なぜ多くの空室対策が失敗するのか?


こんにちは。


賃貸物件は、入居者がいる/いないに関わらず、常日頃から空室対策は行わなければ、経営として成立致しません。


入居者様のニーズは年々変化が生じていて、それはお部屋の設備においても反映されています。近年施工された賃貸物件(新築)には、無料Wi-Fi・ウォークインクローゼット・ホームセキュリティー・玄関オートロックなどが当たり前に設置されていますが、では競争力が低下した古い物件に、人気設備をすべて導入した場合、すぐに部屋が埋まるかというと、そういうことではありません。


1)最新設備を導入=即結果が出るとは限らない

賃貸に入居したいと考えている人は、どのような部屋に住みたいのか?ということを考えたうえで、設備投資をしなければ、せっかく付けた設備が無用の長物になってしまう可能性が高いです。


例えば、最近では築年数が経過した物件においても、インターネット無料にするを導入する所が増えてきましたよね。現在ではアパートをはじめ飲食店などでは「無料Wi-Fi」が使えるのが普通となってきましたので、入居促進を図るために、インターネット無料環境を整備しなければと考えるオーナー様が増えてきていますが…


ただ、お客様の中にはインターネットが無料に使えたとしても

●通信速度の低下

●セキュリティーが万全ではない可能性

●ほかのプロバイダを使いたい

等といった理由から、インターネット無料でなくても大丈夫という方もいるのが現実。


またインターネット無料にしてしまうと、お客様は完全無料になっても、オーナー様は空室部屋も含めて月々使用料を支払わないといけないことになりますが、その費用分を家賃に上乗せできるのかというとなると、最近では家賃相場をしっかりお客様が調べたうえで、お部屋探しをされていることから、オーナー様が支払うインターネット料金を家賃に上乗せすることは現実的ではありません。



2)家賃値下げ集客は、逆効果だけ

費用をかけずにすぐに結果が出る集客方法として、家賃の値下げがあります。


家賃が値下げすれば、お客様の立場から見れば歓迎されますよね。

たった数千円でも家賃が下がったとしても年間に換算すれば、数万円になりますので、長く住めば住むほどオトクになるので、実際に家賃を数千円値下げをした物件の中には、翌日にはお客様からお問合せやご成約になった事例は、沢山ありますが、ただ家賃を値下げするということは、その情報がSUUMO等の不動産賃貸物件検索ポータルサイトに掲載され、募集家賃が現入居者様の家賃との間に乖離が発生していた場合、今度は現入居者様からクレームが入ることになります。


募集している部屋の家賃が現入居者様の家賃より安ければ、当然ではありますが、現入居者様は抗議をしたくなってきます。現在は不動産賃貸物件数が飽和状態となっているため、借り手側がものすごく強い力を持っていることもあり、要求をのまなければ退去すると言われてしまうと、管理会社としても難しい対応を取らざるを得ません。



多くの物件では家賃値下げ要求を呑む形になりますが、ただこのようなことを繰り返していれば、管理会社がもらう管理料やオーナー様の家賃収入が激減してしまう恐れがあるので、結果的には失敗に終わってしまう可能性が高くなります。




3)空室対策にはなぜリノベーションがいいのか?

オーナー様や管理会社、お部屋を探される方の3者とって一番よい部屋といえば、室内を完全に一新させたリノベーション部屋。


築年数が経過した物件は、水回り関連を中心に設備が古いものを使用しているので、どうしても部屋全体が古い印象が前面に出てしまいがちに。特に女性にご入居してもらいたいと考えているオーナー様にとって、女性は水代わりは特に気にしている部分なので、この部分をしっかりと対応したお部屋作りをしなければ、絶対に入居して頂くことはできません。


リノベーションは、基本的にすべての設備や内装を一新させることを目的にしている事から、例え築年数が経過した物件であったとしても、室内がきれいな状態ならば、入居して頂ける可能性が高くなることはもちろん、家賃を値上げをしてもお客様は「高い」といった印象を持つことは少なくなるので、オーナー様や管理会社にとってもプラスになることは間違いありません。



弊社所有物件は、築年数が経過した物件ということもあり、空き室を順次おしゃれにリノベーションを実施した所、家賃が8~10%値上げ成功した事例が多数あり、弊社が所有している物件は空き室率全国ワースト1位の山梨県。つまり空き室が多いエリアであったとしても、お客様が納得して頂ける部屋であるならば、相場家賃や空室率が悪いエリアであっても、集客強化が期待することができると言えます。




最近のお客様は、賃貸物件のことをよく勉強されています。

生半可な空室対策をしても、勉強されている方にはすぐに、その心が読み取れてしまいますので、もし空室対策でお悩みのオーナー様は、しっかりとしたリフォーム・リノベーションをすることで、顧客満足度を上げ、長期入居を目指した方が結果的には、安定経営を実現できると思われます。



#空室対策 #リノベーション