不動産賃貸経営を成功させるためには、空室期間を短縮させることが重要となります。一般的な賃貸借契約では、退去連絡は退去日から1か月前に行うことになっているため、貸主は退去予測を把握することは不可能です。
早期に部屋を埋めるためには、仲介会社の協力が不可欠となります。
大手管理会社に管理委託している物件では直営の仲介会社を運営しています。大手管理会社のメリットは法人仲介に力を入れていることから、幅広い客層にお部屋紹介をすることができると言われています。
それでは大手管理会社が運営している仲介会社に客付けをしてもらえれば、成約期間を短縮することができるかどうかというと、残念ながらそうではありません。
本投稿は客付けに強い仲介会社は存在しない理由について、お伝えいたします。
▼目 次
１．客付けに強い仲介会社は存在しない理由
１）賃貸募集方法は原則同じ
物件を募集する際、仲介会社では大手賃貸検索サイトに物件情報を投稿します。
仲介会社が同サイトを積極的に利用している理由は
誰でも簡単に希望条件に合致した部屋を見つけることができる
部屋探ししている方は確実に同サイトを利用している
から特に主要賃貸検索サイト呼ばれている「SUUMO」「at-home」「Home's」等に物件掲載を行うと多くの入居見込み者にアプローチすることができると言われています。そのため多くの仲介会社では上記サイトは確実に利用しています。
しかし近年の賃貸市場は物件数が飽和状態となっていることから…
競合他社も集客強化のため値下げ→価格競争の温床になる
値下げすると現借主からクレームが発生しやすくなる→トラブルの原因になる
賃貸検索サイトで反響数が伸びないと仲介会社は同サイト掲載を取りやめてしまう
可能性が高くなります。募集条件はどの仲介会社も同じであることから基本的に客付けに強い仲介会社などはないと考えた方がいいです。
▶家賃値下げによるトラブルに関しては、過去記事をご覧下さい。
２)広告料倍増しても効果は期待できない
賃貸業界的に早期に部屋を埋めたい場合、広告料をすると倍増すると効果的と言われています。
ただ広告料を倍増しても昔と比べると費用対効果はあまり期待できません。
事前に内見したい部屋のみ内見予約→仲介店舗来店数は減少→広告料付き物件を紹介できない
広告料倍増物件は客付けに難しい可能性→クオリティーが低ければ成約は難しくなる
２．早期に部屋を埋めたいなら独自集客が効果的
大手賃貸検索サイトは借主の希望条件に1つでも合致しないと詳細画面上には掲載されないため、築年数が経過している物件はどうしても不利になってしまいます。
そこでおススメなのが、貸主自ら集客を行うことです。
弊社物件は日本一空室率が悪い山梨県にあり、更に不人気の和室部屋が標準となっていますが、オーナーである自分が独自で集客を行ったことによって価格競争からの脱却ができ、収益性を高めることに成功しています。
▶弊社収益性改善の取組に関しては、過去記事をご覧下さい。
独自集客を行うにあたって注意すべきところは、予め契約手続きをしてもらう仲介会社を指定しておくことです。
貸主からお客様を紹介してもらい自社で契約手続きを行うことができれば、仲介会社にとっては好都合となります。仲介会社側とすれば「営業ナシで客付けができる」「担当者の契約成績がアップする」するため仲介会社側も初期費用を一部サービスしてくれる可能性が高くなります。
初期費用一部サービスしてくれる方法については有償コンサルティングをお申込みされた方のみにお伝えいたします。
３．まとめ
今回は客付けに強い仲介会社は存在しない理由について、お伝えしました。
よく管理会社／仲介会社を変えたことで早期客付けに成功したとネット上にアップされていますが、募集媒体を変えればより多くの人に物件告知ができるため、早期客付けは非常に楽になります。
もちろんですが、部屋のクオリティー／物件管理能力が高くなければ、内見に繋げたとしても流れてしまうため注意が必要です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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