地方都市における賃貸市場は、すでに空室率が悪化傾向となっており、一部のエリアでは、空室率が30％に達している所もあります。
日本の人口は2008年をピークに減少傾向が続き、今後どのエリアであっても空室率悪化は避けられない問題となることから、対岸の火事的にとらえることはできません。
ただ、しっかりと入居者募集をしている物件では、今後大空室時代を迎えたとしても空室率が悪化するような事態は避けられるはずです。
本投稿は、今後の大空室時代を迎えたとしても効果が期待できる入居者募集のコツについてお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"効果が期待できる入居者募集のコツ”
１．一般媒介と専任媒介どっちがいい？
賃貸物件の募集方法についてですが、複数の仲介会社に募集をお願いする「一般媒介」（主に自主管理物件に多い）と、専任の仲介窓口1社を置く「専任媒介」（主に管理会社に管理委託している物件に多い）の2つの方法があります。
一般媒介のメリットは、より多くの仲介会社に募集依頼することができる点です。
成約に至った場合は、その会社に仲介手数料が支払われます。また契約書に関しては「媒介先のもの」を使用することができるので、契約自体がスムーズにいきます。
一方専任媒介の場合、大手管理会社が直営の仲介会社を運営していることから、その仲介会社が「窓口」になって対応してくれます。
他社仲介会社でも募集することはでき、仮に他社仲介会社で客付けに成功した場合には、その会社が仲介手数料をもらうことができる一方で、契約書に関しては専任媒介先のものを使用することになります。
客観的に見ると、一般媒介の方で募集した方が「貸主にはメリットに感じる」と思われますが、ただ一般媒介で契約した場合、その会社独自の入居審査が行われ、仲介手数料ほしさに「入居審査を甘くしてしまう」と、場合によっては質の悪い方が入居してくる可能性があるので、その点は十分に注意をしないといけません。
正直なところ、早期に部屋が埋まる物件は「部屋自体のクオリティーが高いところ」であるため、募集媒体が違っていても、不利になることは考えにくいというのが正直なところです。
▶媒介契約に関しては、過去記事をご覧下さい。
２．家賃値下げしても埋まらなくなった理由
効果が期待できる募集方法としては、家賃値下げがあります。家賃値下げすることにより賃貸検索サイト上の反響数が増加する可能性が高くなるため、入居促進効果が期待できると言われています。
しかし上述の通り近年では賃貸市場が飽和状態となっているため、空室を埋めようと競合他社は価格競争を激化しています。
そのため負のスパイラルに陥ってしまう可能性が高くため、収益性の低下／損益分岐点が高くなりすぎてしまう懸念が生まれます。
賃貸経営で生き残るためには、「脱・同質化」「イノベーションの推進」が不可欠。
競合他社と同じような対策をしても結果的には同質化となってしまい、差別化することができなくなってしまいます。
▶脱・同質化／イノベーションの推進に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．敷金や礼金は撤廃し、保証会社を利用する
賃貸業界は、意外と昔からの慣習をそのまま引き継いでいる部分が多く、敷金や礼金も「その名残」のひとつと言われています。
ただ、昔と今とでは「社会情勢や価値観が全く異なる」ので、敷金や礼金を設定しているのは、時代遅れの象徴とも言えます。
ペット可物件など以外においては、敷金や礼金を撤廃することで「初期費用を削減効果」が期待できるため、募集時においても有利になります。
また、近年では「家賃保証会社を利用」する所が多くなってきています。
保証会社を利用することによって…
代位弁済することで滞納リスクがなくなる
信用情報機関との連携により過去の滞納歴がわかる
ため敷金を不要にしても経営リスクはほぼないと言っても過言ではありません。
▶敷金／家賃保証会社の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
４．原則リフォーム＆リノベを行い、SNSで集客
確実に入居者を確保したいのであれば、退去後リフォーム／リノベーションを行うのが一番の近道です。
（１）リフォーム＆リノベをしたほうがいい理由
一部の専門家は「高額なリフォームやリノベーションを行い家賃値上げしても、家賃相場より高ければ部屋が埋まりにくくなる」と指摘していますが、それは違います。
「顧客のニーズが高く、かつ競合他社が提供することができないリフォーム／リノベーション部屋」を提供することで、マーケティング的（バリュープロポジション）に価格競争からの脱却ができブルーオーシャンで集客することができます。
弊社物件がある山梨県は日本一空室率が悪く、「築30年目を迎える和室アリ２LDK」ですが徹底した差別化戦略（バリュープロポジション）を行ったことによって、家賃相場より1万円以上高い家賃設定にしたのにも関わらず、募集部屋は全て埋まり、現在満室経営を継続中です。
▶弊社集客の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
（２）SNS集客がどうして効果的なのか？
賃貸検索サイトは「「希望条件（家賃／築年数／エリア／設備など）を入力することができる」ため、たった1つでも条件に合わない部屋は、その時点で成約候補からは除外されてしまいます。
仲介会社が同サイトを利用する際には掲載料が発生します。そのため反響数が少ない物件はコストに対する費用対効果が期待できません。
そのため仲介会社によっては掲載自体を取りやめてしまうことがあります。
▶上記詳細に関しては、こちらの動画をご覧下さい。
部屋探し＝賃貸検索サイトというイメージは誰もが持ってしまいますが、同サイト以外の方法でも探している方は多いです。
LINEリサーチが調べた所によると、スマートフォンで調べ物をする時に使用しているサービスとして最も多かったのは検索エンジン（Google）でしたが、SNSも非常に高い割合で利用していることが分かったとのことです。
▶LINEリサーチが調査した結果に関しては、こちらをご覧下さい。
弊社物件では公式サイト（HP／Twitter／Instagram／YouTube）を開設していますが、3年前ぐらいから公式サイト経由からの反響数が増加し、その結果入居される方の約8割は公式サイト経由からとなりました。
独自集客を行うことによって
家賃相場の影響を受けにくくなる
部屋のクオリティーを高めれば、映え効果が期待でき問合せが多くなる
賃貸検索サイトより成約率が高くなる
といった効果が期待できます。
▶SNS集客の重要性については、過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
今回は、効果が期待できる入居者募集のコツについてお伝えいたしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認確認してみましょう。
賃貸空室率は2040年を迎えると40％台に達すると言われていますので、今後淘汰される物件は確実に出てきてしまいます。
ただニーズをえた賃貸物件を募集し、SNS等を駆使した集客をすることによって入居者募集が今までと比べるとより楽になるのは間違いないはず。
実は今回ご紹介した内容は全て弊社物件で実際に行ったものであることから、実践して頂ければ効果は期待できるはずです。
ただ本投稿を読んだだけでは「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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