管理会社の見直し
安定した賃貸経営を行うには、有能なバディ（相棒）＝管理会社が必要となります。
賃貸経営を行う際には、様々なトラブル（入居者トラブル／設備不良トラブル／家賃滞納トラブル／退去トラブル）がつきものですが、このようなトラブルは多種多様あることから、専門家に任せた方が早く解決することができます。
また募集をする部屋があった場合、管理会社の仲介専用のグループ会社があれば、管理・仲介サイドがタッグを組み、一日も早く空き部屋を埋めるべく、営業努力をしてくれます。
ただ、下記に該当するような対応をとっている管理会社だった場合には、管理会社を見直すことをおススメします。
これから先、日本の人口は減少傾向となっていくものの、賃貸物件数はすでに飽和状態。新地物件建築を停めない限り、空き室率はもっと高くなり、何も対応をしていない管理会社・オーナーは確実に淘汰されていきます。
①空室対策・提案をしていない
築年数が経過した物件は、築年数が浅い物件と比べると、設備面においてどうしても劣ってしまいます。
築年数は、年齢と同じなのでごまかすことはできませんが、ただ近年では築年数が経過した物件を、新築並みの部屋にリノベーションし、その際家賃を数パーセント値上げをして収益改善を試みる物件が多数あります。
ワンポイントでもリノベーションを行うだけでも、家賃値下げをしなくても十分集客することができますが、空き室対策を提案できない管理会社は、ただ単に家賃値下げを要求しているだけですので、もしこのような管理会社に管理を委託している場合は、すぐに違う管理会社に切り替えるべきです。
②家賃相場信者になっている
現在の賃貸物件の集客は「不動産賃貸ポータルサイト」を活用するのが一般的となっています。ほぼ全ての賃貸アパートの物件情報が掲載されている以上どうしても築年数・間取りに応じた平均家賃が出てしまいます。
競争力が低下し、リノベーションを施さない古い賃貸物件は、家賃を値下げするしか集客をすることができませんが、エリア内で同築年数の物件が値下げをした場合、それに連動して他の物件も、対抗処置として同程度まで値下げをしてきます。
現在の相場家賃は、ポータルサイトの影響によるものが大きいことから、本当の意味で適正家賃相場と言えるような状態ではありません。
その証拠に、弊社所有物件のリノベーションをした部屋の家賃は、相場家賃と比べて、約1.6万円以上高いにも関わらず、成約となっています。
③トラブル解決に時間がかかりすぎ
賃貸アパートは、どうしても様々な問題を抱えてしまいます。
管理会社は、多種多様化した様々なトラブルを解決するのが仕事ですが、ただトラブルを解決するのに、時間がかかりすぎてしまうと、場合によっては物件・管理会社の社会的評価にも影響を与えてしまう恐れが出てきます。
最悪は、オーナー決裁が必要になってくる場合もありますが、ただ毎回オーナー決裁を求められるようでは、管理会社の管理体制に問題があるとしか言いようはありません。
もしトラブル解決に時間がかかっている件数が多い場合には、担当者を変えるか、管理会社を変える必要性があります。
