賃貸オーナー様の空室対策＆賃貸経営を応援

賃貸物件を募集する際、多くのオーナー様にとって「家賃は可能な限り値下げしたくはないもの」と誰もが思っていますが、ただ現実的な世界では、よほどの好エリアではない限り、毎年１％ずつ家賃下落はしていってしまい、特に「10年を一つのスパン」として、家賃相場は大幅に下落してしまう傾向となってしまいます。 近年施工された新築物件では、サブリース契約となっていることから、空室が何室あったとしても、管理会社からは毎月「一定額」の家賃が支払われますが、ただサブリース契約の最大のデメリットは「家賃相場と現在の募集家賃」との間に「乖離幅大きく」なってしまったことから、稼働率が低下してしまうと、更新時に管理会社から「借地借家法第32条1項」を適用し、家賃値下げ交渉が入ってしまいます。 借地借家法第32条1項をわかりやすく言うと… 「若しくは建物の価格が上昇または下落、又は世の中の経済事情の変動によって、家賃相場と比べて「明らかに不相当」となってしまった時には、家賃の減額／増額を請求することができる」というもの。 エリア内において「バブルでも発生」しない限り、土地や建物の

賃貸物件を募集する際、ほぼ必ずと言ってもいいほど「内見」（最近ではオンライン内見も可能となりましたが…）をして頂かなければ、契約に至ることができません。 ただ、実際に内見案内（広義的に言えば「ネット上における反響率」）につながったとしても、必ずしも「オーナー様の物件に入居申込」が入るとは限りません。近年の賃貸業界においては、お部屋探しをされている方の大多数は「複数の賃貸物件を見学」した上で、最終的に1部屋に絞って契約することが多いため、オーナー様の立場で考えた時には、やはり「ひやひや」してきますよね。 信じられないかもしれませんが… 築29年目、和室アリ、家賃相場一切無視の弊社物件では、内見された方の約8割は、そのまま入居申込をして頂いています。 このような話をしてしまうと、「ガゼネタ」ではないのかといった、懐疑的な目で見られてしまうものですが、これはネタではなく事実なんです。 どうして、内見当日に入居申込をもらえる確率が高いのかというと、お客様が賃貸全般に関する悩みを「可能な限り解決」することができる提案をしているからです。 １．おしゃれなナチ

賃貸物件の空室を少しでも早く埋めるためには、設備増強は必須です。 近年においては、不動産賃貸サイトで物件検索をされる方が、非常に多くなってきており、また物件検索の前に「希望条件」を入力することができるため、たった一つでも条件に合わない物件は、その時点で成約候補から「除外」されてしまいます。 大手賃貸業界紙の「全国賃貸住宅新聞」では、毎年「人気設備ランキング」を公表し、また「この設備がなければ（入居が）決まらない」ランキングも公表しています。 その中で、単体／ファミリー物件とも「インターネット無料」は、常に上位にランクインしています。 コロナウイルスが世界的に蔓延し始めてしまい、テレワークが本格化となった今、賃貸におけるインターネット環境はものすごく重要視されています。 つまり、募集している物件において「インターネット無料化」になっていないと、集客自体が難しくなってしまい、また大手賃貸サイト上の検索画面上においても「インターネット無料」の項目があるため、お部屋探しをされている方が「インターネット無料」を希望されてしまうと、無料化になっていない物件は

賃貸物件において「空室が発生」した場合、仲介会社にお願いして、物件募集を行ってもらうことになりますが、募集依頼をかけているオーナー様は、この様な悩みを持っているはずです。 ☑募集依頼をかけて2週間ぐらい経過しても、反響がない ☑管理会社からは、家賃値下げを要求されている ☑客付け強化するためには、広告料を支払うしかないと提案されている 上記のような悩みは、賃貸物件を所有しているオーナー様であれば、誰もが持っている共通した悩みであり、またこのような対策は「他社物件でも同様」であるため、これを行ったからといって、必ずしも客付け強化が期待できるといった保証は、どこにもありません。 募集中のお部屋において、早期に部屋を埋めるためには「最低限のリフォーム」は必ず行うことが必須となりますが、リフォームをしているのに「反響が出にくくなっている」理由について、多くの専門家の方々は「適正賃料になっていない」ことを指摘されますが、これは賃貸サイト上における「価格競争」が最大の原因であり、この点を改善することができれば、集客にそもそも苦戦することは、あり得ない話です。

賃貸空室対策は、賃貸物件がある限りは「決して避けること」ができない問題であり、空室対策をしっかり行わなければ、家賃を値下げしても「成約につながらない可能性」が出てきます。 賃貸物件における空室対策と聞くと、大抵の物件では… ☑現在の募集家賃と家賃相場に「乖離」があるかどうかを確認 ☑募集部屋の設備が、競合他社物件と比較し、古くなってはいないか？ ☑募集部屋の初期費用が、競合他社と比べて「高く」なっていないかどうか？ 等を総合的に確認し、もしエリア内にある競合他社と比べて、条件が悪い場合においては、管理会社の担当者がオーナー様に「条件変更」を提案してくると思います。 ただこのような提案方法は、競合他社でも同じような対応をしていることが予想され、事実上の「価格競争」を引き起こしてしまう結果となることから、家賃を値下げして集客できたとしても「利益が少なくなる」といった「悪循環」に陥ってしまうことが予想されるので、この方法が必ずしも正しいとは、言えない恐れがあります。 弊社物件がある「山梨県」は、日本一空室率が悪い県であり、エリアによっては「空室率が30

賃貸物件における設備不良は、いつどこで発生するか、予測することができません。 賃貸物件設備において、生活に支障をきたしてしまうものというと、やはり「エアコン」と「給湯器」となります。 お風呂の給湯器が故障してしまった場合、ガス供給会社に連絡すれば、すぐに交換してくれますが、コロナ禍の現在においては、半導体不足の影響から「給湯器が品薄」状態となっているため、ガス会社によっては「給湯器を交換したくても、交換すること」ができない所があります。 ガス会社によっては「湯はりができないタイプ」の給湯器ならば、対応することができると回答し、それを設置して「湯はりができる給湯器の在庫が届くまで」代用することになります。 給湯器が品薄状態であるということは、テレビや新聞などで報道 されているので、万が一にも給湯器が故障し、一時的対応になったとしても、ご入居者様の大半は「理解」を示してくれるものの、ごく一部のお客様のみとはなってしまいますが、事情を説明したとしても、「これは明らかに改正民法第611条違反」であるとして、家賃減額を請求する方がいます。 確認の意味で、改

募集している賃貸物件を埋めるためには、とにかく「反響」がなければ、永遠に客付けをすることができません。 一昔前は、空室を募集した途端に「すぐに部屋が埋まっていた」のですが、ただ今の時代、エリアによってではありますが、賃貸物件の供給数が飽和状態となっているため、新築物件であったとしても「建物が完成する前に満室」にならないことも、決して珍しい事ではありません。 つまり、どのような物件であっても「賃貸集客を強化」しない限り、反響を得ることができないので、オーナー様としてみたら「とても不安」になってしまい、客付けが強い仲介会社の存在を知ると「つい訪問営業」をして、物件をPRしたり、場合によっては「広告料（AD)を増額提案」したりしてしまいたくなりますが、ただ近年におけるお部屋探しの特徴としては「事前に物件見学候補をピックアップして、内見予約する」方が多くなってきたため、一人の方が成約までに仲介店舗を訪問する数は、1～2件が圧倒的に多いのが現状です。 募集している部屋において、反響を少しでも多くするためには… ・大手賃貸サイト掲載はもちろんのこと、他の賃貸

今でこそ何とか賃貸アパート経営が軌道に乗っていますが、実は今から15年ぐらい前は、債務超過状態となっていて、正直な話「いつ自己破産してもおかしくはない」ような状態でした。 実は自分は28歳の時、相続によって急遽2代目のオーナーになったのですが、オーナーになった当時は、完全に家賃収入よりアパートローンなどの支払いの方が「完全に上回っていた」状態であり、固定資産税や火災保険などの費用に関しては、アパート収入から捻出することが「絶対にできなかった」ので、母から援助してもらっていました。 このような状況下だったので、退去後に行われる「リフォーム」に関しても、管理会社に立て替えてもらっていたので、完全な自転車操業的な賃貸経営をしていました。 ただ、現在では債務超過から脱出して、安定経営を行うまでになりましたが、どのようにして債務超過から脱出でき、利益を確保するまでに至ったのかについて、お伝えします。 目　次 １．無謀な返済シミュレーション ２．管理会社の担当者がずさんだった ３．銀行返済を見直し＆借り換え ４．差別化リノベーションの展開 ５．まとめ １．無

賃貸空室対策として、近年では「お金をあまりかけない空室対策」をしているオーナー様が多く、実際それを実践したことによって、客付けに成功した事例があることから、「これを行えば、すぐに部屋が埋まるのでは？」と検討されるオーナー様もいると思います。 ただお金をかけない空室対策は「するべきではない」と、断言することができます。 一見すると、オーナー様の立場で考えれば、お金をかけずに空室対策ができ、部屋が早期に埋まれば、こんなにおいしい空室対策はないと思いますが、ただこの空室対策には「表には見えていない様々な諸問題」が山積みとなっていて、このことをしっかりと説明することができる専門家の方々は、ほぼ皆無と言ってもいいほど、指摘する人はいません。 もし誰でもできるような空室対策を、毎年のように行い続けていると、気づいた時には「手遅れになってる」かもしれません。ではどうして「お金をかけない空室対策」が危険性を帯びているのかについて、お伝えさせてもらいます。 目　次 １．同質化になってしまい、差別化できない ２．リフォームしないことで、手遅れになる可能性が ３．家賃

賃貸業界において、1月～3月は、新生活を迎えるにあたり、多くの方が賃貸物件探しをされるので、物件問合せや内見予約が「平日も含め多数」あることから、現在募集している部屋をお持ちのオーナー様にとっては、客付けすることができる最大のチャンスと言っても過言ではありません。 ただ、近年における賃貸のお部屋探しにおいて、多くの方は「事前に気に入った物件を数件ピックアップ」した上で、物件予約をすることが多いため、一人の方が賃貸物件に訪問する数は、年々減少傾向となっています。 そこで、少しでも多く物件認知度を上げる／物件紹介してもらうために、広告料を別途設定している所が増えつつあり、一部のエリアでは「広告料をつけることが、当たり前」となっている所があります。 では、広告料をつけることによって、どのくらいの効果が期待できるのでしょうか？また、当然ながらメリットもあればデメリットもあります。広告料をつけたことで、マイナスとなってしまう部分とは、一体どのようなものが考えられるのでしょうか？ 目　次 １．そもそも広告料とは？ ２．広告料をつけるメリット ３．広告料のデメ

賃貸物件のお部屋を募集をしたとしても、反響がなければ「閑古鳥」状態となってしまい、いつまでたっても、お部屋が埋まることはありません。 そのため、管理担当者からは… 「今のままでは反響が少なすぎるので、家賃を値下げして反響率を上げてみてはいかがですか？」 といった提案をされる可能性が高くなります。 確かに家賃を値下げすることによって、賃貸サイト上では「すぐに反応」を示すことがあるので、場合によっては「すぐに問合せや内見予約」が入りやすくなります。 その一方で「家賃を値下げする」ということは、仮に成約になったとしても、値下げした金額分はマイナスとなってしまうので、この点は覚悟をしなければなりません。ただ一般的な賃貸集客は「賃貸サイト上」で行われていることから、値下げした部屋の情報を「同じ物件に入居している他の入居者」の方も「見ている可能性」は、十分にあり得ます。 設備的にもほとんど同じなのに、家賃が自分達の部屋より「明らかに安い」ことを知ってしまえば、誰だって「不公平だ」という気持ちになってしまいます。実際に家賃を大幅に値下げして募集をしていた部屋に

賃貸業界は、地方都市を中心に「空室率」が深刻化となっています。 エリアによっては、空室率が30％台になってきており、特に築年数が経過している物件では、空室率が深刻化となっています。 今後日本の人口は、確実に減少傾向が続くため「現在築年数が浅い物件」であっても、10年後には資産価値が低下してくることから、家賃値下げを余儀なくされてしまいます。 ただ近年の賃貸市場の傾向としては、供給数が飽和状態となっているエリアほど、家賃値下げをしただけの部屋は早期成約が難しくなっていることを踏まえると、築年数に応じた空室対策は必須となります。 弊社物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県。 2006年に父親、翌年には祖父が相次いで亡くなり、急遽2代目オーナーに就任したものの、当時は債務超過状態でいつ自己破産してもおかしくはない状態でした。 その後、様々な経営改革を推進し、2014年には黒字化になり翌年にはアパートを法人化して、代表取締役に就任しました。 しかし2017年繁忙期、今までの成功事例が全く通用できなくなり、募集していた部屋は殆ど埋まらず、追い打ちをかける

毎年1月～3月の時期は、多くの方が賃貸物件を探されることから、賃貸業界的には、最大の書き入れ時といっても、過言ではありません。 ただ、地方都市においては「賃貸物件の供給数」が完全に上回っていること、またコロナ禍が依然続いていることから、今までみたいに「募集をすればすぐに埋まる」といったような状態とは、言えない状態が続いています。 しかし、状況が悪化していたとしても、繁忙期に部屋を埋めなければ、空室期間が長期化してしまうので、オーナー様としてみたら、とても不安になってしまいます。 お部屋を埋めるためには、とにかくオーナー様の物件を「より多くの方に見てもらう」ことが、第一歩となりますが、それでは効果的な繁忙期の空室対策とは、どのようなものがあるのかについて、お伝えさせていただきます。 （リフォームがされていることを前提として、お話させてもらいます） 目　次 １．仲介会社との連携を密にする ２．SNSを使った集客を行う ３．担当者にある程度の権限を委譲する ４．広告料をつけるのであれば、部屋に投資を！ ５．まとめ １．仲介会社との連携を密にする 繁忙期

不動産賃貸経営を成功させるためには、空室期間を短縮させることが重要となります。一般的な賃貸借契約では、退去連絡は退去日から1か月前に行うことになっているため、貸主は退去予測を把握することは不可能です。 早期に部屋を埋めるためには、仲介会社の協力が不可欠となります。 大手管理会社に管理委託している物件では、直営の仲介会社を運営しています。大手管理会社のメリットは法人仲介に力を入れていることから、幅広い客層にお部屋紹介をすることができると言われています。 それでは、大手管理会社が運営している仲介会社に客付けをしてもらえれば、成約期間を短縮することができるかどうかというと、残念ながらそうではありません。 本投稿は、客付けに強い仲介会社は存在しない理由について、お伝えいたします。 ▼目　次 １．賃貸募集方法は原則同じ ２．広告料出しても効果は期待できない ３．早期に部屋を埋めたいなら独自集客が効果的 ４．まとめ １．賃貸募集方法は原則同じ 物件を募集する際、仲介会社では大手賃貸検索サイトに物件情報を投稿します。 仲介会社が同サイトを積極的に利用している理

築年数が経過してくると、設備的にも当然古くなってくるので、今までと同じような家賃では、貸し出すことが非常に困難となってきます。 そのため、多くの物件では「一定期間の空室が続く」と、家賃値下げを行ってきますが、ただ家賃を値下げし続けていると、確実に利幅の減少が発生してしまうため、収益性が確保することが難しくなってしまい、赤字経営となってしまう可能性が出てきます。 ただ、しっかりとマネジメントとイノベーションさえしていれば、築古物件であっても、収益性を確保することが可能となります。 弊社物件がある山梨県は、日本一「空室率が悪い」県で、しかも弊社物件は「築29年目の和室アリ、２LDK」となっているため、集客上においては「非常に不利な状態」であるものの、真名地面ととイノベーションをしっかりと対応することによって、現在満室経営を継続中で、もちろん毎月黒字となっています。 どうして、日本一空室率が悪い県でありながら、結果を残しているのか？ マネジメントを全面的に見直す 築年数が経過している物件は、どうして集客上「不利」になりやすいのかと言えば、答えは簡単。ズ

不動産賃貸物件を所有している貸主は、物件に空き部屋が発生した場合、すぐに不動産仲介会社に連絡して、早急に主要賃貸サイトに掲載するように依頼をかけますよね。 賃貸サイト上に掲載されるのは、タイムラグの影響もあるので、数日後には、物件情報が掲載されるはずです。 ただ不動産賃貸業界における集客は、お客様からのお問合せを「ひたすら待つ」しか方法がなく、募集開始後2週間程度でサイト内における反響が得られないと 家賃値下げの検討 仲介会社に訪問営業強化 広告料設定 の検討をしないと空室期間がさらに長期化してしまう可能性があると考えてしまいます。 近年の賃貸市場は物件供給数が完全に飽和状態となっているエリアが多くなっていているため、需要が多い築浅物件以外は、正直集客が苦戦を強いられてしまう可能性が高くなります。 特に繁忙期の最終月となる3月に募集を行っている物件では、3月しか集客することができないと危機感を感じていると思われるため、いつも以上に仲介会社に営業訪問や連絡をしたり、また必要に応じて広告料を設定するなどといった対策を行うと思います。 ただ可能であるな

年間4億本以上を販売している、誰もが必ず1回以上食べたことがある「赤城乳業」のアイス「ガリガリ君」。 正直に言ってしまうと、味的には「ものすごく美味しい」というわけではないのですが、どうして「販売本数が多い」のかというと、それは「お客様との距離」が近いからと言われています。 通常、商品開発をする時には… マーケティング部門→企画部門→開発部門→製造部門 といった風に、分業制で対応し、ひとつの商品が完成→販売しますが、ただ部門ごとで対応をしていると、お客様の声が「風化」しやすくなってしまい、お客様が求めている「本当に欲しい商品」から、遠ざかってしまいがちになります。 そこで同社においては、開発担当者が「全て一貫」して対応することによって、お客様が求めている「ニーズ」に合った商品を作ることができ、あれだけの販売数を実現できたとのことです。詳細は、こちらの記事をご覧下さい▶記事を読む これを賃貸集客に置き換えると… 築年数が経過した物件では、どうしても設備・内装的にも「古い」といったイメージが強すぎてしまうため、今までと同じ家賃のままでは、募集すること

弊社がある山梨県は、全国で最も空室率が悪い県。 とりわけ、賃貸物件においては、約3割は空室と言われていることから、競争力が低下している築年数が古い物件では、軒並み「家賃値下げ」を行っていますが、ただ家賃を相場以下に下げても、必ずしも埋まることはない事から、こうなるとますます「物件の二極化」は進んでしまいやすくなります。 このような状況下の中で、弊社では2021年10月に「全室満室」を実現しましたが、ただ弊社物件は「1993年築」「家賃相場以上に家賃を設定」「和室部屋が標準」となっているので、集客上においては、明らかに不利になってしまいますが、満室を実現しました。 このような話をすると 「どうせ広告料を多く支払ったのでは？」 といった考えが浮かんでしまいまが、弊社物件では「広告料」は一切出していないどころか、弊社物件にご入居された方の約8割は、物件独自のHP、Instagram、Twitterを見た方からのお問合せ～ご契約となっています。 弊社は、築年数が経過していることもあるので、2018年以降「空き部屋を順次リノベーション」を行っています。室内

賃貸物件の空室率は、地方都市においては深刻化となっています。 少子高齢化／戸建て住宅住替えなどによって、エリアによってはすでに空室率30％に達している所も賃貸物あるため、新規賃貸物件件数を抑制しない限り、空室率はさらに増加し二極化がさらに大きくなります。 弊社所有物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県。さらに弊社物件は築年数が古く和室部屋がいまだにある２LDK賃貸アパートです。 このような最悪の状況下の中で、築28年目を迎える弊社物件においては ・家賃値上げ＆家賃相場完全無視 ・差別化リノベーション を行うことによって、本執筆時の2023年1月17日現在満室＋2020年以降は増収増益を達成しています。 賃貸経営を円滑化にさせるためには、家賃相場を意識した集客が重要と言われていますが、どうして弊社物件では家賃相場を無視した集客に成功しているのか？ 最大の要因は2018年から本格的に行っている「差別化リノベーションと独自集客」です。 上記対策を講じたことによって、築年数が古い弊社物件であっても安定した賃貸経営を行うことができています。本投稿は大空室

賃貸物件の供給数は、地方都市においては完全に「供給過多状態」となっているため、空室対策を行う際には、入居される方にとって「メリットになる設備」を設置する必要性が出てきます。 賃貸物件に入居される方の年齢層は、概ね10代後半～40代となっていることから、この年代の方々は、日常生活においてインターネットは必要不可欠となっていることから、近年施工された新築物件では、インターネットが無料で使えるようになっています。 築年数が経過している物件においては、インターネット無料対応となっていないので、お客様がインターネットを使いたい場合、ご自身で開設手続きをしなければならず、当然ではありますが、月々の使用料はご負担して頂く事になります。 ただ賃貸物件に「インターネット無料」を求めているニーズは、年々高くなっていることから、集客対策として「インターネット無料化」にしている物件も、最近では増加傾向となっています。 インターネット無料にするためには、工事が必要となるものの、ただガス会社などに頼むことによって、工事費用は全額負担してもらうものの、各部屋の使用料に関しては