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怜玢

築叀物件は儲からない

曎新日2月23日


䞍動産投資する際、郜垂郚にある利回りがいい䞭叀物件を賌入すれば倧䞈倫ず安易に考えおいる方が倚いです。


䞍動産投資は他の投資ず比べるずリスクは少ないず蚀われおいるものの、近幎では人口枛少による空宀率悪化働き方改革による地方移䜏が発生しおいるこずを螏たえるず、郜垂郚の物件を賌入しおも安定した賃貞経営を行うこずができるずは蚀い切れたせん。



築叀物件を賌入し儲かるようにするためには、情報収集を行い蚈画性を持っお察応するこずが求められたす。



本投皿は築叀物件の利益を最倧化させるための方法に぀いお、お䌝えいたしたす。







 

▌目　次

 

【本蚘事でお䌝えする結論】


"築叀物件の利益を最倧化させるうえで重芁なポむント”




築叀物件が儲からないず蚀われる理由


築叀物件が儲からないず蚀われる理由

築叀物件は築幎数が経過しおいるため、築幎数が浅い物件ず比べるずリスクが倧きくなるず蚀われおいたす。


築叀物件のリスクに関しおは、次の3点を挙げるこずができたす。


  • 修繕リスク

  • 客付けリスク

  • 家賃䞋萜リスク



それぞれのリスクに぀いおみおいきたしょう。



修繕リスク


築叀物件は至る所で自然損耗や経幎劣化が発生しおいるため、蚭備䞍良等による修繕リスクは築浅物件ず比べるどうしおも倧きくなっおしたいたす。


さらにリフォヌムするにしおも、地方郜垂などでは空宀率が悪化しおいるため、原状回埩皋床では客付けするこずが難しくなるこずから、リフォヌムコストを抑えるこずは難しくなりたす。


そのため圓初蚈画しおいたキャッシュフロヌより悪くなっおしたうこずも考えられたす。


客付け


郚屋探しする人は䞻芁賃貞怜玢サむトを掻甚しおいるこずが倚いです。同サむト内には怜玢画面があるため、垌望条件に合臎しおいない郚屋は成玄察象から倖れおしたいたす。


築叀物件は家賃垯勝負ずなるこずが倚いため、䟡栌競争になりやすくなりたすが、先皋もお䌝えした通り空宀率悪化の圱響で適正賃料に合わせおも客付けが難しい物件が発生しおいたす。



家賃䞋萜リスク


競争力が䜎䞋しおいる叀い物件は䟡栌競争になりやすくなりたす。仮に客付けができたずしおも家賃収入が䞋萜するこずを意味しおいるため、収益性が䜎䞋しおしたうこずが予想されたす。


そのため家賃倀䞋げを繰り返すこずで「負のスパむラル」に陥る可胜性が高くなっおしたいたす。



 

▶負のスパむラルに぀いおは、過去蚘事をご芧䞋さい。

 


築叀物件で儲かるようにするためには


差別化戊略

築叀物件で儲ける収益性を高めるためには、物件差別化を培底するこずが求められたす。これができないず空宀期間が長期化しおしたうこずも考えられたす。



匊瀟代衚は物件差別化に関しお、䞻に2぀のこずを意識しなければならないず考えおいたす。


  • 差別化リノベヌション

  • 集客の差別化


それではそれぞれの差別化に぀いおみおいきたしょう。


差別化リノベヌション


リノベヌションの最倧の魅力は「宀内がおしゃれなのに家賃がリヌズナブル」な点です。リノベヌションを蚈画する際、新築築浅入居垌望者を入居タヌゲットずしおいるため、宀内空間を匷化しおいる物件が倚くなっおきおいたす。


しかし競合他瀟ずの差別化を図らなければ「同質化」ずなっおしたうため、堎合によっおは䟡栌競争に巻き蟌たれおしたいたす。



リノベヌションの䟡倀を最倧化させるためには、「顧客のニヌズが高く、競合他瀟が提䟛できない独自の䟡倀」を芋出せるような郚屋を䜜るこずです。



匊瀟物件では築幎数が経過しおいるため、2018幎から空き宀を随時リノベヌションを行っおいたす。女性を意識したカフェスタむルに特化したリノベヌションを展開し、キッチンに関しおはオリゞナルのカフェスタむルずなっおいたす。



競合他瀟では提䟛できないキッチンを導入したこずによっお、内芋者入居垌望者からの物件評䟡が高くなり成玄率は以前ず比べるず栌段に向䞊したした。



 

▶匊瀟リノベヌションキッチン詳现に関しおは、過去蚘事をご芧䞋さい。

 

集客の差別化



賃貞怜玢サむトは短時間で垌望条件に合臎した郚屋を怜玢するこずができたすが、募集する偎は垌望条件に1぀でも合臎しおいないず成玄候補から陀倖されおしたいたす。



たた同サむト内にはリノベヌション専甚ペヌゞはあるものの、同サむト内のリノベヌション定矩に合臎しおいないず掲茉するこずができたせん。



そのため反響数が䌞びない物件は、仲介䌚瀟偎にずっお掲茉に察する費甚察効果が期埅できないず刀断し、同サむト掲茉を䞀方的にやめるこずがありたす。



早期客付けを目指すのであれば、集客の差別化を図らなければなりたせん。



匊瀟物件ではリノベヌション事業を開始した2018幎に物件公匏サむトを開蚭。SNS媒䜓を掻甚した集客を行った結果、3幎前から反響数が急増し成玄した方の玄8割は公匏サむト経由ずなりたした。




匊瀟が集客の差別化を行ったこずで

  • 家賃盞堎の圱響を受けにくく家賃倀䞊げが可胜ずなる

  • 閑散期であっおも安定した集客が可胜

ずなり早ければ募集開始1週間で入居申蟌が入るこずもありたす。



 

▶匊瀟集客の詳现は、過去蚘事をご芧䞋さい。


 

たずめ


今回は築叀物件の利益を最倧化させるための方法に぀いお、お䌝えしたした。冒頭でお䌝えしたポむントをもう䞀床確認しおみたしょう。




築叀物件は資産䟡倀が䜎䞋しおいるため、儲からないむメヌゞが匷くなっおしたいたす。


しかし培底した差別化戊略を打ち出すこずで、競合他瀟ずの差別化を図るこずができるため集客䞊有利になり、さら家賃倀䞊げも可胜ずなりたす。



匊瀟物件も築幎数が叀いのですが、今回玹介した差別化戊略を打ち出すこずで、3幎前から増収増益満宀達成を継続するこずができるようになりたした。




今回ご玹介した内容を実践しお頂ければ確実に効果は期埅できたすが、「こんなのどこから手を぀けおいいかわからない」ずいう方もいらっしゃるのではないかず思いたす。


そんな時は私ども(有)山長の「お手軜無料盞談」をご利甚ください。


過床なメヌル配信、匷匕な営業掻動等は䞀切行なっおおりたせんのでどうか安心しおご盞談ください。



 

取締圹　長田 ç©£(オサダミノル)

アパヌト経営、空宀察策コンサルタント


あなたのアパヌト経営を支揎させおいただきたす


▶〒400-0053　山梚県甲府垂倧里町2090

▶たずはお気軜にお問い合わせください

055-241-2218

090-8514-3562

 




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