【賃貸空室対策】家賃値下げなどしなくても簡単に埋まる方法とは?


賃貸経営の一番の要といえば、やはり空室が発生した際に「可能な限りすぐに部屋を埋める」こと。築年数がある程度経過している物件では「サブリース契約」ではないので、空き部屋が発生してしまうと、部屋が成約になるまでは、家賃が一切に入ってこないので、空室期間が長期化すると、機会損失も大きくなるので、賃貸経営的にもマイナスとなってしまいます。


賃貸空室対策をする時は、そこに入居するであろう「お客様の立場に立った部屋」を提供しなければ、当然入居して頂けない可能性が高くなります。


賃貸の集客というと、賃貸サイト上に物件掲載をしてもらい、仲介会社にしっかりと営業をしてもらう、また場合によっては広告料を増額し、優先的に物件をPRしてもらうと、効果が出やすいと言われていましたが、ただ近年では地方都市においては「物件供給量が飽和状態」「完全に借り手市場」となっているので、広告料を増額したとしても、すぐに部屋が決まるかというと、昔よりも少なくなっていると思われます。


また、家賃を値下げすれば「成約率は上がる」と言われているものの、ただこれをしてしまうと、完全にオーナー様の収入が減少し、場合によっては支払い関係が厳しくなってしまいます。さらに家賃値下げは、入居者の質を下げることを示唆していますので、賃貸経営上にとっても、歓迎すべきものではありません。


仲介会社に広告料を出さず、また家賃値下げをしなくても、本当に部屋が埋まるのでしょうか?



1.掃除を徹底的にする

入居率がいい物件は、物件周りがとにかくきれいです。


賃貸物件を見学されるお客様は、お部屋はもちろん見学されますが、物件敷地内にある駐輪場や駐車場、ごみ置き場なども見学されますが、物件敷地内において「ごみ」「雑草」などが目についてしまうと、お部屋が仮に気に入って頂いたとしても、物件周りが汚かったら、入居したいという考えには至らなくなってしまうので、賃貸経営を本格的に行ってるオーナー様は、物件清掃を念入りに行っています。



2.SNS集客を行う

賃貸物件を募集する際、大手賃貸サイト上に物件情報を掲載しますが、ただ賃貸サイト上においては、お客様が「希望家賃や築年数」などを、自由に入力することができるため、ひとつでも希望条件に合致していない物件は、その時点で成約候補から外れてしまいます。


賃貸サイト上において、最も影響を受けてしまうのが、築年数が経過した物件。


築年数が経過した物件では、文字通り古い物件であることから、お客様の中には「敬遠」してしまう方もいて、また古い物件に関しては「家賃が安めの所を探す方が多い」ことから、相場家賃~相場以下に家賃設定しないと、物件を見てもらえない可能性が高くなります。


ただ、TwitterやInstagramといったSNSから情報発信することによって、築年数や家賃だけで物件判断をされることなく、ハッシュタグをつけることで、ハッシュタグ検索をされた方に「ダイレクトに情報が届く」ことから、ある意味においては賃貸サイト以上の訴求力があると考えられます。


ちなみにですが、弊社所有物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県。

弊社所有物件は築古物件ではあるものの、家賃値上げを目的としたリノベーションを展開し、室内の写真をSNSで拡散した結果、ご成約して頂いた方の約8割は、Twitter・Instagram・物件専用HPからのお問合せでした。



3.仲介担当者を味方につけるような部屋を提供


ナチュラルキッチンは賃貸では殆どない事から、仲介会社担当者からも高い評価を頂いております

弊社所有物件は、1993年に建てられた賃貸アパート。


2016年ごろまでは、室内リフォームをしっかり行っていれば、比較的早期に成約ができたのですが、2017年の繁忙期に関しては、退去リフォームをしっかり行っていたのに、部屋が殆ど埋まらず、一気に赤字になってしまったので、方針を180度変えて、リノベーションをしようと決意しました。



ただ他社と同じようなリノベーション部屋にしてしまうと、近い将来「価格競争になってしまう」と判断したので、リノベーション費用をしっかりとかけると同時に「家賃値上げ」を行いました。


築古物件が「家賃相場無視した家賃値上げリノベーション」をしてしまうと、当然賃貸サイト上においては、圧倒的な不利になってしまうので、対抗策として物件専用HPを開設し、同時期に公式サイトも立ち上げ、集客をした結果、今年10月には全てのリノベーション部屋が埋まり、満室経営を実現しました。


このような話をしてしまうと、オーナーが勝手に行っているものと推測されてしまいますが、実は弊社所有物件のリノベーションは「ナチュラルテイストに特化」したお部屋になっているので、室内全体が温かみや温もりを感じられる部屋となっています。


賃貸でこのような部屋は、全国的に見ても「まず皆無」であることから、当然仲介担当者にとっても「ワクワクしてくる部屋」であることは間違いありません。


家賃値上げを目的としているので、成約が成立した場合の仲介手数料は、同じ築年数の他の物件と比べると「割高」になっていることから「この部屋を募集したい」と声を上げる仲介担当者が多くなり、先日契約が成立した部屋では、なんと5社ぐらいが物件募集を行っていました。



4.リフォーム費用をそれほどかけなくても、大丈夫

費用対効果が期待できるIKEAのキッチンカウンター

築年数が経過した物件では、設備が古いこともあるので、リフォームやリノベーションを機に「設備交換」を決意されるオーナー様は多いはずです。


ただ設備交換をすると、当然費用が高額になってしまうので、頭を抱えてしまいますが、費用をそれほどかけなくても、おしゃれな部屋を作ることは十分可能です。


例えは上の写真は、先月ご成約になった部屋ですが、弊社リノベーションでは、キッチンリメイクする際、キッチンカウンターも設置していますが、ただ無垢材で製作したカウンターは「完全手作り」となってしまうので、費用がかさんでしまうことから、試験的に今回こちらの部屋においては、IKEAのキッチンカウンターを採用しました。


今までのキッチンカウンターと比べると、6分の1程度まで費用を抑えることができましたが、実はIKEAのキッチンカウンターの方が「使い勝手」「デザイン性」において、明らかにいいことから、次回リノベーションする時には、こちらのキッチンカウンターを採用したいと考えています。



5.まとめ


賃貸の空室対策を行う時、家賃相場に賃料を合わせたりしないと、成約が難しいと思っているオーナーさんは、意外に多いのかなと思いますが、ただ近年では「SNSの普及率の増加」によって、室内がおしゃれ空間になっていれば、SNS集客をすることによって、物件内見につなげられる可能性が出てきます。


また工夫次第で、費用をそれほどかけなくても、リフォームを行うことができますが、ただし費用を殆どかけずに「室内をホームステージング」するような集客方法をしてしまうと、いざ入居した時に「こんな部屋だったっけ?」と、懐疑的に見られてしまう可能性が出てくることから、安易なリフォームは避けるべきです。




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