アパート経営は立地が本当に重要?


不動産投資を成功させるためには、とにかく「建物が建っている場所=立地」がとても重要であると言われています。


確かに、立地が良ければ「そこに人が集まってくる」ので、入居が決まりやすくなるのは当然であり、立地が悪ければ「利便性が期待できない」ので、敬遠されがちとなり、入居したいと考える方は、少なくなると思われます。


しかし、新型コロナウイルスの世界的猛威によって、今まで首都圏に本社を構えていた企業が、この機会に「地方都市に移転」する所が多くなってきて、さらに一部大手企業では「原則テレワーク勤務に切り替えることによって、地方都市に移住してもOK」としているところも出始めています。

こうなってくると、今まで立地が良かったエリアにある賃貸市場では、空室率が悪化してしまい、経営自体がマイナスとなってしまいます。


確かに、賃貸経営を成功させるためには、立地は重要視しなければなりません。

しかし、立地と同じぐらい「物件資産性」を常に高い状態にキープしておかないと、入居したいと考える方は少なくなると思います。


弊社物件がある山梨県は、日本一空室率が悪く、さらに弊社物件は「築30年目」「甲府市の中でも賃貸激戦区=立地的には良いと言われている」であるため、一見すると客付けすること自体が「難しい」と言わざるを得ませんが、弊社物件では「家賃相場を完全無視」した集客をしているにもかかわらず、2022年7月末現在満室状態を続けています。


立地に関しては、もうどうすることもできませんが、室内のクオリティーの部分は、やろうと思えば対応することが可能となることから、たとえ立地的に少し条件が悪くても、しっかりとした差別化を図ることができれば、集客で苦戦することはまずないといっても過言ではありません。


 

▼目 次

1.立地より部屋のクオリティーが重要なわけとは?

2.インターネット無料化ではないが客付けができる理由

3.入居後のイメージを感じられる部屋になっているか?

4.立地不利を解消させるアイテムとは?

5.まとめ

 

1.立地より部屋のクオリティーが重要なわけとは?

立地より部屋のクオリティーが重要なわけとは?

物件がある場所(立地)がよければ、確かに入居後の生活がしやすくなるので、客付けには有利になります。


ただ立地は「部屋探し」においての「ひとつの選択肢」にすぎず、お部屋探しをされている方は「立地も重要ですが、お部屋のクオリティー」の部分も非常に重要視しています。


近年では、築年数が経過している物件をリノベーションをする所が多くなってきていますが、付加価値をつけたリノベーション部屋にすることによって、物件資産性が向上させることができるため、築年数が経過していたとしても、それだけで物件判断する方は、最近では少なくなってきています。


実際、築年数が経過していて「原状回復程度」しか対応していない部屋では、家賃を大幅に値下げしています。ただ家賃を大幅に値下げしたからと言っても、エリアによっては「空室率が悪化」している所もあるので、昔と比べると部屋が埋まりにくくなっています。



2.インターネット無料化ではないが客付けができる理由

インターネット無料化ではないが客付けができる理由

今の時代、「一人1台スマートフォン」を持っているのが普通ですよね。

そのため、賃貸業界においても「入居者獲得」のため「インターネット無料化」にするのが当たり前となっており、さらに「賃貸検索サイトの検索画面」においては、インターネット無料に関する記載があるため、インターネット無料化になっていない物件では、その時点で成約候補から除外されてしまいます。


インターネットと物件立地は、紙一重の部分があると思えますが、因みに弊社物件では「インターネット無料化」ではなく「接続可=お客様の方で対応」して頂く事になっています。


インターネット無料化は、確かに「毎月の使用料金が無料」となり、更には「回線工事費用までも無料」となるため、募集時においてはとても有利になるのは間違いありません。しかし、インターネット無料物件では「一つの回線を各部屋で共有」していることから、インターネット回線速度は「一切保証」していません。そのため、ご入居者様が「一斉にインターネットを利用」してしまうと、回線がパンクしてしまい、速度低下を引き起こしてしまいます。


速度低下を引き起こしてしまうのであれば、インターネット無料化にするのではなく、お客様の方で好きなプロバイダと契約して頂き、快適なインターネット環境にしてもらった方が、むしろプラスになるのではと考え、弊社物件ではあえてインターネット無料化にはしていませんが、集客上マイナスにはなっておりません。



3.入居後のイメージを感じられる部屋になっているか?

立地が良い場所であったとしても、築年数が経過してしまうと、資産価値はどうしても下がってしまいます。新築物件が「建物完成前に満室」になってしまう最大の理由は、「入居履歴がない部屋に住める」という付加価値が高いからです。


そのため、築年数が経過している物件においては、築年数に応じた空室対策を講じる必要が出てきます。弊社物件は、「築年数が経過している」「物件エリアが賃貸激戦区にある」ことから、2018年以降「リノベーション」を展開しています。


弊社物件は「ファミリー物件」であることから、20~30代のカップルや新婚さんが多く入居してくるので、「女性=奥様が気に入るようなカフェスタイル」部屋を提供することによって、生活のイメージがとてもしやすくなっていることから、内見当日にお申込を頂けることも、結構多くあります。



4.立地不利を解消させるアイテムとは?

立地不利を解消させるアイテムとは?

立地的に不利であったとしても、それを打ち消すような対策を講じることができれば、需要を掘り起こすことはできます。


ただ集客を「賃貸検索サイト」に依存していると、エリアなどで検索されてしまえば、その時点でオーナー様の物件は「閲覧されないまま終わってしまう」ため、圧倒的に不利になってしまいます。


そこでおススメなのが「SNS媒体を使って集客」をすることです。

今の時代は、日常生活上においてSNSを利用するのが普通となっているため、ハッシュタグをつけた物件投稿をすることで、相手側がハッシュタグ検索をして来た時、オーナー様物件をダイレクトで閲覧してもらうことができます。拡散能力的には、賃貸検索サイト以上の効果を期待することができるため、物件を知ってもらうためには、とても効果的です。



5.まとめ

いかがだったでしょうか?


アパート経営をする際、立地は確かに重要ですが、立地がいいということは「競合他社物件」も同じエリアに物件を建ててくることが予想されるため、家賃相場の影響をダイレクトに受けやすくなってしまいます。


ただ、集客や部屋のクオリティーを見直すだけで、立地が多少悪くても、十分カバーすることは可能となってきます。少なくとも「お部屋探しをされている方が、この部屋に住みたい」と思えるような部屋であれば、確実に反響を得ることは可能です。


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#アパート経営


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