仲介会社」の協力が必要不可欠となります。 ただ、実際問題として仲介会社に「どのようにアプローチ」すれば、集客力が高くなるのか、イマイチわかりにくいですよね？ 弊社物件は築年数が古く、さらに家賃相場を一切無視したリノベーションを展開していますが、下記に掲げる賃貸集客力アップを実践した結果、本執筆時の2023年1月21日現在満室＆直近3期は増収増益を達成しています。 本投稿は賃貸集客力アップの方法について、弊社物件が実践していることをお伝えいたします。 ▼目　次 １．魅力を感じるような部屋になっているか？ ２．現場に裁量権を与えてくれる物件なのか？ ３．土休日でも電話に出てくれるか？ ４．担当者にしっかりとお礼する ５．まとめ １．魅力を感じるような部屋になっているか？ 不動産仲介会社の使命とは、1件でも多くの契約を取り、満額の仲介手数料をもらうことなので、基本的にお部屋案内をした部屋が、すぐに埋まるような部屋は「積極的に営業活動」を行うケースが多いです。 わかりやすい例でいうと、新築物件

賃貸物件において、決して避けることができないものと言えば、退去による空室。 こればかりは、不可抗力的な要素が強すぎてしまうので、オーナー様としても何ら対策を講ずることはできませんが、ただ退去連絡をもらったとしても、適切な空室対策を行えば、空室期間を短縮することは、十分可能です。 ただ、しっかりとした空室対策と言われても どのような対策をすればいいのか？ わからないオーナー様もいるのではないでしょうか？ 空室対策を行う時に重要となるのが、オーナー様が空室を埋める時に、どのような考えを持っているかによって、対策が180度変わってきます。しっかりとした対策を講じないまま、闇雲に空室対策をしても、結果が出にくい可能性が非常に高いことから、注意が必要です。 目　次 １．エリア内の市場をリサーチする ２．早期客付けを目指す場合 ３．収益改善を目指す場合 ４．ステージング頼みの集客は、将来性が期待できません ５．まとめ １．エリア内の市場をリサーチする 空室対策をする時、まず行ってもらいたいことは オーナー様が所有されている物件周辺の賃貸市場 がどのような動き

賃貸経営上において、最もリスクがあるとすれば「退去に伴う空室」ではないでしょうか？ 空室が発生してしまうと、次の方が入居するまでの期間中「家賃入金が無くなって」してしまうので、賃貸物件を所有しているオーナー様としたら、空室リスクをどのように回避すればいいのか、いつも悩まれるはずです。 賃貸空室に関しては、原則的に退去する1か月前にならなければ、そのことを把握することができないため、オーナー様や管理会社に残された期間は「約1か月」となりますが、ただ1か月間の間で、次のお客様を見つけ出すことは、好エリア／築浅物件でなければ、非常に難しいのが現実。 空室リスクを減らすためには、どのような対策を講じればいいのでしょうか？ １．顧客満足度を上げ、空室を可能な限り抑制する 賃貸物件を退去される方は、必ず理由があって退去されます。 退去には主に二つの理由があると言われていて、1つは「転勤や戸建て住替え、部屋が手狭になった」など「不可抗力的」な要素がある場合、そしてあと一つが「物件に不満（騒音・家賃／管理の質の低下など）を感じた」場合です。 賃貸物件の供給数は、