これからのアパート経営は防音対策が成約の鍵に!


近年施工された新築賃貸アパートは、防音対策がしっかりとされています。

先日、某大手管理会社が手掛けた新築賃貸アパートが完成したため、担当者にお願いして、特別に見せてもらい、防音実験をさせてもらったところ、生活音が全く気にならないぐらい、しっかりと対策されていたことは、ものすごくビックリしました。


ただ、これはあくまでも「新築賃貸アパート」だからこそできることであり、すでに施工されている賃貸アパートでは、新築物件並みの防音対策を施すことは、事実上不可能となってしまいます。


ただし、やり方によっては「防音対策を施す」ことは可能であり、それを集客上の武器にすることによって、成約率を上げることが可能となってくることから、オーナー様にとってはプラスになるはずです。


 

目 次

1.賃貸の生活音問題は、上階からの場合が多い

2.クッションフロアは、吸音対策としては効果的

3.入居者属性を上げるのも効果的

4.両隣からの生活音対策として、漆喰はとてもいい

5.まとめ

 

1.賃貸の生活音問題は、上階からの場合が多い

賃貸の生活音問題は、上階からの場合が多い

管理会社担当者からの報告によると、賃貸物件における「生活音問題」としてよく発生する事案としては、上階からの足音が気になって、管理会社にクレーム連絡をするケースが多いとのことです。


一般的に、1階と2階の間には「吸音効果が期待できるALC板」が施工されていますが、築年数が経過している物件では、合成フローリングのみが貼られているため、ALC板のみでは、正直あまり期待することができません。


また、生活音に気を付けないと、どうしても足音が「柱などに伝わってしまい、階下に響いてしまう」ため、階下にご入居されている方は、「上階にご入居されている方より生活音が気になってしまい、音に敏感な方は、多少の音でも響いてしまう」ことから、どうしても問題に発展しやすくなってしまいます。



2.クッションフロアは、吸音対策としては効果的

クッションフロアは、吸音対策としては効果的

既存の物件で、新築物件みたいな防音対策を施すことは、まず不可能。

ただし、吸音対策を行うことによって、階下に響く生活音を「軽減」させることは可能です。


弊社物件は、今年で築年数30年目を迎える2LDK賃貸。

2018年から、集積性を向上させる「差別化リノベーション事業」を展開していますが、リノベーション前の部屋の床は、ただの合成フローリングであったので、生活音に配慮しなければ、足音が階下に響きやすくなってしまいます。


そこで、リノベーションを機に「吸音性能が期待できる、クッションフロア」を施工しています。一般的にリノベーションをする物件では、クッションフロアではなく「フロアタイル」を選択するところが多いのですが、吸音性能だけで見ると、クッションフロアの方が圧倒的に有利となります。


クッションフロアを施工することによって「三層の床」(クッションフロア+合板フローリング+ALC板)となるため、吸音効果がさらに期待することができます。



3.入居者属性を上げるのも効果的

入居者属性を上げるのも効果的

たとえ素晴らしい防音対策を施している物件があったとしても、全ての生活音を遮断することは100%できません。そのため、新築物件/鉄筋コンクリート賃貸であっても、生活音トラブルは発生してしまいますが、ただ「入居者属性を高める」ことによって、モラルをしっかりと守ってくれる方が多くなることから、結果的に生活音トラブルを軽減させることが可能です。


弊社物件は、2018年以降「空き部屋を順次リノベーション」していますが、リノベーションを機に「家賃値上げ」を行っています。

もともと弊社物件家賃は「相場よりも高い設定」となっていますが、さらに家賃を高くすることによって、入居者属性がとてもよくなり、生活音トラブルが発生する件数も、年に1回あるかどうか程度となっているので、結果的に生活音対策をすることで、長期入居をして頂く方が多くなってきています。



4.両隣からの生活音対策として、漆喰はとてもいい

両隣からの生活音対策として、漆喰はとてもいい

上階の生活音対策としては、クッションフロアを施工することによって、多少なりとも対応することが可能となりますが、ただ両隣からの生活音対策としては、正直「防音シート」等を施工したとしても、どこまで生活音対策ができるのか、懐疑的な部分が大きいです。


一部の弊社リノベーション部屋においては、壁に自然素材の漆喰を施工しています。


室内で声を発した時、通常の部屋では「すぐに消えてしまう」のですが、漆喰部屋の場合では、漆喰が多孔質構造ということもあり、声がこもって聞こえます。つまり、声が漆喰壁に反射していることが推測できますが、一般的な賃貸物件において、壁自体に吸音対策をしているところは「皆無」であるため、他社物件と差別化をしたい場合、漆喰はとても有効的と言えます。



5.まとめ

賃貸物件における防音対策は、築年数関係なく、しっかりと対応していないと、場合によっては集客上不利になってしまいます。


弊社物件を管理している管理会社担当者の話によると、某エリアにある管理物件では、1階に入居されている方が、「騒音」を出していて、管理担当者が何度も注意しても、改善が期待できないことから、その方が入居されている部屋の上階は、「告知義務対象物件」となってしまい、内見が入った際も「告知をしなければならない」ので、募集をしていても、成約に繋げることはできないとのこと。


騒音被害に関しても、社会常識を逸脱しているようなものであれば、オーナー様の方で「賃貸借契約の解除」をすることが可能となりますが、借家権の問題で「強制的に退去させる」となると、司法判断を仰がなければなりません。


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