賃貸物件を募集する際、基本的に仲介会社に物件情報を大手賃貸検索サイトに掲載してもらうようお願いすることになります。
仲介会社は物件成約に伴う成功報酬＝仲介手数料を1件でも多く獲得したいと考えています。そのため早期客付けさせるためには客付けに強い仲介会社に営業を行えば効果が期待できると言われています。
ただし仲介会社は営利的に判断するため、貸主が仲介会社訪問をまめにしても効果が必ずあるとは言えない部分があります。
本投稿は客付けに強い仲介会社に営業活動を行えば、客付けが優位になるのかについてお伝えいたします。
▼目 次
１．営業活動する前に、物件のクオリティーは？
客付けに強い仲介会社に「定期的に訪問」して、物件を覚えてもらうことは決して間違っているとは言えません。
ただ募集している物件クオリティーが低ければ反響数UPは期待できないため、物件を紹介しても時間の無駄と感じる仲介担当者は意外と多いです。
実際賃貸検索サイト内の反響数が伸びないと、仲介会社側は同サイト掲載料コストが増えるため、場合によっては同サイト掲載を一方的に取りやめることもあります。
物件クオリティーが高い物件は募集時期関わらず早期客付けはできます。そのため仲介営業する前に募集物件のクオリティーを高めることが非常に重要になります。
２．仲介会社の本音とは？
仲介会社の売上は「契約成立した際に発生する仲介手数料」が、大多数を占めています。
そのため仲介担当者には契約ノルマが課せられているため
内見予約が入った物件／反響が多い物件
自社で管理している物件（管理と仲介が一体型）
広告料設定されている物件
を最優先で紹介することになります。
客付けに苦戦している場合広告料をつけることで、早期客付けが期待できると言われています。
しかし近年の部屋探しは「希望条件に合致した3件程度の部屋を内見」しているため昔と比べると仲介会社訪問件数は減少しています。
そのため広告料付き物件の紹介そのものが難しくなり、さらに物件供給数が多くなっているため広告料設定に対する費用対効果は正直期待できないのが本音です。
▶賃貸広告料に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．弊社の営業活動とは？
弊社物件は大手管理会社に管理委託しているので、募集に関しては「直営の仲介会社」が行っています。
弊社物件は「2018年以降、空き部屋を随時リノベーション」を行っていますが、家賃相場を完全に無視した差別化リノベーションを展開し、直営仲介会社を含めた「仲介営業廻り」は一切行ってはいません。
しかし物件稼働率は常に100%近い数字を出すことができ、2020年以降は増収増益を達成しています。
営業活動せずに客付けに成功している最大の要因は、顧客が創造できるようなリノベーション部屋を提供しているからです。
弊社が結果を出しているのは…
物件クオリティーが非常に高い
入居後の暮らしのイメージがしやすい
借主の声を内見時に伝えている
からだと思われます。
▶弊社リノベーション詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
本投稿は客付けに強い仲介会社に営業活動を行えば、客付けが優位になるのかについてお伝えしました。
仲介会社は「成約につながりやすい物件」を最優先で紹介します。そのため貸主が営業活動しても募集物件に魅力がないと判断されれば、客付けに優位になるどころか当て馬的な扱いをされてしまう恐れがあります。
安定的な賃貸経営を行うのであれば、築年数に応じた空室対策をしっかりと行うべきであり、空室対策をしている物件ほど仲介担当者は積極的に紹介してくれます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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