賃貸経営にとって、家賃滞納と匹敵するぐらい重要な問題となってしまうのが入居者トラブルです。
入居者トラブルが発生してしまうことは、ある意味においてやむを得ない事ではあります。
しかしトラブルを早急に解決することができないと、場合によっては「どちらかが妥協して退去」してしまうことになり、場合によっては客付けにも影響を与えてしまいます。
本投稿は、賃貸経営で発生する入居者トラブル予防策についてお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"入居者トラブルを予防する上で重要なポイント”
１．家賃滞納に関しては、保証会社を利用
不動産賃貸経営によって、最大のリスクと言えば、やはり家賃滞納です。
一昔前では、契約時に「連帯保証人をつける」ことが入居条件となっていましたが、管理会社や貸主が家賃回収をするにしても「あくまでもお願い」程度して言えないため、強制力はあまりありません。
家賃滞納が連続して3か月以上経過すると、賃貸借契約上における「信頼関係」が破綻したとみなされるため、賃貸借契約を解除した上で不動産明け渡し訴訟を行えば、強制的に退去させることはできます。
ただ多額の裁判費用を支払った上で、借主／連帯保証人に支払い能力がなければ、事実上貸主は負けたことになってしまいます。
しかし家賃保証会社を利用することによって
家賃滞納1か月目から、保証会社が代位弁済し、家賃立替を行ってくれる
3か月連続して滞納した場合、訴訟を起こし強制退去をしてくれる
上限があるものの、原状回復費用を負担してくれる（借主同意の場合）
夜逃などをした場合も、同様の対応をしてくれる
以上の対応をしてくれることから、万一家賃滞納が発生しても保証会社が債権回収してくれるため安定した賃貸経営を行うことができます。
２．家賃を安易に値下げしない
募集中の部屋が埋まらない場合、つい家賃を値下げしたくなるものです。
家賃を値下げすることで入居促進につながる可能性が高くなるものの、その代償として借主の質が低下してしまう可能性が高くなります。
入居者の質が低下してしまうと、先程紹介した「家賃滞納リスク」が上昇してしまうのはもちろんですが次のような問題を誘発させてしまいます。
モラル低下
騒音トラブル
借家権の問題
それぞれの問題についてみていきましょう。
（１）モラル低下
家賃を安易に値下げすることによって、借主のモラルは確実に低下してしまいます。モラルが低下してしまうと、自分が行っている行為が賃貸借契約上の禁止事項に該当していても「このぐらいなら大丈夫」と肯定してしまいます。
よくあるトラブルは、私物を勝手に共用部分においてしまうことです。
貸主の許可があればいいのですが、共用部トラブルが発生している物件では、借主が勝手に私物を置いてしまい、悪質になってくると借主の一部が勝手に共用部分の使用箇所を決めていることがあります。
▶共用部トラブルの詳細はこちらをご覧下さい。
（２）騒音トラブル
家賃値下げと借主の質は比例すると言われています。
家賃帯が適正賃料以下の物件では、騒音トラブルが発生しやすくなります。騒音トラブルの一番厄介なところは、「借主によって生活音受容の幅が違う」ところです。
そのため、一般的な騒音トラブルの目安音量に達していなくても借主によっては「受容できない」と訴えるため、生活音が原因による騒音トラブルは築年数関係なく発生してしまいます。
▶騒音トラブルの音量目安に関しては、こちらをご覧下さい。
但しモラルが低下している物件で発生している騒音トラブルは、明らかに悪意があるものが多いのが特徴です。
騒音トラブルが発生すると、管理会社では通知文を全戸に配布し注意喚起を促し、改善がみられないと騒音を出している当事者に直接注意します。但しモラルが低下している物件では注意喚起をしても効果は期待できませんので、結局は被害を訴えている方が退去してしまう可能性が高くなります。
もし騒音トラブルが原因による退去が発生してしまうと、再募集したとしても「告知義務対象物件」となってしまいます。そのため募集していても仲介会社担当者が事実を伝えなければならないため、空室期間が長期化してしまうリスクが高くなってしまいます。
▶告知義務の詳細に関しては、こちらをご覧下さい。
（３）借家権の問題で、簡単には退去させられない
借主保護の一環として、賃貸借契約が成立した時点で「借主には借家権」という法的権利が与えられます。仮に貸主が「騒音被害が凄いから退去」させたいと思っていても、正当事由がない限りは「不動産明け渡し＝強制退去」させることはできません。
正当事由に関しては裁判所が認めたものになってしまうため、騒音注意を何度も行い改善がみられなければ貸主は賃貸借契約は解除することができても、正当事由を証明する＝裁判で決着しない限りは借主は契約がない状態でもそのまま居座ることはできてしまいます。
３．安易にペット不可物件からペット可にしない
賃貸業界においてペット飼育可能物件は、正直少ないのが現状です。
その反面「ペットと一緒に暮らしたい」というニーズは意外なほど多いので、ペット不可から可能にすることによって、成約率が向上する可能性が出てきます。
ただしいきなりペット可能物件に切り替わることペットの泣き声に対して「受け入れられない」方も当然います。場合によっては退去してしまうリスクが高くなってしまいます。
４．転貸事実が発覚した場合は、すぐに契約解除
サブリース契約物件では、貸主が物件を借り上げる管理会社に「転貸することを認めている」ので、管理会社が転貸してもは何ら問題はありません。
しかしサブリース以外の物件においては、借主が第三者に転貸する行為は賃貸借契約及び民法上禁止されています。
転貸＝又貸し行為が発覚した時点で、賃貸借契約上における「借主と貸主との信頼関係破綻」しているとみなされる可能性が高くなるので、事前通告なく契約解除は可能となります。
転貸＝又貸しを未然に防ぐためには、入居審査時において「少しでも怪しいと感じた」と仲介担当者から連絡が入った場合には、入居を断るのもひとつの手かもしれません。
５．まとめ
今回は賃貸経営で発生しやすい入居者トラブルの予防策について、お伝えしてきました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認確認してみましょう。
先程もお伝えしましたが、家賃値下げと借主の質は比例してしまいます。そのため問題がよく発生している物件は、家賃帯が安い物件に集中しています。
問題が発生してしまうと告知義務対象物件になりやすくなるばかりではなく、募集してもなかなか客付けに結び付けることができにくくなるため、収益が低下してしまうリスクも高くなります。
安定した賃貸経営を行うのであれば、入居条件は緩和しないこと。ただこれだけです。
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