有限会社　山　長

賃貸　空室対策コンサルタント

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空室対策＝入居させることではありません。

リノベ集客コンサルタント

16時間前
4 分

空室対策＝入居させることではありません。

賃貸の空室対策を考えた時、物件を所有されているオーナー様の殆どは「早期入居をしてもらう」ために空室対策を実施すると考えている方が非常に多いのですが、これは100％間違っています。入居してもらわなければ確かに家賃は入金されませんが、ただ入居してもらうために空室対策をするのは、それってオーナー様視点で考えた場合ですよね、入居するのはあくまでも、オーナー様の物件を知らない第三者。第三者の方が、数ある賃貸物件の中から、オーナー様の物件を選び入居して頂くことになるので、空室対策をする場合「お客様視点」＝お客様が喜ぶような部屋を提供するとが、最も大切なことであり、またこの部分は「空室対策コンサルタント」の方も指摘していませんが空室対策をする上で大切なことは、早期入居より長期入居してもらえるような部屋作りをすることです。長期入居して頂くためには、室内機能性をある程度改善しなければなりませんが、ただ原状多くの方が行っている「空室対策」は、退去リフォームをできる限り抑えて、その代わり「入居後のイメージを膨らませる」ために、室内のおしゃれな雑貨などを配置す

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空室期間が長期化しているのは、お客様に飽きられている証拠。

リノベ集客コンサルタント

2日前
5 分

空室期間が長期化しているのは、お客様に飽きられている証拠。

賃貸物件が長期化してしまった場合、それを「閑散期のせい」「管理会社（仲介会社）のせい」にするオーナー様がいますが、それは違います。閑散期であっても、お部屋探しをされている方は必ずいる以上、お問合せなどが入らないのは、恐らくお客様がオーナー様の物件に「魅力」を感じていないことを言っているようなものです。お部屋探しをされているお客様は、皆さん賃貸物件情報をよくご覧になっています。中には、管理会社の担当者が顔負けするぐらい、勉強されている方がいて、今の時代簡単に物件情報や家賃相場などを調べることができるので、お客様の立場で考えれば「自分達に理想的な部屋」を見るけることは意外に簡単かもしれません。空室対策コンサルタントとして、ひとこと言わせていただければ、空室対策をしている多くの物件は「成約事例通り」のことをされていますが、これはどの物件においても通用することではありません。よくありがちな空室対策として、室内におしゃれな家具や雑貨などを配置して、入居後のイメージを膨らませることができる「ホームステージング」を行っている物件があります。ファミリ

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インターネット無料物件に切り替えれば、空室が埋まるのか？

リノベ集客コンサルタント

5日前
3 分

インターネット無料物件に切り替えれば、空室が埋まるのか？

賃貸物件の空室を解消させるためには、お部屋を借りていただくお客様目線で空室対策を考えなければなりません。空室対策といっても、様々な方法があり、お金をかけないでも十分対策となりうる「物件清掃」から、収益改善が期待される「フルリノベーション」まで多種多様ありますが、空室対策解消のために「インターネットを無料に切り替える」物件が増えてきています。全国賃貸住宅新聞社が2020年に発表した「人気設備ランキング」において、単身・ファミリー物件とも「インターネット無料」が堂々の第1位となっています。昨今では新型コロナウイルスの影響により、在宅ワークに切り替わった方も多いことから、インターネットが無料で使える点においては、メリット大。インターネットが無料になれば、月々の使用料や初期費用分が浮きますので、家計にとっても助かるアイテムと言えますが、ただインターネット無料にすることによって、本当にお客様にメリットがあるかどうかというと、少々懐疑的。インターネットを利用される方が多い時間帯は、昼より夜。夜はお子さんも使用されている場合も多いので、物件にお住まい

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賃貸広告料を増額しても、部屋は埋まりません。

リノベ集客コンサルタント

6日前
3 分

賃貸広告料を増額しても、部屋は埋まりません。

賃貸物件の空室を募集する時、仲介会社にお願いして、賃貸系ポータルサイトに物件情報を掲載してもらうのが一般的です。お部屋探しをされている方は、基本的に賃貸系ポータルサイト内にある検索画面から「希望築年数」「希望家賃」「希望設備」など希望条件を入力することによって、自分の理想に合う部屋を探すことができるので、時間がない方でも短時間でお部屋探しができます。ただ、賃貸系ポータルサイト上では、お客様の条件にひとつでも該当しなければ「検索画面上」に掲載させることが難しくなるので、特に競争力が低下しやすい、築年数が経過した物件は「不利」になりやすくなります。空室期間が長期化すれば、その分機会損失が大きくなることから、一部のオーナー様は客付けが強い仲介会社に「成約した暁には広告料を支払う」ことを約束するところもあります。賃貸業界においては、契約が成立した段階で「仲介手数料」が発生します。仲介手数料は、仲介会社がもらう契約に対する「報酬料」ですが、ただ仲介手数料は法律によって設定できる上限が決まっています。最大でも家賃1か月しかもらえません。これは新築

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ホームステージングありきの空室対策は、効果が薄い。

リノベ集客コンサルタント

7日前
4 分

ホームステージングありきの空室対策は、効果が薄い。

近年では賃貸物件数供給過多状態が続いているので、競争力が低下した築年数が経過している物件においては、何かしらの対策を講じない限り「価格競争」に巻き込まれやすく、一度家賃を下げてしまうと「負のスパイラル」状態に陥り、仮に家賃値下げして成約ができたとしても、「ほかの入居者から家賃減額請求」「入居者の質の低下によるトラブル」といった問題が発生しやすくなります。最近の賃貸業界における空室対策として、脚光を浴びているのが「ホームステージング」募集している部屋のLDKに、おしゃれな雑貨や家具などを配置し、物件情報を見ていただいた方や、見学に来ていただいた方に「入居後のイメージ」を抱いていただく事によって成約率を上げる方法ですが、ただホームステージングをされている物件を拝見すると、殆どの物件において「退去リフォームが限定的」になっています。よくある事例として３DKのお部屋があります。３DKとは、3つの部屋＋ダイニングとキッチンという部屋で、昔は３DKも流行っていた時期がありましたが、ただ近年においてはダイニングとキッチンは連動して使用されるケースが多い

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賃貸系ポータルサイトの最大の弱点とは？

リノベ集客コンサルタント

7日前
4 分

賃貸系ポータルサイトの最大の弱点とは？

賃貸物件を募集する際、SUUMO等の賃貸系ポータルサイトを活用されている物件は、殆どではないでしょうか？賃貸系ポータルサイトは、お部屋探しをされている方にとって… 希望築年数、希望家賃希望エリア設備や条件面等を自由に設定できることから、お部屋を探されている方にとっては、希望に合った物件を絞り込むことができるので、お部屋探しに充てる時間がそれほどなくても、簡単にお部屋探しが可能となります。ただその一方で、お部屋を貸す側にとって「賃貸系ポータルサイト」がデメリットに感じることが多々あり、特に築年数が経過した物件は「価格競争」が激化しているので「家賃値下げ」が多く発生し、そのことから「家賃相場」がどんどん下がってしまい、成約になったとしても、値下げをすることによって利幅が減ることから、収入が減ってしまう状態になりがちになります。また、成約になったとしても今度は、入居者の質が低下しやすくなることから、入居者同士におけるトラブルが増加しやすくなることで、我慢ができなくなった方はすぐに退去してしまうので、結局のところ「集客のために家賃値下げ」した

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教科書通りの空室対策をしても、どうしても部屋が埋まらないの？

リノベ集客コンサルタント

4月10日
6 分

教科書通りの空室対策をしても、どうしても部屋が埋まらないの？

賃貸物件の空室対策をする時「賃料の見直し」「管理会社見直し」等を行う必要があると言われていますが、ただこれを行ったからといって、すぐに結果が出るとは限りません。賃料の見直しに関してですが、確かに現在では「賃貸系ポータルサイト」に物件情報をアップしなければ、集客することはできません。ただ物件情報をアップしたことによって、家賃相場がすぐにわかってしまい、すぐにでも部屋を埋めたいと考えている管理会社は、家賃値下げを躊躇なく行います。確かに、家賃値下げをしたことによって、ポータルサイト内ですぐに動きが出てきて、早ければその日の内に「お問合せ」「見学予約」が入ります。しかし、家賃値下げをしたことによって、他のご入居者様の家賃が高くなってしまうことがあり得るので、当然現在ご入居されているお客様は「不満」でしかありません。家賃値下げをすることによって、空室によって発生する機会損失は減らせるものの、現入居者様による「家賃減額請求」が次々に起こる可能性が出てくること、またそれに応じなければ「退去カード」をちらつかせることになるので、結果的にはオーナー様の利幅

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費用をかけなくても誰でも簡単に顧客満足度を高められることができる方法とは？

リノベ集客コンサルタント

4月7日
3 分

費用をかけなくても誰でも簡単に顧客満足度を高められることができる方法とは？

賃貸物件における空室対策と聞くと、室内リフォームやリノベーションがどうしても浮かんできやすいものですが、ただ室内をおしゃれにリフォーム・リノベーションしたとしても、ご入居されたお客様が「長期入居」してもらわなければ、費用の回収に影響が出てしまい、場合によっては「赤字」になってしまう可能性があります。ご入居されたお客様が「長期入居」して頂くためには、物件における顧客満足度を高めなければなりません。実は空室対策コンサルタントをしている方の多くは、お客様に契約してもらうことを重点的にコンサルしていますが、契約と同じぐらい重要なのが、顧客満足度。ただ顧客満足度を高めたいと思っても、賃貸においては正直難しいのではないかと思うオーナー様は多いのではないでしょうか？実は賃貸物件にご入居されている方の多くは、ある設備に対して不満を感じていることが多いのですが、その設備とはプロパンガス。地方都市においては、都市ガスが普及していないエリアもあることから、新築物件においてもプロパンガスを設置している所は未だに多いです。都市ガスと比べてプロパンガスは、ガス単

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家賃を下げずに空室を埋める方法。実は簡単にできます。

リノベ集客コンサルタント

4月4日
5 分

家賃を下げずに空室を埋める方法。実は簡単にできます。

賃貸物件を所有しているオーナー様にとって、空室は一日でも早く埋めたいもの。ただ現在は賃貸物件数が飽和状態となっているので、エリアによっては苦戦が強いられるところも正直に言えばあります。繁忙期を過ぎてしまうと、お部屋探しをされる方の人数は「半数以下」となってしまうので、下手をすれば来年まで部屋が埋まらないという場合もあり得る話。このような話をすると「家賃を下げなければ埋まらないのか？」という考えが出てきやすいものですが、正直な話、しっかりと退去リフォームやリノベーションをしている物件であるならば、家賃を下げる前にやるべきことをしっかり行っていれば、空室を埋めることは可能と言えます。ではどうしてそのようなことが言えるのかについてお話していきたいと思います。目　次１．空室がどうして埋まらないのか？２．集客方法を全般的に見直す３．初期費用に関して管理会社と交渉する４．まとめ１．空室がどうして埋まらないのか？賃貸物件の空室が埋まらない理由には、主に2つの理由があると考えています。 ①賃貸系ポータルサイト ②賃貸物件供給数が飽和状態 ①

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素人でもわかるような空室対策は、焼け石に水。

リノベ集客コンサルタント

4月1日
4 分

素人でもわかるような空室対策は、焼け石に水。

不動産賃貸オーナー様にとって、満室経営を早く実現させたい、また満室をいつまでも継続させたいと考えている方が殆どだと思います。ただ現実の世界を見てみると、地方都市においては人口減少による賃貸物件供給数が飽和状態になっていることから、空き室が年々増加傾向となっています。このようなことから、競争力が低下した物件においては「空室対策」をしっかり行わないと、たとえ家賃を値引きしたとしてもなかなか成約に結び付けることが難しくなってしまうので、何かしらの対応は必要となってきます。空室対策を行う上で、一番重要となるのは、ご入居されるお客様にとってオーナー様物件が他物件との差別化ができていて、また快適な暮らしを提供できる部屋になっている事が重要となります。差別化をすることによって、価格競争に巻き込まれにくくなり、また快適な暮らしができる部屋を提供することによって、長期入居が見込め、長期入居となればその期間中家賃は確実に入ってくるので、安定経営を実現することができます。最近では、空室対策を専門的にアドバイスするコンサルタントの方が増えてきていますが、そ

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弊社の取り組みが、全国賃貸住宅新聞に掲載されました。

リノベ集客コンサルタント

3月28日
1 分

弊社の取り組みが、全国賃貸住宅新聞に掲載されました。

弊社では築年数が経過した物件の入居率及び家賃アップを目的とした「差別化リノベーション」を展開していますが、お客様に弊社が展開しているリノベーションを周知させるためには、どうしてもHPなどといった媒体を活用しなければなりません。そこで弊社においては、2017年よりHP、Instagram、Twitterを開設し、物件に関する情報などをお伝えしていますが、この取り組みが「全国賃貸住宅新聞」に掲載されました。 SNSを活用した集客をしたことにより、ハッシュタグ検索でたまたま当物件の存在を知った方からのお問合せや、Googleの自然検索数がこの一年で倍増となった結果、コロナ禍で苦戦が強いられている状況であっても、安定した集客を実現。今年1月には募集部屋2部屋が全て埋まり、これからリノベーションをしようと検討していた部屋においても「ぜひ入居したい」とお客様からお願いされたことにより、満室経営を実現。また、SNSを中心とした集客は、SUUMO等の賃貸系ポータルサイトとは異なり「希望家賃設定」をすることがないので、家賃の値引き交渉などはほとんど発生してい

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リノベーションをした方が空室対策を行う上でオトクになるわけとは？

リノベ集客コンサルタント

3月26日
3 分

リノベーションをした方が空室対策を行う上でオトクになるわけとは？

賃貸の空室対策を行う際、有効的と言われているのが室内リノベーション工事。室内にある設備や内装を一新させるリノベーションは、行うことによって古さは一切感じることなく、また近年では「リノベーション物件に住みたい」と考えているニーズが多いことから、空室対策を行う上で、非常に重要となります。ただその一方で、リノベーションをすることにより高額な費用が発生することから、借り入れまでしてまでもリノベーション工事はしたくはないと考えているオーナー様もいるとおもいますが、結論から言いますと、ファミリー向け賃貸物件において、家賃値上げを含む空室対策をしたい方は、絶対にリノベーションは行うべきです。公益財団法人　日本賃貸住宅管理協会が調べた所によると、賃貸住宅の平均居住期間において、単身者の場合平均入居年数2～4年が最も多かったのに対して、ファミリータイプ向け賃貸の場合、4年～6年居住する割合が全体の6割を占めていたことから、たとえ高額なリノベーション工事になったとしても、平均入居年数が4～6年であるならば「入居期間中にリノベーション工事費用は回収」すること

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満室経営はそんな簡単には実現できません。

リノベ集客コンサルタント

3月21日
3 分

満室経営はそんな簡単には実現できません。

賃貸物件を所有されているオーナー様にとっては、満室経営を実現させたいと思う気持ちは、常にあると思います。ただ現実としては「適正家賃にしっかり設定しているのに、部屋が埋まらない」「管理会社の指示通りにしたのに、部屋が埋まらない」と悩まれているオーナー様の方が多いのではないでしょうか？また最近では、募集中の部屋におしゃれな雑貨や家具などを置く事により、入居後のイメージを持たせやすくする「ホームステージング」を行っている物件も多くなってきていますが、こちらもすぐに埋まるのかというと、正直タイミングが合わない限り、なかなか難しいところ。お部屋探しをしている方の数は、毎年それほど変わってはいないものの、空き部屋が埋まらないのは「家賃」「室内デザイン性」だけの問題ではなさそうです。空室対策を行っているコンサルタントの方々は、室内イメージを少しでも良くしようとホームステージングを積極的に推し進めていますが、室内デザイン性以上に大切なことを、コンサルタントの方は伝えてはいません。満室経営を実現させるためには、室内デザイン性強化以上に「物件清掃」を徹底的

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多くの賃貸系ポータルサイト掲載することが成約になる決め手になるのか？

リノベ集客コンサルタント

3月21日
2 分

多くの賃貸系ポータルサイト掲載することが成約になる決め手になるのか？

賃貸物件を募集する際、多くの仲介会社では影響力が強い賃貸系ポータルサイトに情報掲載していますが、ではポータルサイトに物件情報を掲載したからと言って、すぐに成約になるかというと…そういうことではありません。多数の賃貸系ポータルサイトに掲載すれば、その分閲覧してもらえる可能性は高くなると思われがちですが、賃貸系ポータルサイトは・・・ ●築年数 ●家賃（上限～下限）等といった条件をお客様が自由に設定できることから、1つでも条件に合わない物件は、検索画面上には一切出てこなくなります。ということは… 築年数が経過している物件では、正直な所「家賃勝負」になってくるので、築年数が経過した物件では、必然的に家賃を相場並みに設定しなければ、閲覧してもらえるチャンスは少なくなってしまいます。家賃や室内設備などが同じぐらいになっていると、消費者目線で考えれば「一番安いところ」をどうしても選んでしまう可能性が高くなることから、価格競争が激化してしまい、その結果客付けはできたとしても、年間家賃の利幅は減ることになるので、マイナスでしかありません。また価格競争をす

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どうして適正家賃に設定しているのに、空室部屋が埋まらないのか？

リノベ集客コンサルタント

3月18日
3 分

どうして適正家賃に設定しているのに、空室部屋が埋まらないのか？

賃貸業界において、空室対策を行う際、募集している家賃が適正家賃かどうかをまず調べ、もし募集中の家賃が適正家賃よりも高い場合には、適正家賃並みに揃えなければ、部屋は埋まらないと言われれいます。この背景には、賃貸系ポータルサイトの影響が大きくなってきます。賃貸系ポータルサイト上の検索画面には・希望エリア・希望築年数・希望家賃（上限～下限：5000円刻みで設定可能）を自由に選択できることから、新築物件や築円数が浅い物件以外では、正直家賃勝負になってくるのですが、ただ競合他社物件が「集客対策」と称して、家賃をさらに値下げしてくると、当然ではありますが他社物件もそれに追随して値下げをしてきます。ただ値下げをしたからと言って、すぐに部屋が決まるかどうかは別問題。なぜこのようなことが言えるのかというと、弊社所有物件は日本一空室率が悪い山梨県にありますが、弊社所有物件の隣には「某大手管理会社物件」があり、その物件は適正家賃以下の家賃設定をしているのですが、常にどこか空室部屋が1～2つはあるような状態。現在は満室になってはいるものの、適正家賃に設

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絶対にやってはいけない空室対策とは？

リノベ集客コンサルタント

3月14日
4 分

絶対にやってはいけない空室対策とは？

繁忙期に募集部屋が埋まっていないと、空室対策に問題があるのではとつい考えてしまいがちになりますが、空室対策において「行ってもいい」ものもあれば「絶対にやってはいけない」ものまであります。では絶対にやってはいけない空室対策とは一体何か？というと… 中途半端な室内でホームステージングを行うことです。ホームステージングとは、室内空間におしゃれな家具や雑貨などを配置することにより、部屋を見たお客様が「入居後のイメージ」を連想させることにより、早期に成約させることが可能となる手法のことで、近年賃貸業界においても、募集部屋をホームステージングする物件が増えてきました。賃貸業界全般に言えることですが、築年数が経過した物件は「設備が古い」こともあり、そのままの状態で貸し出していると、物件そのものに魅力がないことから、家賃を値下げしなければなかなか成約に結び付けることができません。そこで、少しでも成約に近づけるために行う空室対策として… 室内をフルリノベーションを行い、新築物件とほとんど変わらに部屋を作ることにより、資産価値を上げることが可能となること

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適正家賃を無視した弊社所有物件がどうして満室になったのか？

リノベ集客コンサルタント

3月14日
9 分

適正家賃を無視した弊社所有物件がどうして満室になったのか？

賃貸物件を募集するとき、多くの管理会社及びオーナー様は、募集している家賃が適正家賃に合致しているかどうか、非常に気にされますよね。それもそのはずです。賃貸物件を探されている方の多くは、賃貸系ポータルサイトを活用しているので、築年数に応じた家賃設定をしなければ、検索画面上に表示される確率が格段に減ってしまうので、適正家賃に沿った集客を強いられています。ただ、エリア内にある競合他社が「集客強化」のために「家賃をさらに値下げ」してしまうと、当然ほかの物件も同じように値下げする傾向となってしまうので、このままの状態が続けば、確実にオーナー様の利幅が少なくなり、成約になったとしても利益が出ない物件になってしまいます。弊社所有物件があるのは、全国ワースト1位の空室率が多い山梨県。相続税対策と称して1990年代に、田畑が次々と賃貸アパートに姿を変え、弊社所有物件も、自分の祖父が「相続税対策」で賃貸アパート3棟（のちにもう1棟追加）建てましたが、2000年代に入ると、同じように考える地主さんが多くなり、その結果弊社所有物件周辺には、いたるところに賃貸ア

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小手先の空室対策では、長続きしません

リノベ集客コンサルタント

3月9日
3 分

小手先の空室対策では、長続きしません

空室率全国ワースト1の山梨県において、2021年家賃値上げを目的としたフルリノベーション部屋が全て埋まり、満室経営を実現した自分だからこそ言えるのが・・・小手先の空室対策では、絶対にお客様にバレてしまうこれははっきりと断言することができます。そもそもどうして空室対策を行うのでしょうか⁇ 答えは簡単です。空き部屋を埋めたいからですよね。築年数が浅い物件（築10年未満）なら物件に価値がまだあるので、何もしなくてもお部屋が埋まる可能性は高くなります。それが築20年を超えてしまうと、木造賃貸アパートなら「減価償却期間」が過ぎてしまうことから、物件価値は明らかにゼロに近くなるので、どうしても家賃を値下げしなければ、部屋を埋めることはできません。ただ家賃を値下げしても・・・エリア内にある競合他社も同じような対抗処置をしてくるので、相場そのものが値崩れしてしまい、もはや相場すらも当てにできないような状況となってしまいます。そこで少しでも空室期間を埋めるべく、空室対策を行うわけですが… そもそも空室対策は誰のために行うものなのでしょうか？オーナ

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なぜ築古物件は家賃を下げなければならないのか？

リノベ集客コンサルタント

3月7日
5 分

なぜ築古物件は家賃を下げなければならないのか？

お部屋探しをされている方の多くは「おしゃれ」で「生活がしやすい物件」を選ぶ傾向が強いですよね。また周辺に生活に必要なお店（例えばコンビニ、スーパー、クリーニング店）があれば、生活がよりしやすくなりますので、どうしてもお部屋探しをされる方は「築浅」で5分圏内に生活必需品が揃っているエリアに住みたいという考えが強くなってしまい、たとえエリアがよくても、築年数が経過している物件は、興味を持ってもらえない確率が高くなります。これは「初めて同棲を始めるカップル」「新婚さん」においては顕著になっている以上、築年数が経過している物件においては、どうしても家賃帯を相場並みに設定しなければ、集客することが難しいと言われています。ですが… それって、ウソなんです^^ 築年数が経過している物件が集客強化するために、家賃を下げなければならないということを平気で主張している管理会社、空室コンサルタントの方々がいますが、ではどうして築年数が経過した物件は、家賃を下げなければ集客をすることができないのか？それは、築年数が経過した物件がお部屋探しをされている方が求めている

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管理会社が家賃保証会社を利用したい理由は、家賃滞納だけではありません。

リノベ集客コンサルタント

3月5日
2 分

管理会社が家賃保証会社を利用したい理由は、家賃滞納だけではありません。

近年では、大手管理会社物件に入居する際は、管理会社指定の「家賃保証会社」を利用しなければならないことになっています。家賃保証会社にお客様が「保証料」を支払うことにより、ご入居期間中に万が一「家賃滞納」が発生しても、管理会社が家賃保証会社に「代位弁済請求」を請求することにより、毎月家賃が入ってくるので、基本的に家賃回収業務をしなくても済むことから、最近では町の不動産屋さんが管理している物件であっても、家賃保証会社を利用することが多くなってきました。管理会社が家賃保証会社を利用するのは、オーナーさんに支払う家賃分を滞りなく勧めるためではありますが、それ以上に管理会社が家賃保証会社を利用したがる最大の理由は、近年では家賃保証会社が「お客様が突然死した場合、補償対応」する商品を打ち出してきたからです。今までの家賃保証会社の補償対象は、ご入居者様が家賃を滞納した場合 ●退去日までの滞納家賃（保証料の金額によって期間が異なる） ●裁判に関するすべての費用 ●強制退去にかかる費用等は保証の対象となっていましたが、突然死に対しては今までは保証対象外となっ

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