なぜ賃貸空室対策をしているのに、失敗が多いのか?


賃貸物件の供給数は、少子高齢化・戸建て住宅移住もあることから、「供給過多」状態となっています。特に地方都市における賃貸空室率は「深刻化」になっていて、空室が一定期間過ぎた物件は、空室対策をしっかりしないと、手の付けられない状態になってしまいます。



賃貸空室対策というと…

退去リフォームやリノベーションを行う

募集部屋にホームステージングを行う

無料インターネットを導入する


上記空室対策をしても「すぐに成約」になればいいのですが、ただ一般的な空室対策は「どの物件でも試験的に導入している」ことから、エリア内にある競合他社が「同じような空室対策」を行えば、確実に価格競争になってしまい、最終的には「家賃値下げ」をせざるを得ません。


家賃を値下げすれば、ネット上における反響はすぐに出てくるので、成約率は上昇します。しかし、家賃値下げを行ったことによって、オーナー様の年間収入は確実に減少することは確実となることから、利幅が狭くなってしまいます。さらに家賃を下げるということは、入居者の質が悪くなってしまうことをが予想され、家賃滞納者や入居者トラブルといった問題が発生しやすくなります。



家賃を値下げして成約ができたとしても、オーナー様の利幅が減少し、物件評判が低下してしまったら、今後の集客に多大な影響を及ぼしてしまいます。


つまり、家賃値下げや他社と同じような空室対策を行い、成約ができたとしても、物件や居住空間の質を高めない限りは、真の意味においての空室対策ではありません。



日本一賃貸空室率が悪い「山梨県」において、築28年目の2LDK~3LDK3棟20戸を所有する弊社では、「家賃相場を無視」した空室対策をした結果、今月最後の募集部屋が埋まり、完全満室経営を実現しました。


賃貸空室対策というと、まずは「家賃相場」に家賃を合わすことから始めると思われますが、弊社では「今までの常識」にはとらわれない、独自集客を開発したことによって、家賃相場の影響を受けにくい部屋をご提供することができました。



1.独自ブランド部屋を提供

どうして多くの賃貸物件の空室対策がうまくいかないのか?

それは、エリア内において「同じ価格帯の家賃」「同じような部屋(設備)」があれば、どうしても「価格が安い部屋」を消費者=お部屋探しをされている方は選んでしまいます。


ただ競合他社が同じような価格帯/同じような部屋がずらりと並んでいる環境下であったとしても、たった一つの物件だけ「お部屋探しをされている方が望んでいるような設備」「それが他社には全くない」と、家賃支払い能力がある方であれば、多少予算オーバーになったとしても、後者の物件を選びます。


家賃がエリア内にある相場と比べて高くても、「どうしてその部屋の家賃が高いのか?」物件の価値をしっかりとお客様に説明することができれば、誰もが納得するはずです。



弊社リノベーション物件においては、ナチュラルテイストに特化したリノベーションを行っています。賃貸リノベーションにおいて、無垢材や漆喰などといった自然素材を使用している物件は「まずありません」


さらに賃貸であっても「室内空間をおしゃれにして、休日は友達を呼びたい」と思っている人は多いですが、一般的な賃貸物件では「万人受けするような部屋」になっていることから、おしゃれとは程遠く、また他社リノベーション物件になると、おしゃれな部屋にはなっているものの、アクセントクロスを奇抜な色を採用している物件もあることから、色が強すぎてしまい、落ち着く部屋処が疲れてしまう部屋になっています。


弊社リノベーションにおいては、リノベーション部屋に使用する色を限定的にすることによって、「おしゃれな部屋作りが苦手な方であったとしても、おしゃれな部屋作りができるよう」に、白をベースとしてるので、お手持ちの家具との相性も良くなることから、生活感を感じにくい部屋になっています。



2.SNS集客を積極的に行っている


今の時代、スマートフォンをお持ちでない方は、あまりいないと思われますが、日常生活において、SNSを利用している人はものすごく多くなり、とりわけTwitterやInstagramは、若い世代を中心に、利用者は多くなってきています。


InstagramやTwitterを利用する場合、ハッシュタグ検索で情報検索されるのが一般的であるため、もしお部屋探しをされている方が「SNSから物件情報」を確認した時、ハッシュタグ検索をしたことによって、募集している部屋の情報を見てもらうことができれば、物件を知っていただく事が可能となります。


SNS集客の最大のメリットは、ズバリ「築年数」「家賃」検索されることはないため、築年数が経過している物件であっても、室内空間がおしゃれになっていれば、築年数が経過していたとしても、内見しようという気持ちにもっていくことが可能となります。


実際弊社リノベーション物件においても、昨年1年間における物件成約の内、約8割は物件公式サイト(HP・Twitter・Instagram)で募集部屋をネット上で確認の上、内見~見学~契約となりました。



3.初期費用が安い

賃貸物件に入居する際には「初期費用を支払う」ことになりますが、ただ賃貸の初期費用に関しては、築年数関係なく「家賃4~6か月程度」の費用が掛かってしまうため、入居される方にとっては、非常に頭が痛いところです。



弊社においては、管理会社に管理委託しているものの「専任媒体契約」を結んでいる関係で、契約手付きを行う仲介者は限定となっていることから、弊社公式サイトからお部屋探しをされた方を「ご紹介」し、管理会社が運営している仲介会社で「賃貸借契約」を結んでいただく事によって、仲介手数料を最大無料にすることが可能となりました。


さらに通常では難しい「家賃保証会社初回保証料」に関しても、交渉の末「家賃30%」まで減額に成功し、フリーレントも2か月つけたことによって、相場の4分の1程度まで抑えることができることから、顧客満足度を高めることができ、入居して頂くきっかけとなっています。



4.まとめ


賃貸の空室対策を成功させるためには…

1)その物件にしかない部屋を作る

2)SNSを有効活用して情報発信

3)家賃値下げ交渉をする方は、入居を遠慮して頂く

4)初期費用をどこまで抑えることができるのか?


つまり「顧客が望んでいて」「他社が真似することができず」「その物件にしかない独自性」を訴えることができれば、家賃を相場並みにしなくても、十分集客は可能です。






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