アパート経営を成功させたいならば、家賃相場は無視して!

更新日:9月2日


賃貸物件を所有しているオーナー様は、賃貸経営をうまく成功させたいと、本気で思っている方が多いと思いますが、ただ現実的な世界においては、地方都市を中心として「賃貸経営が悪化」している場合の方が多いと思われます。


日本の人口は「今後少子高齢化」の影響によって、一部の県を除き「人口減少」が怒涛の如く発生してしまい、その結果「賃貸物件を借りてくれる人」が必然的に少なくなってしまいますので、現時点において一部地方都市の賃貸空室率は、30%台に達している所があり、今後新規賃貸物件数を「抑制」しない限りは、賃貸空室率はさらに増加傾向となってしまいます。


アパート経営を成功させたいならば、家賃相場は無視して!

仮に数年前に「新築物件」を立てたばかりのオーナー様であっても、20年・30年後は「今よりかも経営状態が悪化」することは、目に見えてわかっていることであり、さらに「空室保証」がある物件であっても、稼働率の悪化/家賃相場の下落が発生してしまうと、借地借家法32条1項を管理会社から適用されてしまい、家賃減額をのまなければならなくなることから、所謂サブリース契約で物件を所有しているオーナー様であっても、少なくとも10年後には「経営悪化」が発生してしまう可能性が出てきてしまいます。



築年数が経過すると家賃値下げ要求を受けやすくなる

築年数が20年を超えてくると、どうしても設備や内装が「古臭く見えて」しまうことから、今まで通りの家賃を維持することが難しくなってしまい、管理会社などから「家賃値下げをお願い」されるケースが多くなってきます。


ただ、オーナー様の立場で考えた場合、家賃値下げをしてしまうと、利幅の減少がさらに加速(修繕費が築年数が経過すればするほど多くなる)してしまうので、可能であるならば、家賃は維持したい所ではあるものの、同築年数の競合他社物件が「家賃値下げ」をしてくると、賃貸サイト上において「オーナー様の物件が非常に目立つ」(=家賃が高すぎることによる)こともあり、集客上マイナスになってしまいます。




ただし、これはあくまでも集客スタイルを「賃貸サイトに依存」している場合のことであり、差別化したお部屋を提供し、賃貸サイトに依存しない集客を目指すことができれば、家賃相場を無視した集客をしても、客付けすることは、十分可能です。


アクセス数が7倍に増加

弊社所有物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県であり、しかも弊社物件は「築29年目・和室アリの2LDK」となっているため、賃貸サイト上においては「集客が非常に難しい物件」ですが、2021年9月末に「家賃値上げをしたリノベーション部屋」が全て埋まり、現在満室経営を継続しています。(2021年12月31日現在)


それを可能にしたのは、脱・賃貸サイト集客にかじを切ったことと、他社が真似すらすることができない「差別化したリノベーション」部屋を提供したことです。


賃貸サイト上においては、どうしても「家賃や築年数」で物件評価をされてしまう傾向が強くなってしまうので、弊社物件みたいな「築古」物件は「家賃値下げをしなければ集客することが難しく」なってしまうので、家賃値下げに歯止めをかけることができなくなってしまっています。


家賃値下げをすることで、確かに「反響を得ることができる」のですが、その代償として…

  • 利幅の減少で、利益が少なくなってしまう

  • 入居者の質が悪化し、問題物件になってしまう

  • 利益が少なくなることによって、修繕対策が疎かになってしまう

このような状況になってしまうと、家賃を値下げしても「お部屋が埋まりにくく」なってしまうことから、返って経営状態を悪化させてしまう可能性が高くなります。


そこで弊社では、他社物件では提供することが難しい「ナチュラルテイストに特化」したお部屋作りをすること+物件独自HPによる集客を強化したことによって、家賃を値上げをしたリノベーション部屋であるのにも拘らず、「この部屋に住みたい」と入居希望される方が多くなり、2021年9月末に全室満室を達成しました。


物件専用HP及び公式サイト(Twitter・Instagram)は、2018年に開設。

開設当初は、閲覧件数が微増程度となっていたものの、昨年度からSEO対策強化するため、専門家にパソコン管理を委託したところ、HPアクセス数が7倍に増加。そのことによって、HPからのお問合せが多くなり、結果的には「物件HPなどからのお問合せ~ご成約が全体の8割強」という結果となったことから、家賃相場の影響を受けにくい集客をすることに成功しました。



物件HPを開設となると、費用が発生してしまうので、解説するのが難しいと考えてしまうオーナー様もいますが、ただHP開設をしなくても、TwitterやInstagramといったSNSは、広告を出さない限りは「無料で配信」することができ、また今の時代は「SNSを日常生活上において利用」している方が多いことから、配信をし続けることによって、物件認知度も高くなってきます。



せっかくリフォームやリノベーションをしても、家賃相場を意識した集客をし続けてしまうと、家賃収入が減少し、さらに物件の資産価値までもが低下してしまいます。集客を見直すだけでも、現在の家賃でお部屋が埋まる可能性は「必ずある」と個人的には信じていますので、もし現在集客に苦戦されているオーナー様は、一度集客を見直してみてはいかがでしょうか?



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