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怜玢

䞍動産投資はやめずけず蚀われる理由


䞍動産投資は他の投資ず比べるずリスクを抑えるこずができ、たた煩わしい物件管理を管理䌚瀟に委蚗するこずで資産圢成ができるこずから、䌚瀟員の方でも䞍動産投資をされおいる方は倚いです。



背景には、「働き方改革による収入枛少の穎埋め」「生呜保険代わり」が期埅できる䞀方で「䞍動産投資はやめたほうがいい」ず譊鐘を鳎らす方もいるのも事実。



結論から先に申し䞊げたすず、闇雲に事業拡倧物件賌入せずに、しっかりず賃貞経営を行うこずができれば、䞍動産投資に倱敗するこずは少ないず掚枬したす。



本投皿は、䞍動産投資はやめたほうがいいず蚀われる理由に぀いおお䌝えいたしたす。




 

▌目　次

 


倚額の負債を負うこずになる

倚額の負債を負うこずになる

物件を「キャッシュ」で支払う方はほが皆無であり倧倚数の方は、金融機関から「倚額の借入」を起こしお物件賌入するこずになりたす。



䞍動産投資は高皌働率を維持するこずができれば、アパヌトロヌンなどを返枈しおも毎月利益を残すこずができたす。



しかし、築幎数が経過すれするほど「資産䟡倀は䜎䞋」し皌働率も䜎䞋するため家賃維持が難しくなり、家賃倀䞋げを䜙儀なくされる可胜性は高くなりたす。家賃倀䞋げ利幅が少なくなっおしたいたす。



たた築幎数経過ず共に空宀率も䞊昇しおくるこずから、空宀が目立っおしたうのも特城のひず぀です。




䞀方、サブリヌス契玄で賃貞管理をしおいる物件では、空宀が䜕件発生しおいたずしおも毎月䞀定の家賃が入金されるため、集金管理物件ず比べるずリスクは少ないず蚀われたす。



ただし、サブリヌス契玄では物件を借り䞊げおいるサブリヌス䌚瀟が「借地借家法による借䞻の立堎」ずなっおしたうこずから、「皌働率の䜎䞋」「家賃盞堎ず募集家賃ずの乖離が倧きくなる」ず、曎新のタむミングで家賃枛額請求を起こされおしたいたす。



家賃枛額請求が起こるず貞䞻は拒吊するこずはできたせん。



枛額幅は話し合いによっお決たりたすが、堎合によっおは枛額幅が倧きくなりキャッシュフロヌが悪化する可胜性が出おきおしたいたす。




 

▶集金管理ずサブリヌスに関しおは、過去蚘事をご芧䞋さい。


 


利回り通りに運甚するこずが難しい


物件を賌入する際、経費などを含んでいる「実質利回り」を参考にしおいる方は倚いはずです。経費が含たれおいる実質利回りで物件を刀断するこずで、物件賌入埌も安定した賃貞経営を行うこずが予想されたす。



ただ実質利回りが玠晎らしい物件であったずしおも、リスク回避ができるずいう保蚌は䞀切ありたせんので泚意が必芁です。


 

▶利回りに関する泚意喚起に぀いおは、こちらの蚘事をご芧䞋さい。


 


人口枛少は確実に起こる

人口枛少は確実に起こる

日本は今埌「超少子高霢化瀟䌚」ずなり、少子化が瀟䌚問題ずなりたす。



特に賃貞物件を最も利甚する1564才人口生産幎霢人口は2050幎には玄5,200䞇人2021幎比玄30%枛にたで枛少するため必然的に空宀率は䞊昇し、客付けできない物件が今よりさらに増加するこずが予想されたす。



䞀方、日本は䞖界的に芋おも「健康寿呜」が長いので、「健康だけど斜蚭に入るのは早い方」向けの賃貞経営を行えば、マヌケティングずしおは成立するず思いたす。



ただこのような考え方を持぀投資家は「確実に出おくる」ので、いずれにしおも競争は激化しおしたいたす。


 

▶今埌の賃貞垂堎の予枬に関しおは、こちらをご芧䞋さい。

 



空宀察策をしないず、垌望家賃では貞せない

空宀察策をしないず、垌望家賃では貞せない

野村総合研究所の調べによるず、2040幎什和22幎には、空宀率が40前埌になる予枬を出しおいたす。



ただ地方郜垂ではすでに空宀率が30%台に達しおいるため、近い未来に空宀率が40%台になるこずは時間の問題ず蚀えたす。



空宀率が悪化するず必然的に競争力が䜎䞋しおいる叀い物件は䞍利になり、募集しおも客付けが難しくなる物件は今たで以䞊に増えるこずになりたす。



匊瀟物件がある山梚県は日本䞀空宀率が悪いず蚀われ、さらに匊瀟物件は築30幎を迎えようずしおいたす。このような状況䞋の䞭でも培底した差別化戊略を打ち出したリノベヌションを掚進したこずによっお、家賃盞堎より高い賃料蚭定で成玄させるこずに成功し、2期連続で増収増益を達成しおいたす。



空宀率が悪化しおも、しっかりず空宀察策を斜せば収益性を高めるこずは可胜です。




 

▶匊瀟実瞟に関しおは、過去蚘事をご芧䞋さい。


 


たずめ


いかがだったでしょうか


今回䞍動産投資に関する「デメリット危険性」に぀いおお䌝えさせおもらいたしたが、今回ご玹介した事䟋は䜕も察応しなかった堎合に発生しやすい事䟋であっお、しっかりず賃貞経営をされおいる方であれば、リスク回避はできるはずです。



たた䞍動産投資を成功させるためには、いかにしおメむンバンクを味方に匕き入れるかどうかです。匊瀟ではメむンバンクからの信甚・信頌を埗るために、「家賃収入及び支払い関係をメむンバンク䞀本化」し、たたリノベヌション融資を行う際も、メむンバンクを必ず経由しおいたす。



䞍動産投資に成功するためには、地に足を぀けた経営を行うのが䞀番です。




私たち有限䌚瀟 山長では「空宀察策をしおいるのに、なかなか結果がでない・・・」オヌナヌさんの支揎をさせおいただいおおりたす。


お悩みの方は、たずはお気軜にお問合せ䞋さい。


 

▶お知らせ◀


私の経営する有限䌚瀟 山長ではアパヌトの経営改善、空宀察策など賃貞経営者を支揎するコンサルティングサヌビスを行なっおいたす。自己砎産寞前の状態から空宀れロぞ、そしお安定した入居率を実珟するたでに至った経隓をもずにオヌナヌ様ず䞀緒になっお改善のお手䌝いをさせおいただきたす

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▶匊瀟の取り組みに関する詳现は䞋蚘の過去蚘事をご芧ください

 
 

空宀察策コンサルタント　有限䌚瀟山長
有限䌚瀟山長　長田　穣

取締圹　長田 ç©£(オサダミノル)

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