「不動産投資はやめとけ」と言われる理由とは?


不動産投資は、他の投資と比べると「リスクを抑えることができ、また働きながらも投資をすることができる」ことから、会社員の方でも不動産投資をされている方は多いです。


不動産投資をされる方が多くなった背景には、「働き方改革による収入減少の穴埋め」「生命保険代わり」になることができるからですが、その一方で「不動産投資はやめたほうがいい」と警鐘を鳴らす方もいるのも事実。


結論から先に申し上げますと、闇雲に事業拡大(=物件購入)せずに、しっかりと賃貸経営を行うことができれば、不動産投資に失敗することは少ないと推測します。


不動産投資を行うことによって、発生してしまうリスクとは、一体どのようなものがあるのでしょうか?

 

目 次

1.多額の負債を負うことになる

2.利回り通りに運用することが難しい

3.人口減少は確実に起こる

4.空室対策をしないと、希望家賃では貸せない

5.まとめ

 

1.多額の負債を負うことになる

多額の負債を負うことになる

物件を購入する際「キャッシュ」で支払う方は、殆どいません。

大多数の方は、金融機関から「多額の借入」を起こして、物件購入することになります。不動産投資は、ご入居者様が入居している限り「毎月家賃が必ず支払われる」ので、返済に困るようなことはありません。


しかし、築年数が経過すれするほど「資産価値は低下」してきますので、現在の家賃を維持することは難しくなり、家賃値下げを余儀なくされる可能性は高くなります。家賃値下げが行われると、当然ながら年間の家賃収入も減ってしまうので、利幅が狭くなってしまいます。


また、最初から「サブリース契約」で物件管理をしているところでは、空室が沢山あったとしても「毎月の家賃支払いは一定」ですので、経営自体が安定しているといったイメージが強いのですが、家賃相場と現在の家賃に乖離が発生していると、更新のタイミングでサブリース会社から「家賃減額請求」を起こされてしまいます。


サブリース契約の最大のデメリットは、サブリース契約をしている会社が「借地借家法による借主」の立場になってしまうため、減額請求を起こされてしまうと、貸主側は「拒否」することができなくなってしまい、もし話し合いに応じてくれないなどといった「強硬な態度」をとってしまうと、最悪契約自体を解約されてしまいます。



2.利回り通りに運用することが難しい

物件を購入する際、経費などを含んでいる「実質利回り」を参考にしている方は多いはずです。経費が含まれている実質利回りで物件を判断することで、物件購入後も安定した賃貸経営を行うことが予想されます。


ただ、実質利回りが素晴らしい物件であったとしても、空室が発生しないということは100%ありませんし、また家賃相場の影響を受けてしまうと、利回り通りに運用することができなくなってしまうため、利回りがいいからというだけで、物件購入するのは大変危険です。



3.人口減少は確実に起こる

人口減少は確実に起こる

日本は今後「超少子高齢化社会」となり、少子化が社会問題となってしまいます。

賃貸物件を借りる方の大多数は、10~40代が多いのですが、少子化が進めば「賃貸を借りる年代層が減少」してしまうため、経営として成り立たなくなってしまう可能性がでてきます。


一方、日本は世界的に見ても「健康寿命」が長いので、「健康だけど施設に入るのは早い方」向けの賃貸経営を行えば、マーケティングとしては成立すると思いますが、ただこのような考え方をする人は「確実に出てくる」ので、結果的には「一人のお客様を複数の物件で奪い合う」ような構図となってしまい、競争に負けてしまった物件は「自然淘汰」されてしまう可能性が高くなってしまいます。



4.空室対策をしないと、希望家賃では貸せない

空室対策をしないと、希望家賃では貸せない

野村総合研究所の調べによると、2040年(令和22年)には、空室率が40%前後になるという予測を出しています。

賃貸業界においては、現時点で「物件居級数が足りない」というエリは、ごく一部しかなく、地方都市においては「供給数が過多状態」になっていますが、物件供給に対して「法的な規制」がないことから、必然的に空室率が悪化してしまうのは、至極当然のこと。


空室率の悪化は、必然的に「競争力が低下している築古物件」に影響が出てしまい、募集をしても部屋が埋まらないといった物件が、今まで以上に多くなることが予想されます。


ニーズに合った空室対策を行うことによって、空室を埋めることは「おそらく可能」になってくるものの、空室対策をしている物件としていない物件との差は、今後さらに増加し、二極化がさらに広がってしまうことが懸念されます。


5.まとめ

いかがだったでしょうか?


ここまで不動産投資に関する「デメリット=危険性」について、お伝えさせてもらいましたが、今回ご紹介した事例は、何も対応しなかった場合に発生しやすい事例であって、しっかりと賃貸経営をされている方であれば、リスクが発生したとしても、すぐに対応することができるので、リスク回避をすることができます。


また不動産投資を成功させるためには、いかにしてメインバンクを味方に引き入れるかどうかです。弊社ではメインバンクからの信用・信頼を得るために、「家賃収入及び支払い関係をメインバンク一本化」し、またリノベーション融資を行う際も、メインバンクを必ず経由しています。


不動産投資に成功するためには、地に足をつけた経営を行うのが一番です。


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