アパート経営のデッドクロス問題を回避するためには？

ごくわずかな投資家の方を除ければ、物件を購入される際には、金融機関から「アパートローン」を借りられるのが一般的です。

物件を購入した時点において、減価償却は決まってしまいます。

建物のみで考えた場合、「鉄筋コンクリート造は47年」「鉄骨造は34年」「木造は22年」「建物設備は15年」で均等償却を行いますが、アパート経営におけるデッドクロス問題とは「ローン元金返済＞減価償却費」という状態に陥ってしまうことを言いますが、もしこのような問題が発生しまうと、手取りキャッシュが少なくなり、キャッシュフローがうまく回らなくなってしまいます。

不動産賃貸市場は、地方都市を中心として「供給数が飽和」状態となっているため、デッドクロス問題を解消したいと思い、物件売却を検討しても、オーナー様が希望される金額で売却できるかどうかは「未知数」であり、売却できたとしても「ローン残債」を解消できるかどうかは、分かりません。

キャッシュフローが回らなくなると、アパートローン返済はもちろんのこと、税金や保険支払い、又は修繕支払いも難しくなってしまうため、経営が一気に悪化してしまいます。

では、デッドクロス問題を解消するためには、どのような対策を講じればいいのでしょうか？

目　次

１．リスケジュール／借り換えを検討する

２．募集部屋に付加価値をつけて家賃値上げする

３．内部留保が溜まったら、繰り上げ返済をする

４．売却も検討する

５．まとめ

１．リスケジュール／借り換えを検討する

デッドクロス状態となっている場合、すでにキャッシュフローがうまくいっていない可能性が高く、場合によっては「自転車操業」をしている可能性が高くなってます。

この状態を解消しない限り、最悪「自己破産」してしまう可能性が高くなるので、支払いがショートしてしまう可能性が高い場合には、すぐに借入先の金融機関に相談し「リスケジュール」を検討してもらうように、お願いするのがベストです。

また、アパートローンの金利が高いと思っていて、借入先の金融機関に相談しても「金利の引き下げは難しい」と判断された場合には、思い切って「借り換え」を検討されてみるのもいいと思います。

リスケジュール／借り換えを行うことによって、毎月の支払額が少なくなるので、キャッシュフローのマイナス化を防ぐことができます。

２．募集部屋に付加価値をつけて家賃値上げする

デッドクロス状態となってしまっていると、キャッシュフローがすでにうまくいっていない可能性が高くなっています。そのような状況下で、退去が発生してしまうと、さらに収益が悪化してしまい、更には募集をしても、その部屋に資産性がなければ、部屋を埋める＝家賃発生が難しくなってしまいます。

そこで、空室が発生した場合においては、思い切って資産性を上げる「リノベーション」工事を行い、家賃値上げして募集をすることを提案します。

築年数が経過してくると、例え原状回復やリフォームを丁寧にしても、部屋自体が古くなってしまうため、現状の家賃のままでは「早期に部屋を埋める」ことが難しく、やむなく「家賃値下げ」を検討せざるを得ません。ただ家賃値下げをしてしまうと「負のスパイラル状態」を招くだけとなってしまうため、賃貸経営的にはマイナス化となるだけです。

しかし、リノベーションを行うと、新築物件に対抗できるぐらいのクオリティーをだすことができるため、従前家賃よりも高い賃料で貸し出しても、借り手は見つかります。

さらに工事費用が20万円を超えてくると、経理上「資本的支出」となるため、減価償却することができるため、一石二鳥となります。