オーナー必見!仲介会社に嫌われる3つのダメな行動とは?


賃貸物件を募集する際には、基本的に「不動産仲介会社」にお願いして、大手賃貸サイト上に物件情報を掲載してもらう場合が殆どです。


仲介会社は、契約が成立したことによって得られる「仲介手数料」で、会社を運営している以上、1件でも多く物件契約ができるように、日々営業活動をしています。


賃貸物件を募集しているオーナー様としてみたら、一日でも早く「部屋を埋めたい」と考えていますが、ただ空室期間が長期化してくると、その責任を「仲介会社の営業努力が足りない」と考え、クレームを言うオーナー様もいるのではないでしょうか?


オーナー様の気持ちはわからないわけではありませんが、ただ一方的に仲介会社の担当者に対して「クレームを言ってしまう」と、モチベーションが低下してしまうだけとなってしまい、逆効果になってしまう可能性が強くなってしまいます。


では、仲介会社が最も嫌うオーナー様の言動とは、どのようなものがあるのでしょうか?



 

目 次

1.最低限のリフォームをしていない

2.交渉が入った際、しっかりと対応してくれない

3.人格攻撃をする

4.人気物件は家賃が高くても決まってしまう

5.まとめ

 

1.最低限のリフォームをしていない

最低限のリフォームをしていない

築年数が浅い物件においては、物件自体が「資産価値が高い」ので、必要に応じて補修や壁紙交換程度だけをすれば、比較的早期に部屋は埋まってしまうものですが、築10年以上経過してくると、今までのようなやり方では「部屋が埋まりにくく」なってしまうので、リフォームがどうしても必須となり、築20年以上の物件では、リノベーションをしないと「価格競争」にどうしても巻き込まれてしまいます。


仲介会社の担当者は、リフォームやリノベーションを本格的にすると「費用面が高くなってしまう」ことから、一日でも早く部屋を埋めるためには「最低限のリフォーム工事」はしてもらいたいと考えています。


ただ、オーナー様としてみたら、費用をかけたリフォームやリノベーションを行うことに対して「消極的」な考えを持っている可能性が高いことから、空室期間が長期化になってしまいます。


10年ぐらい前ならば、家賃を相場以下に設定し、リフォーム工事などをしなくても、比較的早期にお部屋は埋まりやすかったのですが、近年では「賃貸物件の供給数が飽和状態」となっていることから、家賃を相場以下に下げても「早期に部屋が埋まりにくく」なってきています。



2.交渉が入った際、しっかりと対応してくれない

交渉が入った際、しっかりと対応してくれない

地方都市における賃貸市場は、物件供給数が飽和状態であることから、完全な借り手市場となってきています。


特に築年数が経過している物件については、価格競争が激化していることもあるので、どうしても入居時に「お客様から交渉」が入りやすくなります。

仲介担当者は、お客様を逃がさないように「すぐにオーナー様に連絡して、決済をしてもらおう」と電話対応などを行いますが、その時に「オーナー様と何度も連絡してもつながらない/折り返しがない」「お客様からの交渉条件に対して、一歩も譲歩しない」ような物件は、当然ではありますが、担当者は「客付けしたくはない」と考えてしまい、もし上記対応しかしていない物件に「問い合わせが入った」としても、担当者は別の物件を紹介する可能性が高くなります。



3.人格攻撃をする

人格攻撃をする

近年における賃貸集客は、大手賃貸サイトが主流となっていることから、どうしても築年数が経過している物件では、リフォームやリノベーションをしていないと「集客上不利」になりやすくなり、また価格競争にも巻き込まれてしまいます。


仲介担当者は、空室部屋を少しでも早く埋めたい(埋めることができなければ、成績にも影響が出てくるため)と考えていますが、正直な所「退去リフォームなどの空室対策」をしていない物件は、空室期間が長期化してしまうリスクが大きくなってしまうもの。


オーナー様が「部屋が埋まらないのは、担当者の努力が足りない」といった「パワハラ」行為をしてしまうと、モチベーションが完全に下がってしまうばかりではなく、客付けをしたくはないといった考えが先行してしまいます。

注意程度は当然してもいいと思いますが、人格攻撃をするような対応は、絶対にしてはいけません。嫌われます。



4.人気物件は家賃が高くても決まってしまう

人気物件は家賃が高くても決まってしまう

弊社物件があるのは、日本一空室率が悪い山梨県にあり、しかも弊社物件は「築29年目」ですので、当然ではありますが「家賃は相場並み~相場以下」に設定し、状況に応じては「広告料を設定」しなければ、集客が難しくなると誰もが思いますが…


弊社物件は、築年数が経過していることもあるので、2018年以降空き部屋を順次リノベーションを行っていますが、実は「リノベーションを機に家賃を最大10%値上げ」をし、しかも家賃相場は完全に無視した集客を行っていたのですが、今年の9月末には全室満室を実現しました。


家賃相場を無視した家賃設定をしてしまうと、当然ではありますが「賃貸サイト」上における集客では「圧倒的に不利」になってしまうため、2018年より物件専用HPと公式サイトを立ち上げ、独自集客を行った結果、今では8:2の割合で物件専用HPからのお問合せが多くなり、その結果「価格競争」に巻き込まれることなく、当方の希望家賃通りでお部屋を貸すことが可能となりました。(広告料設定は一切ありません)



5.まとめ

いかがだったでしょうか?

物件供給数が飽和状態となっている今、市場的には「明らかに借り手有利」となっていることから、競争力が低下している築年数が経過している物件では、部屋が埋まりにくくなっていることもあるので、どうしてもオーナー様は「部屋が埋まらないのは仲介会社のせい」と一方的に決めつけてしまう傾向が、強くなってしまいます。


ただ、しっかりと空室対策をしている物件では、部屋が埋まりにくいというようなことにはなりにくく、なりより仲介担当者は「しっかりと対応してくれる物件(オーナー様)」に対しては、しっかりと目を配っているので、積極的にお客様にご紹介しています。


賃貸の空室を1日でも早く解消するためには、仲介担当者の協力が、必要不可欠となりますので、仲介担当者から好かれるような物件にしないと、ますます集客に苦しむことになります。


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