top of page
怜玢

【匊瀟物件】債務超過から抜け出した方法ずは


匊瀟物件は築幎数が経過しおいたすが埡陰様をもちたしお、2020幎以降2期連続増収増益を達成するこずができたした。



今でこそ賃貞経営が軌道に乗っおいたすが、匊瀟代衚がオヌナヌに就任した2007幎圓時は債務超過状態ずなっおおり、正盎なずころい぀自己砎産しおもおかしくはない状態でした。




今でもよく芚えおいたすが、圓時のメむンバンク融資担圓者から



「長田さんみたいな人を資産貧乏ずいうのですよ」



ず蚀われた時はずおも悔しい思いをしたした。確かに債務超過に陥っおいるため担圓者の指摘は間違っおいたせん。



その埌様々な経営改革を行ったこずで次第に収益が回埩し、珟圚に至っおいたす。



本投皿は匊瀟物件がどのようにしお債務超過から脱出したかに぀いおお䌝えいたしたす。






 

▌目　次

 

【本蚘事でお䌝えする結論】




盞続圓時の状況ずは


急遜2代目オヌナヌに


匊瀟物件は私の祖父が盞続皎察策ずしお、1993幎に賃貞経営を始めたこずがそもその始たりでした。圓時は賃貞物件の䟛絊数が少なかったため、空宀が発生しおもすぐに郚屋が埋たるような事態でした。



しかし2000幎代に入るず競合他瀟が次々に参入したため匊瀟物件の収益性は䜎䞋。2006幎に䞀家の倧黒柱であった父芪が56歳の若さで亡くなり、あずを远うように祖父も亡くなっおしたいたした。



祖父ず父が盞次いで亡くなっおしたったため、圓時28歳の私が急遜2代目オヌナヌに就任したした。



債務超過状態


2代目オヌナヌに就任した圓初、目を疑いたくなるような経営状態でした。



圓時のアパヌト入居率は7割以䞋で月の家賃収入は玄70䞇。アパヌトロヌン返枈は玄90䞇円でしたので



足りない郚分は自営業しおいる母からの資金揎助で䜕ずか経営維持しおいたした。所謂自転車操業です。い぀資金ショヌトしおもおかしくはなかったため、物件売华を怜蚎したしたが完枈ができる芋蟌みがなかったため事業継続を遞び経営改善を図ろうず獅子奮闘したした。



 

▶圓時の状況に぀いおは、過去蚘事をご芧䞋さい。


 

債務超過をどのように抜け出したか

債務超過をどのように乗り切ったか


自転車操業債務超過を抜け出すには、キャッシュフロヌを早急に改善しなければなりたせん。



匊瀟物件が行った経営改革は、メむンバンクに返枈方法の芋盎しリスケゞュヌルを行い、その埌他行でアパヌトロヌン借り換えを行いたした。


返枈期間の延長による毎月支払い額の軜枛


債務超過から脱出するためには、毎月の支払額を䜕ずかしなければなりたせん。そこで融資担圓者に珟圚の状況を説明した䞊でリスケゞュヌルの怜蚎をしおもらえないか盞談したした。



その結果、返枈期間を延長しおもらうこずができたこずで毎月の返枈額を20䞇円枛額に成功し、債務超過から脱出するこずができたした。



リスケゞュヌルが認められるず毎月の支払いが軜枛できたすが



  • 栌付けが䞋がるため新芏融資は難しくなる

  • 返枈期間を延長したこずにより利息を䜙分に支払うこずになる



ためその点は泚意が必芁です。


借り換えによりさらに返枈額を軜枛


匊瀟代衚が2代目オヌナヌに就任した際、芪族から2,000䞇円の遺留分請求を受けたした。キャッシュでは支払えないため、地元の信甚金庫に融資をお願いし支払いたした。



ただ借入理由が事業性ではないためフリヌロヌン扱いずなったこずから、高い金利蚭定ずなったため毎月の支払いがずおもき぀くなっおいたした。そのためある時融資担圓者に「金利匕き䞋げができなければ他行で借り換えする」ず啖呵を切りたした。




埌日融資担圓者から、匊瀟が所有しおいる玄1,000坪の土地が担保胜力があるから「他行で借りおいるアパヌトロヌン党おを借り換え」を行えばフリヌロヌン金利も䞋げるず提案されたした。



すぐに同意しお借り換えを実斜したした。



その結果、フリヌロヌン金利を1以䞊䞋げおもらい、さらにアパヌトロヌンにも金利匕き䞋げ支払期間を延長しおもらうこずができたため、毎月の支払いがさらに楜になりたした。






利益を出すには資産䟡倀向䞊

利益を出すには資産䟡倀向䞊

借り換えを行った圓時、アパヌト集客に行き詰たりを感じおいたした。今たで行っおいた空宀察策リフォヌムが通甚しなくなり2017幎の繁忙期、客付けに倱敗し赀字転萜になりたした。


そこで集客方法を党面的に芋盎し、リフォヌムからリノベヌションぞず舵を切り、さらに物件専甚公匏サむトを立ち䞊げるこずで、物件情報をより倚くの方に呚知させようず考えたした。



その結果2幎埌からは安定した集客を行うこずができ、満宀増収増益を達成するたでに至りたした。


 

▶匊瀟リノベヌション詳现に関しおは、過去蚘事をご芧䞋さい。


 

たずめ


今回は匊瀟物件がどのようにしお債務超過を抜け出したかに぀いおお䌝えいたしたした。冒頭でもお䌝えしたポむントをもう䞀床芋おみたしょう。



債務超過から抜け出すためには、リスケゞュヌルを行い資金繰りを改善させるこずが重芁です。ただ再建蚈画を融資担圓者に説明→玍埗しおもらえなければリスケゞュヌルが認められない可胜性が高くなりたす。




今回ご玹介した内容を実践しお頂ければ確実に効果は期埅できたすが、「こんなのどこから手を぀けおいいかわからない」ずいう方もいらっしゃるのではないかず思いたす。


そんな時は私ども(有)山長の「お手軜無料盞談」をご利甚ください。


過床なメヌル配信、匷匕な営業掻動等は䞀切行なっおおりたせんのでどうか安心しおご盞談ください。



 

取締圹　長田 ç©£(オサダミノル)

アパヌト経営、空宀察策コンサルタント


あなたのアパヌト経営を支揎させおいただきたす


▶〒400-0053　山梚県甲府垂倧里町2090

▶たずはお気軜にお問い合わせください

055-241-2218

090-8514-3562

 

閲芧数12回0件のコメント
bottom of page