アパート経営を円滑にするためには、入居者属性を高めることが重要


築年数が経過してくると、「家賃値下げ」「空室率上昇」がどうしても発生してしまい、経営が悪化してしまうことが予想されます。


アパート経営は、お客様が入居され「長期入居」されることによって、安定的な家賃収入が得られるので、可能であれば「平均入居年数」以上に入居してもらいたいのが、本音。


ではアパート経営を円滑にするためには、何が重要になってくるのかというと、お部屋のクオリティーも重要ですが、それと同じぐらいに「入居者属性を高める」ことも重要です。


どうして入居者属性を高めることが重要になのかについて、説明いたします。


 

目 次

1.家賃滞納リスクを減らせる

2.家賃値上げが可能となる

3.入居者トラブルを軽減できる

4.案内しやすい物件となる

5.まとめ

 

1.家賃滞納リスクを減らせる

家賃滞納リスクを減らせる

近年では、約8割の物件で「家賃保証会社」を利用しています。

家賃保証会社を利用することによって、ご入居者様が万が一「家賃滞納」をしたとしても、保証会社が一時的に家賃立替をしてくれるので、確実にオーナー様の口座に家賃が振り込まれるので、滞納リスクを抑えることができます。


家賃保証会社のメリットは、滞納リスクを抑えられるだけではなく、保証会社によってですが、お客様の「信用情報」を確認することができ、過去5年間に「家賃滞納」「クレジットカード滞納」があった場合には、信用情報を確認することによって、お客様の属性判断=信用できるかどうかを判断することができます。


保証会社が普及される前の時代では、当然ながら管理会社/オーナー様が「信用情報」を確認することはできなかったため、「家賃支払い能力」があれば、入居許可を出していましたが、保証会社の利用が進んでいる今の時代では、滞納歴などがあると、入居不可判定を保証会社が判断してくれることから、入居者属性を高めることが可能となりました。



2.家賃値上げが可能となる

家賃値上げが可能となる

築年数が経過してくると、家賃値下げ/空室率上昇の影響を受けてしまうため、収益が悪化してしまう物件が出てきてしまいますが、リノベーションを行うことによって、資産価値が高められ、家賃値上げも可能となることから、結果的には「入居者属性を高める」ことが可能です。


家賃値上げ/値下げは、正当事由があれば「借主・貸主双方の合意」によって、行うことが「借地借家法」によって認められています。家賃値下げはよくあることですが、オーナー様が「家賃値上げ」をしたいと思っていても、そう簡単に借主が認めてくれることは、正直少ないのが現実。


しかし、退去後にリノベーションを行うことによって、「古くなった物件を新築並みに蘇らせる」ことから、集客ターゲットは「新築」「築浅」物件を検討されている方であり、ある程度の収入がある方は、基本的に属性が高いからであることから、入居して頂ける可能性は高くなります。


3.入居者トラブルを軽減できる

入居者トラブルを軽減できる

賃貸物件におけるトラブルは、築年数関係なく発生してしまうものですが、管理会社が一番困るトラブルと言えば、やはり「入居者様同士」におけるトラブルです。


特に生活音をめぐり、トラブルに発展することがありますが、トラブルになってしまうと「当事者のどちらか」が、「もうこの部屋に住むのはイヤだ」と感じてしまい、更新を待たずに退去してしまうことが考えられます。


賃貸経営にとって、退去は「100%発生することであり、防ぐことはできない」ので、致し方がないと思う部分はありますが、入居者トラブルによる退去は「物件評判や集客」にも影響を与えてしまうので、絶対に避けなければならない問題。


ただ、家賃が安ければ安いほど「入居者属性が低下」しているので、トラブルを避ける=収益を改善したいのであれば、リノベーションで家賃を値上げして、入居者属性を高めることによって、リスク軽減を図ることが可能となります。



4.案内しやすい物件となる

案内しやすい物件となる

騒音トラブルが発生するような物件には、誰もが入居したくはありませんよね?

また騒音トラブル以外においても、例えば設備トラブルが発生しても、オーナーさんが修繕に非協力的な態度をとってしまうと、生活に支障が出てしまいます。


許容範囲を超えたようなトラブルが発生している物件では、「告知義務の対象物件」となってしまい、仲介担当者は必ずその事実を伝えなければなりません。


築年数が経過していたとしても、しっかりと物件管理ができている物件や、家賃値上げをしたリノベーションを展開している物件では、必然的に「入居者属性が高くなっている可能性」があるので、トラブルが発生することが殆どないといっても過言ではないので、仲介担当者も「積極的」に案内してくれます。



5.まとめ

弊社物件は、今年で築30年目の節目?を迎え、さらに「和室がある2LDK」「空室率が日本一悪い山梨県」にあるので、「家賃値下げをしなければ、集客すること自体が難しいのでは?」といったイメージがありますが…


弊社物件は、家賃相場を完全無視した家賃値上げリノベーション

を行うことによって、2021年9月末~今年3月末/6月下旬以降現在に至るまで満室状態が続いています。集客ターゲットを徹底的絞り込み、差別化リノベーションをしたことが満室を実現させたと推測していますが、家賃値上げをすることによって「入居者属性」がとてもよくなり、弊社物件において「生活音トラブルによる管理会社相談件数」は、昨年は1回もなく、仮にあったとしても年1回以下です。


入居者属性を高められることができたことによって、平均入居年数も6年~8年ぐらいとなっていることから、リノベーションをしたとしても「費用回収+利益確保」が容易となり、近年では、毎年黒字決算が続くようになりました。


入居者属性を高めることができれば、結果的に経営も安定してくるので、現在空室でお悩みのオーナー様は、入居者属性を高められるお部屋作りをしてみては、如何でしょうか?


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