アパートオーナーが知っておくべき、リノベーションの基本情報


不動産賃貸経営にとって、最大のリスクと言えば、やはり空室発生ではないでしょうか?

一般的な賃貸借契約では、退去がわかるのは「わずかに1か月前」であるため、退去連絡をもった時点において、次の募集を開始しなければなりません。


ただ築年数が浅い物件であれば、すぐに反響が得られる+退去リフォームもあまりしなくても済むので、経営的にはあまり不利になることはありませんが、年数が経過している物件の場合では、退去リフォーム+修繕対応をしなくてはならないケースの方が多いため、場合によっては「すぐに貸すことができない」ばかりか、家賃相場が下落してしまうと、今までの家賃では貸すこと自体ができないので、収益に影響が出てしまいます。


しかし、築年数が経過している物件であっても、資産価値を向上させることができれば、十分収益を改善させることができ、場合によっては「家賃を値上げして集客することも、決して夢ではない」ので、「空室による家賃機会損失」を少しでも抑えたいと考えている方にとっては、プラスになるはずです。


賃貸物件を所有しているオーナー様の中には、「リノベーション」を検討されている方もいると思いますが、ただリノベーションと一言で言っても、予算に応じて対応がまちまちになりますので、どれを行ったらいいのか、分からなくなってしまいます。


そこで、今日のブログは「オーナー様が知っておくべき、リノベーションの基本情報」について、お伝えさせてもらいます。

 

目 次

1.どうしてリノベーションが必要なのか?

2.リノベーションと言っても、どのような対応がある?

3.リノベーションの費用対効果

4.オトクにリノベ資金を借りる裏ワザ

5.まとめ

 

1.どうしてリノベーションが必要なのか?

どうしてリノベーションが必要なのか?

そもそもどうして築年数が経過している物件においては、リノベーションをしたほうがいいのでしょうか?


リノベーションをしたほうがいい理由は、ズバリ「家賃維持をすることが困難」になるからです。


築年数が経過すればするほど、新築物件と比較すると「一目瞭然で、使いにくい部屋」となってしまいますので、どうしても家賃を据え置いて集客することはできません。


一般的には「築年数が10年」を一つのスパンとして、家賃相場が下落しやすくなります。特に築年数が20年を超えると、築10年と比べると「大幅に下落する傾向」となってしまうことから、家賃相場より家賃設定が高い状態となっていると、集客に影響が出てしまう可能性があります。


しかし、築20年を超えた時期から「リノベーション対応」をすることによって、原状回復程度の同築年の物件と比べれば、はるかに資産価値が高くなっているので、家賃相場に合わす必要性が無くなり、高い家賃設定をしても、お部屋が魅力的であれば「ご成約して頂ける可能性」は、高くなる傾向です。



2.リノベーションと言っても、どのような対応がある?

リノベーションと言っても、どのような対応がある?

リノベーションをするとなると、ある程度の費用が発生してしまいますが、オーナー様としてみたら、どうしても予算が限られているので、限られた予算で何とか良い部屋を作りたいと考えているはず。


では、具体的に「リノベーションにはどのようなやり方」があるのでしょうか?


【家賃維持を目指すなら、中規模リノベーション】

築年数が経過している物件が、どうして家賃下落が発生するのかというと、設備投資に消極的だから。20年以上前の設備をそのまま使っていれば、当然ながら築浅物件と比べると「劣ってしまう」ことから、家賃の維持が難しくなり、家賃値下げが発生してしまいます。


家賃値下げを阻止するためには、リノベーションが必要ですが、ただリノベーションをするとなると、費用が高額になってしまいさすので、目的に合ったリノベーションを行うことが非常に重要です。


これ以上の家賃値下げは「阻止」したいのであれば、中規模リノベーションがおススメ。

中規模リノベーションは、主に「集客上対応しなければならない設備交換」は行うものの、それ以外の部分は「既存のモノをそのまま活用」することによって、費用を抑えることが可能となります。


【家賃アップを目指すならば、大規模リノベーション】

家賃値上げをして、少しでも収益アップを図りたいのであれば、大規模リノベーションが必要となります。大規模リノベーションをするとなると、「既存の設備は交換対応」「使い勝手が悪い間取りがあった場合には、間取り変更」することになるので、費用もそれなりに発生してしまいます。


ただクオリティーが高い部屋になっていれば、家賃が高くても「入居して頂ける可能性は高く」なります。



3.リノベーションの費用対効果

リノベーションの費用対効果

高額になりやすいリノベーション費用ですが、リノベーションをすることによって…

  • 賃貸集客上有利になる

  • 長期入居して頂く事で、リノベ費用回収+利益確保が可能

  • 家賃相場の影響を受けにくくなる

  • 入居者の質が良くなる

  • 仲介会社が積極的に案内してくれる

上記のような費用対効果が期待できます。


では、家賃値下げを繰り返していると、一体どうなってしまうのか?

家賃値下げをすれば「当然反響数が多くなる」のは、明白。ただ仮に客付けができたとしても、今までと比べて家賃が安くなっているので、収入減少は避けられません。


上図は、弊社所有物件がある「山梨県甲府市大里町」の築年数ごとの家賃相場のグラフです。数年前に作成したものであるため、現在の家賃相場と比べると、差異が生じていますが、参考までに見てください。


仮に物件戸数が10戸あったとして、年間入居率が90%とした場合

・築1~10年では月収入64.8万円

・築25~30年では月収入45.9万円

この時点において、毎月約19万円の差異が生じてしまい、年間にすると約230万円の差異となります。築年数が経過してくると、修繕費は多く発生しやすいくなるので、それらを加算すると、家賃値下げしたことによって、どれだけの費用対効果が期待できるのかについては、懐疑的な要素が強くなってしまいます。


一方、リノベーションすることによって、新築までとはいかないものの、築10年~15年ぐらいの家賃相場ぐらいにまで、家賃設定することができるため、結果的には「リノベーションをして家賃アップさせた方が、利益を確保することが可能」となり、費用対効果としても、こちらの方が圧倒的にオトクになります。



4.オトクにリノベ資金を借りる裏ワザ

オトクにリノベ資金を借りる裏ワザ

リノベーションをしようと思っても、費用が高額になるので、中々費用を用意することはできないオーナー様もいるはずです。このような場合には、借入を行って費用を捻出しなければならなくなりますが、これは市区町村で対応が異なっているものの、一部の市区町村役場では「利子補給がついた公的融資制度」があるので、そちらを活用されることで「低金利」で借りることができます。


因みに弊社所有物件がある山梨県甲府市には、無利子・無担保で借りられる「小規模企業者小口資金」というものがあり、こちらは「見積金額の90%分が融資対象」となり、10%分は自己資金で対応しなければならないものの、実質金利が1.0%であるため「利息負担を軽減」することができるため、リノベーション費用を借りる際には、とても便利な融資制度と言えます。


5.まとめ

いかがだったでしょうか?

リノベーションと聞くと、「費用が高額になりやすくなる」「費用対効果が期待できるのか懐疑的」といった疑問が出てきてしまいますが、ただ近年では「賃貸空室化」が深刻な状況となっており、特に地方都市においては「空室率が30%台」になっているところもあるので、家賃をただ値下げしただけでは、集客上不利になりやすくなります。


一方リノベーションは、近年では「社会的にも認知されている」こともあるので、お部屋探しをされている方の中には、あえてリノベーション物件に入居される方もいます。リノベーションすると、資産価値が向上し、家賃値下げをしなくても集客上有利になるので、最近空室が目立ち始めてきた場合は、リノベーションを検討されることをおススメします。


 

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