不動産賃貸投資の永遠のテーマと言っても過言ではない空室対策。
空室が発生すると次の借主が入居するまで家賃収入は発生しません。そのため早期客付けするには空室対策を行うことが求められます。
「空室対策に力を入れなくても早く埋まる」と考える貸主は一定数いると思われますが、結論から先に申し上げますと空室対策を強化しない物件は、確実に淘汰されてしまいます。
本投稿は「なぜ空室対策を行わなければならないのか？」その本質部分をお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸空室対策を行わなければならない理由
（１）賃貸市場がすでに飽和状態
国立社会保障・人口問題研究所の調査によると、日本の人口は2008年をピークに減少に転じ、2048年には1億人を割り込む予測となっています。
人口減少＝賃貸を利用する人が減ることを意味しますが、賃貸物件新規建設に関し法的な規制がないため、今後も新規物件供給は続くことが予想されます。そのため地方都市はもちろんのこと大都市圏でも空室率悪化が予想されます。
野村総合研究所の調べでは2040年になると空室率が40％になると予測していますが、一部のエリアではすでに30％台に達している所がある以上、空室率悪化は予測以上に進んでいると思われます。
（２）質の低下→トラブル件数増加
空室率が悪化すれば…
家賃値下げしても客付けできない物件が増加する
客付けできても属性が悪い借主が入居する可能性
が高くなるため、騒音／家賃滞納トラブルが増加する物件は多くなることが予想されます。その結果、客付けがさらに厳しくなり淘汰される物件は確実に増加します。
これらを防ぐためには適切な空室対策を行わなければ対応することができません。
２．空室対策を行わないと、どうなってしまう？
（１）キャッシュフローが悪化する
適切な空室対策を行わないと、客付け自体ができなくなってしまいます。その結果空室長期化による家賃機会損失が大きくなり、キャッシュフローが悪化する可能性が高くなります。
キャッシュフローが悪化すると、家賃値下する物件が多くなりますが、競合物件も同様の対応をすることから負のスパイラルに陥ってしまう可能性が極めて高くなります。
（２）客付けが厳しくなる
空室対策を行わなければ客付けのために家賃値下げをするしか方法はありません。ただ属性が悪い借主が入居する可能性が高くなり、騒音／家賃滞納トラブルが発生しやすくなります。
家賃滞納は契約時に家賃保証会社を利用すれば、万が一家賃滞納が発生しても保証会社に代位弁製請求することで滞納リスクを回避することができます。
しかし騒音問題に関しては、被害を訴えた借主が退去してしまうとその物件は「告知義務対象」となり内見時必ず告知しなければならないため、客付けが非常に難しくなってしまいます。
３．適切な空室対策で満室経営可能！
空室対策として有効的と言われているものとして
人気設備増強
敷金・礼金無料化／フリーレント
などがあります。ただこれらは既に競合物件でも同様の対策を行っている／時間の経過と共に価値が下落するため効果を実感することができません。
空室対策で早期に結果を求めたいなら「差積化戦略」が重要です。
弊社物件では築年数が経過しているため、2018年からリノベーションを行っています。
収益改善を目的としたリノベーションですが、競合物件と同じような部屋を作れば将来的に価格競争に巻き込まれてしまいます。
そこで弊社リノベーション部屋では…
競合が追随できない本格的なカフェスタイルに特化した差積化リノベーションを行う
家賃相場の影響を受けないよう、物件公式サイトを立ち上げ集客強化を行う
差積化空室対策を行いました。その結果2020年以降満室＋増収増益を達成することができるようになりました。
▶差積化戦略の詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は「なぜ空室対策を行わなければならないのか？」その本質部分をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
賃貸物件の需要と供給のバランスが保たれていた時代では、空室対策をしなくても早期客付けは可能でした。しかし昨今は空室率悪化が加速しているため、築年数が浅い物件においても空室対策を強化しなければ早期客付けは難しくなります。
築年数が20年以上経過した古い物件は競争力自体が低下しているため、今までと同じような空室対策を行っても効果を期待することができなくなっています。そのため今後賃貸経営で生き残るためには差積化戦略を行うことが重要となります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562