なぜ空室対策にリフォームなどが有効的なのか?


不動産賃貸投資における最大の悩みと言えば、家賃下落&退去に伴う空室期間が一体、どのくらい続くかではないでしょうか?


これに関しては物件がどのエリアにあるのかによって、大きな差異が発生してしまうことから、一概に言うことはできませんが、余程の好立地に物件がない限り、家賃下落及び今までのような空室対策では、早期に客付けすることは難しくなってしまうと言っても、過言ではありません。


なぜ空室対策にリフォームなどが有効的なのか?

築年数が経過してしまうと、通常の原状回復だけでは、築年数が浅い物件と比べると、質なのクオリティーの部分において「負けてしまう」ことから、どうしてもリフォームまたはリノベーションを行う必要性が出てきます。


投資感覚で賃貸経営を行っているオーナー様にとって、退去後に行う原状回復費用またはリフォーム工事については、予め予算をつけて「予算内で何とか対応」したいと考えていますが、これが成立するのはおおむね築20年以下の物件だけであり、築20年を超えてくると、一般的な原状回復程度及び、リフォームだけでは、どうしても集客上不利になってしまいがちになってしまいます。

 

実際、弊社所有物件を管理している管理会社担当者の話では、空室対策をしていない/対策が甘い物件においては、募集をしても「契約が決まるまでの期間」が長くなっているとのこと。地方都市にある賃貸物件は、需要と供給のバランスが完全に崩壊しているので、ただ家賃を値下げしただけの部屋においては、部屋が決まりにくくなってきています。

 

相見積もりをすることで予算圧縮できるが、信頼できる会社かどうかは未知数

さらに、フルリフォームをする決意をしたとしても、予算が気になるオーナー様は、ほぼ確実視と言ってもいいほど「相見積もり」をとって、その中から「費用が安いリフォーム会社」に工事をお願いすると思われますが、同じ工事内容なのに、あまりにも費用が安い金額を提示する会社で、その会社のことをよく理解していなければ、本当にしっかりと工事をしてもらえるかどうか、懐疑的になってしまいます。


弊社所有物件は、日本一空室率が悪い「山梨県」にあり、さらに築年数も今年で29年目を迎えることから、一般的な原状回復程度のリフォームでは、募集したとしても空室が埋まりにくくなってしまうので、2018年以降は「空き部屋を順次リノベーション」を行い、差別化集客を展開しています。


リノベーションをどのようにするかによって、当然費用は異なりますが、弊社においてはリノベーションする際、いつも同じ業者さんにしか発注していません。このような話をすると、「もしかしたらリノベーション単価が高めになっているのでは?」といった懸念が生まれてしまいますが、弊社においては「リフォームやリノベーションを行う際、あえて1社独占」にすることによって、単価値下げ交渉を実は行っていて、業者さんにおいても「弊社が毎回発注をしていることから、可能な限り対応」してもらっているので、意外と工事費用は安くなっています。



さらに1社独占にすることによって、緊急修繕が必要になった場合、最優先で対応してもらえる(リフォーム全般関する相談も対応してくれている)ことから、ご入居者様にご迷惑をかける前に、対応することができるので、とても助かっています。



費用は高くなってしまいますが、差別化リノベーションを展開した結果、「ナチュラルテイストに興味」を持っているお客様からの反響がとても多く、ご内見された方の約8割は「そのままご契約」となっているので、費用対効果は高く、さらに弊社所有物件の平均ご入居年数は6年で約4年で回収することができることから、約200万円の利益を見込んでいます。


また弊社上級グレードのお部屋においては、自然素材の漆喰を施工していますが、漆喰は壁紙とは異なり「日焼けがしにくい」性質があることから、長期間ご入居になったとしても、状況によっては「補修工事なしでそのまま使うこと」ができることから、退去時に発生する現状回復費用を抑えることが可能となります。


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