アパート経営はリスク回避することで、安定経営が見込めます


不動産投資をされる方の中には、将来の年金対策の一環で行われる方がいます。

確かに、「厚生年金や国民年金」をしっかりと支払ったとしても、年金受給年数は年々延長傾向となってきており、更にもらえる年金に関しても、高齢者を支える若者人口が減少傾向となっているので、必然的にもらえる年金額は「少なくなる」はずであることから、投資の中でも「リスクが少ない」と言われているアパート投資をする方の気持ちは、決してわからないわけではありません。


ただ、どのような投資であっても「リスク」は必ずつきものであり、リスク回避をした賃貸経営を行わなければ、築年数が浅い時期であればまだいいのですが、築古物件になってくると、キャッシュフローがうまく回らなくなってしまう可能性が出てきてしまうので、要注意です。


 

目 次

1.アパート経営に潜むリスクとは?

2.リスク回避するためには、どのような対策が必要なのか?

 1)空室リスク+収益悪化リスク

 2)家賃滞納リスク

 3)老朽化リスク

3.金融機関担当者とは、常に連絡を取ることが重要

4.まとめ

 

1.アパート経営に潜むリスクとは?

アパート経営に潜むリスクとは?

アパート経営のメリットは、毎月安定した「家賃収入が期待」できることです。アパートローンや税金/保険料などを差し引いた金額が「利益」となるので、面倒な管理業務を「管理会社に委託」することによって、サラリーマンの方でも「副業」として賃貸経営を行うことができます。


仮にアパート経営が赤字になった場合であっても、給与所得から差し引くことができて、課税対象額を引い下げるため、「所得税や住民税」が低くなることから、節税効果が期待できるのもメリットと言えます。


ただし、アパート経営であっても「様々なリスク」があり、このリスクを理解/対策をしないと、最悪売却をしなければならなくなりますので、賃貸オーナーとなられる方は、事前にリスクマネジメントをしっかりと把握することが、重要となります。



アパート経営におけるリスクとは、次の通りとなります

  • 空室リスク

  • 家賃滞納リスク

  • 地震などの自然災害リスク

  • 老朽化リスク

  • 入居者トラブルリスク

  • 収益悪化リスク



2.リスク回避するためには、どのような対策が必要?

リスク回避するためには、どのような対策が必要?

1)空室リスク+収益悪化リスク

賃貸物件の価値は「築年数が経過」すればするほど低下してきますので、何も対応しないと「家賃は値下がり傾向」となってしまいます。特に築年数が10年/20年を迎えると、エリア内における家賃相場が、一気に値下がりしてしまうので、何も対応せず原状回復程度の対応しかしていない物件では、家賃維持は到底不可能となってしまい、仮に家賃を値下げしても、物件供給数が多いエリアであれば、空室期間が長期化してしまうこともあり得ます。


家賃値下げ+空室期間が長期化すれば、当然ながら「家賃収入も減少」してしまい、更に客付けができても、管理会社に管理委託している場合、業務委託料を支払わなければならなくなるので、収益が悪くなってしまいます。


対策としては、築年数が20年以上経過している物件においては、リフォームではなくリノベーション対応されたほうが、早期に客付けができるだけではなく、リノベーションを機に家賃値上げも十分可能となるので、収益改善も期待できます。


また現在手持ちのお金がない場合で、リノベーションをしようと思った時には、金融機関から融資をお願いすることになりますが、お住まいの市区町村によっては「利子補給が受けられる低金利融資制度」がありますので、そちらを活用して頂くと、月々の負担を軽減することがでいます。


2)家賃滞納リスク

近年では、約8割ぐらいの物件で「家賃保証会社」を利用していますが、保証会社を利用することによって、万一滞納が発生しても、保証会社が「代位弁済」をしてくれるので、家賃を一時的にオーナー様に立て替えて支払ってくれることから、オーナー様における家賃滞納リスクは限りなく「ゼロ」となり、立て替え分に関しては「保証会社」が対応・回収してくれます。


また、原則として「家賃滞納が連続3か月」続いた場合には、賃貸借契約上における「借主と貸主との信頼関係が破綻」したと見做して、「賃貸借契約解除及び不動産明け渡し訴訟」を、保証会社全額負担で対応してくれますので、オーナー様的には、安心して賃貸経営を行うことができます。


3)老朽化リスク

築年数が経過すればするほど、建物の老朽化は、どうしても進行してしまいます。

身近な部分で言うと、エアコンや壁紙の劣化があり、またアパートの外壁は「常に紫外線の影響」をうけていることから、10年に1回の割合で「外壁塗装を塗り直す」必要が出てくるので、予め修繕費用を貯める必要が出てきます。


外壁塗装工事は、費用が嵩んでしまうので、つい「予算を削りたく」なってしまいますが、あまりにも予算をかけないで対応してしまうと、本来ならば10年ぐらい持つはずの塗装が、数年で劣化症状が出てしまうことも、決して珍しくはありません。


また、外壁塗装工事をしないままでいると、外壁が劣化してしまい、雨水が外壁内部に浸透し、構造躯体に影響を与えてしまうことも考えられ、さらに劣化が進んでしまうと、誰の目から見ても「古そうな物件」に見えてしまうので、集客が難しくなってしまいます。

このような症状が出てしまうと、本来であれば「塗装回数が3回のところ4回」塗らないといけなくなったりするので、結果的には修繕費用が高くなってしまいます。



3.金融機関担当者とは、常に連絡を取ることが重要

金融機関担当者とは、常に連絡を取ることが重要

どのような商売でも言えることですが、仕事が順調な時もあれば、低迷する時もあります。

売上が低迷した際、当然ながら「自分達ができる範囲内」で、コスト削減などの対応をしなければなりませんが、自助努力だけでは対応できない部分も、当然ながらあり得る話です。


その際には、金融機関に相談をして、月々の返済方法の見直しをお願いしなければなりませんが、金融機関担当者と「懇意」にしている方と、所謂「一見さん的」な方とでは、対応にも大きな差が生じてしまいます。


私事ですが、2年前に発生した「新型コロナウイルスの感染拡大」の影響によって、新規内見者数が全くない状態が続き、その時は数件募集を開始していて、何とか経営を維持することができたものの、1件退去連絡を頂いた際、完全に「支払いがショート」してしまうことが発覚し、すぐにメインバンクに相談した所「支店長決済で、1年間の元金据え置き」をしてもらいました。


弊社物件では、リノベーションをした際に、必ず融資担当者+支店長に「内見」をして頂き、どのようなリノベーションを行ったのか説明をしているので、オーナーである自分が「どういう人間なのか」をよく理解してくれています。


賃貸経営は、うまくいく時とうまくいかない時の差が「歴然」としていますので、うまくいかなかったときだけ金融機関に相談しに行くのではなく、日頃から担当者と折衝することによって、経営が厳しくなった時には、すぐに対応してくれる可能性がありますので、最低でも月に1回ぐらいは、あいさつ程度で結構ですので、担当者と面談されることをおススメします。


4.まとめ

弊社物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県にあり、さらに弊社物件は、今年で築30年を迎える「和室アリの2LDK」物件ですが、差別化リノベーションが功を奏して、つい先日3か月ぶりの満室経営を実現しました。


もしこのまま満室状態が続けば、2期連続増収増益も夢ではありませんが、黒字計上するためには、ただ単に「家賃値下げ」や「コストカット」ばかりしていただけでは、お客様の足が遠のいてしまいます。


近年では「リノベーション」をする物件が多くなってきましたが、他社と同じようなリノベーションを展開していると「同質化」となってしまい、価格競争が生まれるだけとなってしまうため、仮に「今は調子が良くても、長い目で見れば、確実にマイナス」になってしまいます。


リノベーションすることで、物件資産価値が上昇するものの、それに打ち勝てる「新たなリノベーション」を行う物件が出てきてしまえば、折角イノベーションをしたのに、失敗に終わってしまいますので、要注意です。


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