なぜ空室対策でリノベーションが有効なのか?


賃貸物件において、空室は絶対に避けることができません。

地方都市においては、人口の減少及び少子高齢化が今後ますます増加傾向となることから、空室率はもっと悪くなるのは時間の問題であり、今までのような「家賃値下げ」のような短絡的な対応をしていると、募集をしてもなかなか成約に結び付けることは難しくなります。



賃貸物件における空室対策として、よく有効的と言われているのが、室内の設備や内装、間取りなどを変更するリノベーションが有名ですが、どうして空室対策においてリノベーションが有効的なのでしょうか?


その答えは簡単。

資産価値を維持しやすいからです


リノベーションをするとなると、費用がどうしても高額になってしまいます。

設備や内装、又は間取りを変更するとなると、どうしても費用がかさんでしまうことから、ある意味においては致し方がないと思われますが、ただお客様のニーズと合ったリノベーション部屋を提供することができれば、資産価値を維持しやすくなるばかりではなく、長期入居も可能となることから、リノベーション費用が高額になってしまっても、早期回収ができ、残りは利益だけが残ります。




どうしてリノベーションをすることによって、利益が残りやすいと言えるのかというと、オーナー様が所有している物件が「ファミリータイプ物件」の場合、平均入居期間は平均すると4年、場合によっては6年入居される方もいます。


リノベーションの回収期間に関する計算は…

工事費÷年間家賃収入

となります。


現在弊社所有物件において、リノベーション工事を行っているので、これを例にして計算してみると、リノベーション工事費はおよそ220万円、家賃は6.6万円となっていることから、リノベーション回収期間は下記の通りとなります。


220万円÷79.2万円=2.77…


おおよそ2年半で回収することができます。

そこにファミリータイプの平均的な入居期間4年として計算した場合、約190万円利益が残ることになります。


ただここで懸念すべき問題がありますよね。

お客様に納得して頂く部屋作りをし、長期入居をして頂いたとしても、入居が長期化になれば、壁紙などは当然「劣化」=日焼けしてしまうことから、ここでまたリフォームを行わなければならず、リフォーム費用が高額になってしまうことです。



設備の劣化などがない場合における「退去リフォーム」で一番費用が掛かる部分は、ズバリ壁紙。部屋の面積が大きければ大きいほど、費用がかさんでしまうので、これではリノベーションをしても費用対効果が薄いのではと思う方もいるはずです。



ただ、壁紙を漆喰に変えることによって、費用を圧縮することができます。



壁紙施工と比べると、漆喰施工は費用が高額になります。

ただしそれはあくまでも、最初のみ。漆喰のいいところは「壁紙と比べると日焼けがしにくく、さらに劣化が認めた場合でも、薄く上塗りすることによって、費用を圧縮することができる」ので、資産価値が落ちにくくなります。


漆喰は、調湿効果や抗菌・抗ウイルス効果などが期待ができ、健康的な暮らしをしたい方にとっては、魅力的な部屋となるのはもちろん、漆喰を用いたリノベーションをしている物件は、ほぼ皆無(弊社物件以外では)なので、差別化戦略としても有効的。


さらに漆喰を賃貸で導入しているところは少ないので、リノベーションを機に家賃を値上げすることも十分可能(賃貸の機能性解消することを説明できればですが・・・)になることから、リノベーション費用を早期に回収することができ、経営的にも安定するはずです。




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