アパート経営は借主が入居することによって家賃収入が得られます。可能であれば長期入居してもらいたいのが貸主の本音ではないでしょうか？
長期入居に繋げることができれば、仮に募集時にリフォームなどを行っても、入居期間中に費用回収＋利益確保ができるため、設備投資を行うことによるリスクを避けることができます。
安定的なアパート経営を行うためには、顧客が創造できる部屋を提供することが重要となりますが、入居者属性を高めることも非常に重要です。
本投稿は入居者属性を高めることの重要性について、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"入居者属性を高める重要なポイント”
１．家賃滞納リスクを減らせる
貸主／管理会社にとって家賃滞納は是が非でも避けたいところです。
家賃滞納が発生してしまうと、管理会社は管理料／貸主は家賃収入がストップしてしまうばかりではなく回収業務も大変になります。場合によっては回収そのものが難しくなることもあり得ます。
一昔前は、借主の信用情報を確認することはできませんでしたが、近年では家賃保証会社を利用する物件が増加し、一部の保証会社では信用情報機関と連携することができるため、過去5年間分の信用情報を入居審査時において確認することができます。
一般的に滞納癖がある方は、滞納を繰返す傾向が強いです。
そのため入居審査において滞納歴が分かった場合、入居を断ることで滞納トラブルを回避でき安定した家賃収入を得ることができます。
▶家賃保証会社の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
２．家賃値上げが可能となる
築年数が経過している物件は資産価値が低下しています。そのため過当競争が発生し家賃値下げしても競合物件も対抗するため、客付けが難しくなります。
仮に客付けに成功したとしても家賃収入は減少してしまい、更に他の借主からも家賃値下げ要求を受けやすくなるため、キャッシュフローが悪化しやすくなります。
しかし資産価値を高めるリノベーションを行うことで、家賃値上げして客付けすることが可能になるだけではなく、契約更新時の家賃値下げ請求が発生しにくくなるメリットも生まれます。
▶リノベーションの資産価値に関する詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．入居者トラブルを軽減できる
入居者同士による生活音トラブルは管理会社によく発生するクレームです。
築年数や構造躯体関係なく、生活音トラブルはどの物件でも発生してしまいますが、実は入居者属性と関係しているのが最大の特徴です。
入居者トラブル発生が発生する背景には…
入居審査が緩い（滞納歴／契約者属性）
家賃値下げを繰り返している
管理の質が低下している
が挙げられます。
管理会社が一番恐れているのは、入居者トラブルが原因による退去です。例えば騒音がうるさすぎて受忍限度を超えた退去の場合、再募集する部屋は「告知義務」が発生してしまいます。
入居者トラブルを抑えるためには、入居者属性を高めるのが効果的です。対策方法としては…
滞納歴画ある／社会常識がない人の入居は許可しない
家賃値下げは行わない
管理の質を高める
と効果的です。
▶騒音トラブルによる告知義務の詳細に関しては、こちらをご覧下さい。
４．まとめ
今回は入居者属性を高めることの重要性についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
属性が悪い借主が多くなると、収益性や稼働率が悪化するため安定した家賃収入を得ることが難しくなります。
築年数が古くても資産価値を高めるリノベーションを行うと、属性が悪い方は入居しなくなるため収益性が改善できるだけではなく、仲介会社から紹介されやすい物件となるため、客付けも非常にラクになります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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