アパート経営が厳しくなった場合、どのような対応をしたらいい?


地方都市の賃貸市場は、すでに「物件供給数が需要を上回っている」と言われています。

需要と供給のバランスが保たれていれば、家賃を値下げするとすぐに部屋が埋まっていたので、空室による家賃機会損失を可能な限り避けることができましたが、今後日本の人口は確実に減少傾向となるので、地方都市ではもちろんのこと、大都市圏にある賃貸物件であっても、空室率上昇は、決して避けることができず「対岸の火事」的に見ることはできません。

アパート経営が悪化してしまう要因としては…

  • 築年数経過による家賃下落

  • 築年数経過による修繕費増加

によって、キャッシュフローが回らなくなってしまい、最悪自転車操業的な経営になってしまいます。


ただ、万が一経営が悪化した場合であっても、対応次第では十分回復することができます。

お恥ずかし話ですが、弊社物件もつい7年ぐらい前までは、経営難の状態が続き、一時期は「自転車操業的な経営」をしていましたが、経営改善をした結果、今では黒字改善を図ることができ、御陰様をもちまして2022年度の決算では「増収増益」を達成することができました。



では、アパート経営が悪化した場合、どのような対応策をとればいいのでしょうか?


1.損益分岐点をしっかりと確認する

アパート経営が厳しくなっているということは、損益分岐点が下がってしまっている可能性が高くなっています。つまり「収入が減少してしまっている可能性」が高くなっているので、まずは現在の経営状態をしっかりと把握して、どこを改善すればいいのかを確認しなければなりません。


2.メインバンクに相談する

収支のバランスが崩れてくると、自転車操業となるのは時間の問題であり、更に自転車操業を改善しなければ、さらに経営状態が悪化し、金目になるものを売却しなければならなくなるので、負のスパイラルに入ってしまいます。


そうなってくると、銀行返済そのものもきつくなってしまいますので、返済がきつくなりそうになった場合には、すぐにメインバンクの融資担当者に相談されることをおススメします。


銀行側も、オーナー様の経営状態が「これ以上悪化」してしまうと、返済がショートしてしまう可能性が高くなることから、リスケ対応してくれる可能性が高くなるものの、猶予期間は1年ぐらいが普通となるため、その期間内に経営改善を図らなくてはなりません。


ただ近年では、不動産投資用の低金利借り換えローンもあることから、もし金利が高いと感じた場合には、借り換えも選択肢に入れてもいいと思います。


 

リスケについて

リスケは略語で、正しくは「リスケジュール(reschedule)」。端的に言えば、借り入れ条件の変更を意味しています。資金繰りが厳しくなった場合、金融機関と相談・承認が得られてば、「一定期間内ではありますが元金据え置き」もしくは「返済期間の延長」が可能となります。
 

3.経営改善を行う

リスケが承認されれば、資金が多くなるので、その資金を活用して「経営改善」を行わなければなりません。


弊社においても、新型コロナウイルスが日本初上陸した2年前、リノベーション部屋を募集していても、反響が全くない状態が続き、募集部屋を埋めることができないどころか、退去が発生してしまい、その時には「完全に支払いがショートしてしまう」ことが明白となったため、すぐにメインバンクに相談した結果、コロナ禍ということもあり「支店長決済で元金据え置き」が認められました。


実はリスケが決定した直後から、反響が多くなり、すぐに収支改善を図ることに成功したので、正直なところ「リスケをしなくてもよかった」のですが、折角リスケ対応をしてもらったので、初めて自己資金でリノベーションを行い、その後満室を達成することができました。


4.アパート経営を成功させるためには

アパート経営を成功させるためには、やはり「空室を可能な限り出さない」ことです。

このような話をしてしまうと、「そんなものは無理だ!」という意見が殆どとなってしまいますが、長期入居して頂ければ、仮にリフォームやリノベーションを行ったとしても、費用回収ができ、利益を出すことが可能となってきますが、物件管理能力が低いと「入居満足度が低下」してしまい、場合によっては「ちょっとしたこと」が退去を発生させてしまう要因にもなってしまいます。


ご入居者様が「この物件は住みにくい」等といった不満が出ないようにするためには、やはり物件管理の質を高めるしか方法はなく、管理の質が高ければ「退去率を抑える」ことも可能であるため、ご入居者様からの相談があった場合には、すぐに対応することが重要となります。


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