募集中の賃貸物件を埋めるためには、物件紹介してくれる「不動産仲介会社」の協力が必要不可欠となります。
ただ、実際問題として仲介会社に「どのようにアプローチ」すれば集客力が高くなるのか、イマイチわかりにくいですよね？
弊社物件は築年数が古く、さらに家賃相場を一切無視したリノベーションを展開していますが、下記に掲げる賃貸集客力アップを実践した結果、本執筆時の2023年５月2８日現在満室＆直近3期は増収増益を達成しています。
本投稿は賃貸集客力アップの方法について、弊社物件が実践していることをお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"賃貸集客力アップさせるうえで重要なポイント”
１．魅力を感じるような部屋になっているか？
不動産仲介会社の主な売上は契約成立に伴う仲介手数料収入のみ。仲介手数料は最大でも家賃1,1か月分まででまた成約に至らなければ報酬ゼロとなるため…
成約に繋げられそうな部屋は積極的に紹介／案内します。
例えば新築物件が募集開始されると、部屋が完成する前に満室になるケースが多いです。新築物件は家賃が割高でも…
新築需要は確実にいる
新築物件はエリア内家賃が最も高いため報酬額が大きい
ことから、複数の仲介会社が積極的に紹介してきます。
一方築年数が20年以上経過している物件は、資産価値が低下しているためあまり需要はないものの李フォームやリノベーションがされていれば、築年数は一切感じなくなるため紹介されやすくなります。
※築年数が古い物件で「原状回復程度」しか対応していない物件は、当て馬物件扱い／知らない間に賃貸検索サイトから消されてしまうリスクがあるので注意が必要です。
▶当て馬物件の詳細に関しては、こちらをご覧下さい。
▶賃貸検索サイトから消されてしまう理由に関しては、こちらの動画をご覧下さい。
２．現場に裁量権を与えてくれる物件なのか？
少なくとも内見予約が入った時点で少なくとも成約につながる可能性は高くなっているといっても過言ではありません。そのため仲介会社はクロージングを行い何とか成約に繋げようと考えています。
近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態のため完全に借り手有利となっているため、内見時／入居申込時に交渉が入るケースが多くなります。
この時現場担当者に、ある程度の裁量権があるかどうかで成約の可否が決まってしまうと言っても過言ではありません。
ここでいう裁量権とは…
家賃値下げは、○○円までは対応可能
フリーレント1か月までなら可能 など
と貸主から「事前に指示を受けている」と、クロージングがとてもしやすくなり、成約に結び付けやすくなります。
３．土休日でも電話に出てくれるか？
賃貸物件を探されている方は、主にご自身のお休みの日（土休日が多い）に物件見学をされます。
先程もお伝えした通り、部屋探しされている方は少しでもオトクに入居したいと考えているため、家賃交渉／初期費用交渉を行ってきます。
交渉条件が高い場合担当者は即答できませんので、貸主に決済してもらうことになります。
その際すぐに対応してくれる貸主としてくれない貸主とでは、成約率は全く異なるといっても過言ではありません。
土休日でも電話連絡OKにしている貸主物件では、担当者も気兼ねなく連絡することができるため、現場ですぐに決済が可能となり、クロージングがしやすくなります。
一方、連絡しても全く対応してくれない貸主の場合、時間が経てば経つほど内見者の熱量は減っていくため、他の物件に流れてしまう可能性は高くなってしまいます。
特に1月～3月の繁忙期は、ちょっとのタイミングのずれで成約が決まってしまうことから、繁忙期中に物件募集している物件では、土休日も連絡OKにしておいた方が早期に部屋が埋まりやすくなります。
４．担当者にしっかりとお礼する
募集部屋が決まると貸主的には「一安心」ですが、部屋を紹介してくれた担当者に「しっかりとお礼」をしていますか？
賃貸経営を今よりさらに良くしたいのであるならば、物件紹介してくれた仲介会社もしくは、担当者に対して「御礼の言葉」を伝えてください。
たったこれだけでも、担当者は「とてもうれしく」なり、貸主物件で「募集部屋が発生」した場合、全面的に協力してくれるはずです。
余談ではありますが、弊社物件の場合、成約が確定した時には、仲介担当者に対して「御礼メール」を送っています。また全室満室を達成した際には、仲介＋管理担当全員に、「山梨県で老舗の洋菓子店のケーキ」をプレゼントし、今までの労をねぎらっています
５．まとめ
本投稿は賃貸集客力アップの方法について、弊社物件が実践していることをお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
今回紹介した弊社実践対策は、お金が一切かからないものばかり。
貸主の態度を変えることで、集客率／成約率を高めることができますが、仲介会社にとっても貸主が協力的な物件は成約に繋げやすくなることから、双方にとってプラスになることは間違いありません。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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