アパート経営を成功するには、とにかく「建物が建っている場所＝立地」がとても重要と言われています。
しかし立地がよくても…
築年数経過＝資産価値が低下するため空室目立つ／家賃値下げによる収益悪化は避けられない
社会情勢変化／企業や大学移転があると、立地が良くても意味がなくなる
ため必ずしも立地が全てとは言い切れません。アパート経営は立地も重要ですがそれ以上に顧客が入居したいと思うような部屋にする方がはるかに重要です。
本投稿は、アパート経営は立地より募集部屋のクオリティー強化の方が重要である理由についてお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"アパート経営は立地よりクオリティーの方が重要。その理由とは？”
１．部屋探ししている人が重要視している点
貸主的に賃貸経営を成功させるためには好立地に建てたほうがいい／購入したほうがいいと考えてしまうものです。
しかし、実際に部屋を借りる方は立地より家賃帯を意識している傾向です。
GMO賃貸DXが調べた所によると、賃貸物件を選ぶ際最も重要視しているのは家賃帯で全体の約40％を占めていることがわかりました。部屋探しする際身の丈に合わないような部屋を選択してしまえば、家賃を支払うことが困難になってしまうため、家賃帯を気にしている方が多いのは納得できます。
ただ立地や周辺環境と回答した方と比べると約2倍の差異が生じていることから、賃貸経営成功＝立地という公式は必ずしも正解ではないことが推測できます。
▶GMO賃貸DXが発表したリリースに関しては、こちらをご覧下さい。
２．アパート経営は立地が本当に重要？
物件の立地がよければ、確かに入居後の生活がしやすくなるので、客付けには有利になります。
ただ立地は「部屋探し」において「ひとつの選択肢」にすぎず「部屋のクオリティー」も非常に重要視しています。
特に女性は内見時、入居後の生活イメージを連想させています。そのため内見部屋と生活イメージが一致していなければ、たとえ家賃帯が希望条件に合致していても入居申込してくれない可能性が高くなります。
また仲介担当者も、室内クオリティーが低い物件を紹介しても成約に繋げにくいと承知しているため、少しでもクオリティーが良い物件を優先的に紹介する可能性が高くなります。
弊社物件がある山梨県甲府市大里町は、甲府市内でも有数のベッドタウンであるため、立地的には問題はありません。
しかし同町は1990年代に発生した相続税対策の一環で、ファミリータイプ物件が次々に建設されたことから物件供給数が飽和状態となっています。
そのため、築年数が20年以上経過してくると価格競争が激化し、一部物件では適正賃料以下に家賃設定しても空室が長期化になっているところもあります。
弊社物件も祖父が相続税対策として1993年に建てたため築年数は相当経過しています。しかし2018年から女性客を意識したカフェスタイルに特化したリノベーションを展開することによって、仲介会社が積極的に紹介してくれるようになりました。
その結果2年前から増収増益を達成することができ、昨年度は家賃収入が過去最高を更新することができました。
▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回はアパート経営は立地より募集部屋のクオリティー強化の方が重要である理由についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
どんなに良いエリアであっても、築年数が経過してしまえば敬遠されてしまいます。ただ差別化戦略をしっかりと打ち出し顧客が気に入るような部屋を提供することさえできれば、物件の立地はそれほど影響を受けることはありません。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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