アパートローン返済がきつくならないようにするためには、どのような対策が有効的?


不動産投資をされる方の大多数は、金融機関から「アパートローンを借りて経営」を行うケースが圧倒的に多いです。1回の借入で「数千万~数億円」規模の金額を借りることになると、毎月の支払額が「相当数」となるため、入居率の低下によって「支払いがきつく」なることもあり得ることから、収支バランスが崩れてしまうと、一気に赤字経営を余儀なくされてしまいます。


アパートローン返済がきつくならないようにするためには、どのような対策が有効的?

特に問題となってしまうのは、現在物件築年数が「20年以上経過」している物件で、サブリース契約ではない「集金タイプ」の賃貸経営をされているオーナー様です。


賃貸経営を始める前に「管理会社が提示した収支バランスシート」と現在の状況があまり狂いがなければいいのですが、大抵は「経済状況によって、家賃値下げ」等を余儀なくされ、また現在発生している「インフレ状態」が続いてしまうと、材料費が高騰してしまうため、予測していた収支通りに「進むことは不可能」に近く、一部のオーナー様物件は、経営に苦しんでいるのではないでしょうか?


収支のバランスが崩れてしまうと、「修繕費」「税金関係」の支払いが発生した際、支払そのものがきつくなってしまい、他の所からお金を回すことになってしまう(自転車操業)ので、この様な状況になった場合には、すぐに収支バランスを改善する必要性が出てきます。



もし収支バランスが崩れてしまった時、どのような対応をとればいいのでしょうか?


①金融機関に相談する

金融機関に相談する

収支バランスが悪化した場合、すぐに借入先の金融機関に相談して下さい。

毎月の利益を出すことが難しくなってしまうと、知らない間に「自転車操業」的な流れとなってしまい、そこに退去が発生してしまうと、さらに状況を悪化させてしまいます。


万が一、アパートローン支払いが滞ってしまい、滞納が続いてしまうと、金融機関では「一括返済」を求められ、最終的には競売にかけられてしまいます。任意売却し、売却価格が融資残高を上回っていれば、売却することでローン返済はできますが、築年数が経過している物件をお持ちの場合、建物自体には「価値がない」ことから、ローン返済ができるかどうかは未知数です。


近年では、金融機関も「アパートローン返済がきつくなった方」には、柔軟な対応をしてくれるケースが多いため、お客様によってではありますが「元金据え置き」「支払期間の延長」といった対応を取ってくれることがありますので、経営状態が悪くなる前に、一度金融機関に相談されることをおススメします。


②家賃保証会社を積極的に活用する

家賃保証会社を積極的に活用する

賃貸経営にとって、空室と同様に問題視されていることと言えば、やはり家賃滞納です。

家賃滞納が発生してしまうと、基本的には家賃入金がストップしてしまいますので、オーナー様としても、経営上マイナスになってしまい、滞納期間が長期化すると、債務者は返済することができなくなってしまいます。


家賃滞納を防ぐ唯一の方法としては、契約時に「家賃保証会社」に加入してもらうことによって、万が一滞納した場合でも「保証会社が一時的に支払ってくれる」ので、オーナー様としても、安心して経営を行うことができます。


管理会社に管理委託している物件では、要必須となっているため、家賃滞納リスクを抑制することができますが、自主管理物件では、今までは対応外となってしました。しかし近年では、自主管理物件であっても、保証会社を利用できる事態となりましたので、家賃滞納を抑制することは、十分可能となります。


③借入先を一本化→信用金庫をメインバンクにする

借入先を一本化→信用金庫をメインバンクにする

これは弊社で実際にあったた実話です。

弊社物件は、元々祖父が「相続税対策」で、1993年と98年に合計4棟の賃貸アパートを建設しました。建設当初の取引先としては、融資金額の80%を「都市銀行」、20%を「信用金庫」から借りていました。


建てた当初は、比較的入居率もよく「毎月黒字になるのが当たり前」となっていましたが、2000年代に入ると、近隣に賃貸アパートが次々と建てられ、次第に収益が悪化。2007年に自分が2代目オーナーに就任した際には、債務超過状態となっていました。


その後、経営のてこ入れを行い「返済期間の延長」「積極的なリフォーム推進」を行うようになったので、入居率も向上し、黒字経営を実現しましたが、ただ相続の時に「遺留分支払い」で借りた「フリーローン」の金利が4%台となっていたため、「元金と利息が殆ど変わらない状態」であることに気づき、この様な状況では「経営自体がよくなることはない」と感じ、フリーローンを借りた信用金庫に「借り換えをする」と伝えたところ、融資担当者が「信用金庫でアパートローン全額仮換えてくれれば、フリーローン金利を大幅に下げる」と提案されたので、これはチャンスと思い借り換えを実行しました。


その結果、アパートローン及びフリーローン金利も値下がりとなったため、余分な費用を支払わずに済んだことは、交渉してよかったと今でも思います。



4.売却ではなく、資産向上物件を作る

売却ではなく、資産向上物件を作る

収益が悪化した場合、「物件売却」といった手段も考えられますが、ただ築年数が経過している物件においては、上物=建物の価値は殆ど残っていないことから、仮に売却ができたとしても、アパートローンを完済できるかどうかは、未知数です。


それならば、物件資産価値を向上させた部屋作りを行って、家賃値上げを行い、収益を改善させたほうが、結果的には良い場合も出てきます。


弊社では、築年数が経過していることもあるので、2018年以降「空き室を順次リノベーション」を行っていますが、原則「家賃値上げを目的」としています。全体の約3分の1の部屋は、すでにリノベーション対応済みとなっていますが、リノベーションしたことによって、リノベーション前と比べると「月に3.2万円アップ」「年間38.4万円プラス」(入居が続いた場合)となるため、退去件数が少なければ、十分収益を作ることが可能となるため、利回り的にもよくなります。


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