不動産投資は借主を確保できれば「本業とは別の副収入を得られる」「将来の私的年金代わり」となり更にインフレに強く他の投資と比べるとリスクが少ないと言われて会社います。
不動産投資が不労所得と言われれる最大の理由は、煩わしい管理業務を管理会社に委託することができる点です。これで本業を持っている方でも安心して不動産投資に参加することができます。
ただし不動産投資にもデメリットがあり、投資を始める前にデメリットを理解しておかないと物件購入後キャッシュフローが悪化してしまうリスクがあります。
本投稿は不動産投資の理想と現実についてお伝えいたします。不動産投資を始めて行う方に是非一読して頂きたい記事となっていますので、最後まで読んでいただけると幸いです。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．不動産投資の理想
不動産投資に成功するには物件稼働率を高めることが必須条件となりますが、毎月安定した稼働率を確保できれば、アパートローン返済分を相殺しても安定した家賃収入を得ることができます。
不動産投資のメリットは上記の他に…
本業の所得が大きい場合不動産投資を始めることで、節税効果が期待できる
所有している土地に賃貸物件を建設することで、固定資産税節税が期待できる
サブリース契約することで、空室が発生しても毎月支払われる家賃は一定
のため不動産投資にチャレンジされる方の大半は「長期的に安定した家賃収入が得たい」と考えているのではと推察します。
２．不動産投資の現実
不動産投資は不労所得を得やすいと思われがちですが、不動産管理会社担当者は一堂に「不労所得で稼げる時代ではない」と考えています。
背景にあるのは「人口減少による空室率悪化」「資産価値下落による家賃値下げ」です。両者は今後どのエリアでも発生する可能性が高いため、キャッシュフローが悪化する物件は確実に増えることが予想されます。
さらにサブリース契約の思わぬ落とし穴／社会（企業）情勢変化による借主一斉退去も当然ながらあり得る話です。
結論から先に申し上げますと、不労所得の理想と現実には大きなギャップがあることを理解することが重要です。
それでは不動産投資の現実をお伝えいたします。
１）人口減少による空室率悪化
賃貸業界で一番問題視しているのは、賃貸物件を最も利用する人口（生産年齢人口：15才～64才）が少子化の影響で減少してしまうことです。
総務省が発表した令和4年度情報通信白書によると、生産年齢人口は2050年には約5,200万人（2021年比約30％）減少すると見込んでいます。
一方賃貸物件の新規建設に関して現状では供給規制などはないため、今後も供給数は増加することが予想されます。
つまり今後の賃貸市場は需要より供給数が圧倒的に多くなることから、一部エリアを除き空室率は全国的に悪化→物件稼働率は確実に悪化→安定した家賃収入を得ることが難しくなってしまいます。
サブリース物件は要注意
サブリース物件のメリットは、空室が発生しても毎月の家賃支払い額は一定になっている点です。ただサブリース契約をすると、法律上サブリース会社が借主の立場となるため…
物件稼働率の低下
募集家賃と家賃相場に乖離が発生
していると、借地借家法32条1項を適用し貸主に家賃減額請求を行うことがあります。要求が出されてしまうと貸主は拒否することができないため、場合によってはキャッシュフローが回らなくなってしまう可能性が出てきます。
▶サブリースの詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
▶サブリース契約に対する貸主の考えについては、こちらをご覧下さい。
２）資産価値下落による家賃値下げ
賃貸物件の資産価値は築年数の経過共に下落するため家賃も値下がりします。一般的に築年数1年毎に家賃1%値下がりすると言われています。
ただし資産価値が大きく下落する築10年／築20年目は家賃相場自体の値下がり率が大きいため、実際の家賃値下がり率は平均より高いと思われます。
家賃値下げは借主の家賃収入に影響が出てしまい、さらに管理上のリスクまでも高くなってしまうため悪循環となってしまいます。
借主の質の低下
家賃値下げは借主属性が低下することを意味しています。実際家賃値下げばかりしている物件では、騒音トラブル／契約違反トラブルなどが多く発生しています。
特に騒音トラブルが原因で被害を受けた借主が退去してしまうと、空き部屋は「告知義務対象物件」となるため家賃値下げしても客付けが非常に難しくなってしまいます。
また借主属性が悪くなると客付けがしにくくなってしまうため、場合によっては仲介会社から忌避されてしまう可能性もあり得ます。
▶告知義務の詳細は、こちらをご覧下さい。
家賃滞納リスク増加
家賃値下げばかりしている物件には属性が悪い借主が集まりやすいため、家賃滞納リスクが高くなります。
契約時に家賃保証会社を利用すれば、万が一家賃滞納／強制退去となっても保証会社が代位弁済してくれるため、貸主リスクはありません。
しかし強制退去になると執行日には、関係者が多数立ち会うことになるため「物件ブランド力」が必然的に悪くなり客付けにも影響が出てしまいます。
▶家賃保証会社の詳細については、過去記事をご覧下さい。
３．成功している投資家の特徴とは？
不動産投資に成功している方は、明確な計画性を持って対応しています。
投資用物件は築年数が古い物件が多く、昨今の空室率悪化は必ずしも利回り通りには行かないため、今まで通りの空室対策では限界に近いことを理解しています。
「計画性」をもってリノベーションを行い「何年で回収し、利益はどのくらいになるのか？」しっかりとシミュレーションを行っているので、リノベーションでミスをするようなことは少ないです。
また客付け協力してくれている仲介会」に対しても、意見交換などを積極的に行っており、成約に繋げられた場合にはしっかりとお礼をしています。
▶不動産投資に成功している方の詳細については、こちらをご覧下さい。
４．まとめ
今回は不動産投資の理想と現実についてお伝えいたしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
不動産投資は資産価値＋稼働率を高める対策を行えば、安定した家賃収入を得られるため「不労所得」を得られやすくなりますが、ただ安定的な家賃収入を得るには賃貸経営知識を身に着けることが重要です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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