お金をかけない空室対策はNO！
更新日：5月7日
近年の賃貸空室対策として、低予算リフォーム＋ホームステージング集客が脚光を浴びています。
最低限の費用で早期成約（場合によっては早期満室も）実現させているため、多くの貸主が取り入れて実践をしています。
結論から先に申し上げますと、お金をかけない空室対策は「するべきではない」と断言することができます。
確かに、費用以上のお金をかけてまで空室対策を行うべきではありません。
しかし賃貸業界は今後「大空室時代」を迎えることが必定となっています。生き残るためには徹底した差別化戦略を講じなければなりませんが、先程の空室対策は多くの貸主が取り入れているため、マーケティング的には「レッドオーシャン」エリアにいるようなもの。
つまり近い将来確実に価格競争が発生してしまいます。
本投稿は「お金をかけない空室対策」することによる危険性について、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"お金をかけない空室対策の危険性で重要なポイント”
１．同質化になってしまい、差別化できない
お金をかけない空室方法として有名なのが…
室内にPOPをつけることで、設備の使いやすさをPRする
ホームステージングを行い、室内印象をよくする
があります。
上記対策を行うことによって、何も対応していない部屋と比べると、室内印象は良くなります。
ただし近年の賃貸市場は物件数が飽和状態となっていることから、差別化を図らなければ同質化になってしまいます。
同質化になってしまうとマーケティング上においても価格競争が生まれやすくなり、収益性が低下し負のスパイラルに陥りやすくなります。
▶負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。
２．リフォームしないことで、手遅れになる可能性が
築年数が経過している物件でリフォームやリノベーションを行うことで「今まで気づかなかった設備不良」を見るけることができます。
これは弊社物件で実際にあった事例ですが、退去後、洗面脱衣所内のクッションフロアを変えようとしたところ床材の一部が「腐食」していました。
工事担当者に聞いたところ、「これは築年数が経過している物件では、あり得る話」で「もしこれを放置していたら、床材が完全に斜めになってしまい、大問題になっていた」とのことです。
定期的なリフォーム・リノベーションしないと
入居後借主に多大な迷惑をかけ退去＆告知義務が発生してしまう可能性
仲介会社担当者が積極的に案内してくれない可能性
が高くなるため、結果的に物件価値を下げてしまい部屋が埋まりにくくなります。
３．家賃値下げによる問題
一定期間空室期間が続いた場合、「家賃を値下げして募集」をした方が、空室による機会損失を減らすことができると、多くの専門家の方が主張しています。
確かに「機会損失」という部分で考えるならば正論です。しかし…
家賃を値下げすることは、利幅が確実に減る＝自転車操業的な経営になる可能性
築年数が経過してくると、修繕費が多くなるから、キャッシュフローが回らなくなる
物件内において「家賃をめぐる不公平」差が出てくるので物件内で値下げ競争が発生する
可能性が高くなります。
近年の賃貸市場は供給数が飽和状態になっていることから、空室率が全国的に悪化傾向となっています。そのため家賃値下げを行って昔と比べると早期成約に結び付けることが難しくなっています。
さらに家賃値下げしている物件では「入居者トラブル」「家賃滞納」リスクが上昇することから、結果的に空室を埋めることが難しくなってしまいます。
４．インターネット無料化にしても…
空室対策としてインターネット無料化にすると効果的と言われています。
今の時代、インターネットを活用しなければ日常生活を送ることが難しくなってしまうため、通信料や開設工事が不要となるインターネット無料化対応することより、反響数を伸ばすことが期待できます。
ただしインターネット無料物件は「一つの回線を各部屋で共有」していることから、借主が一斉に高画質動画やオンラインゲームなどを行ってしまうと回線がパンクしてしまい、速度低下が起きやすくなります。
借主的にはインターネット無料物件に期待して入居したのに、ネット環境的満足できなければ長期入居に結び付けにくくなってしまうため、インターネット無料化が本当に空室対策上有利になるのか懐疑的となります。
借主的にはインターネット無料物件に期待して入居したのに、ネット環境的満足できなければ長期入居に結び付けにくくなってしまうため、インターネット無料化が本当に空室対策上有利になるのか懐疑的となります。
５．まとめ
本投稿は「お金をかけない空室対策」することによる危険性についてお伝えいたしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
今回ご紹介した「お金をかけない空室対策」は、空室効果として効果が期待できるかもしれませんが、長期的な視点で考えた際デメリットの方が大きくなってしまいます。
弊社物件は築年数が経過していて、さらに物件がある山梨県は「日本一空室率が悪い県」であるため、空室率が30％台に達しています。
このような状況下の中で弊社物件は2期連続増収増益を達成中で、2022年度はアパート収入が過去最高を更新し利益は昨年の10倍となりました。
余談ではありますが、弊社物件が実践している空室対策は、今回ご紹介したものとは180度異なっています。それでも収益性を高めることができたのは徹底した差別化戦略＋顧客満足度の充実を図ったからです。
▶詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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