グレイスロイヤル リノベーション賃貸Q&A


いつもグレイスロイヤルHPをご覧いただきまして、ありがとうございます。


当物件は2018年から「空き部屋」を順次リノベーションを行っていますが、賃貸物件暮らしに興味がある方や、リノベーションに興味がある方は、リノベーション賃貸とはどのような部屋なのか、理解して頂くことができると思いますが、リノベーションに対してあまりよく理解されていない方においては、リノベーション賃貸って本当にメリットがあるのか、わかりにくいですよね?


グレイスロイヤル リノベーションQ&A

そこで今日のブログは、当物件が手掛けているリノベーション賃貸Q&Aについて、お伝えしていきたいと思います。



Q:リフォームとリノベーションの違いについて


A:

リノベーションの対義語として、よく聞かれるのがリフォームです。

そもそもリフォームとリノベーションの法的な定義づけは、実はありませんので、どこまで間取りや設備変更を行えばリノベーションに該当するのかについて、正直なところ、管理会社が判断しています。


一般的には、リフォームは「壁紙などを交換」「床材などを張り替える」など軽微な工事のことを指し、リノベーションとは「間取り変更」や「設備入れ替え」など大規模な工事を行った時にリノベーションと言っていることが多いというのが、正直な所です。



Q:グレイスロイヤルのリノベーション部屋とは?


A:

グレイスロイヤルでは、2018年から空き部屋を順次リノベーションを行っていますが、当物件が手掛けるリノベーションには、2つのブランドに分かれています。


1)フルリノベーションを行うElegantroom

グレイスロイヤルはK・S・M棟があり、S棟及びK棟に空き部屋が発生した際には、Elegantroom仕様でリノベーションを行います。


Elegantroomとは、ワンランク上の部屋を提供しようと思い、つけたブランド名であり、基本的には内容及び設備交換を行っているので、古さは全く目立ちません。

(ただしお部屋によって、仕様が若干異なります)


~Elegantroom仕様のお部屋~

・キッチンは当物件オリジナルナチュラルキッチン。

・LDKには、ペンダントライト及びダウンライト設置。

・LDK、和室、洋室の全ての壁には、漆喰を施工。

・床材は全て張替え

・畳をおしゃれな琉球畳に変更

・洗面台はオーダーメイド

・トイレはカフェ風にリメイク

・靴箱を交換

・浴室はフルリノベーション


2)Elegantroom セカンドライン

Elegantroomブランドは、基本的に高い費用をかけてフルリノベーションを行っているので、家賃は少々高めに設定しています。ただお部屋見学に来られた方の中で「リノベーションそのものは気に入っているが、予算(家賃)的に難しい」といったお声を頂く機会が多かったので、Elegantroomの普及版という意味合いを込めて、セカンドラインを設定しました。


セカンドラインは、リノベーションをする箇所を「限定的」にすることによって、家賃帯を抑えています。


~セカンドライン仕様のお部屋~

・キッチンは当物件オリジナルナチュラルキッチン。

・畳をおしゃれな琉球畳に変更

・トイレはカフェ風にリメイク

・浴室は水栓のみ交換



Q:ナチュラルキッチンは本当なの?


A:

はい、本当です。当物件のリノベーションキッチンは、本体及び換気扇カバーのみ今まで使用していたものをリメイクしていますが、それ以外(キッチン扉及びキッチンパネル)は、リノベーションを機に一新しています。


キッチン扉に使用しているのは、本物の無垢材。

家具屋さんに特別にお願いして作ってもらった「特注品」。無垢材は使えば使うほど、色が変色していきますので、温かみがあるおしゃれなキッチンになることから、特に女性のお客様からは高い評価を頂いております。



Q:ナチュラルキッチンのお手入れの方法を教えてください。


A:

無垢材扉に「汚れ」「水滴」等が付着した場合には、乾いた布で拭き取って頂くだけで、結構です。完成前に、汚れなどが木材内部に浸透しにくいように「オイルステイン」を塗っていますので、汚れがつきにくくなりますが、ただ掃除を怠けていると、汚れが取れにくくなってしまい、折角のナチュラルキッチンが台無しになってしまいます。



Q:リノベーション部屋の床材も、無垢材ですか?


A:

リノベーション部屋の床材に関しては、基本的にはクッションフロアと呼ばれている床材を使用しています。どうして床材も無垢にしないのかについてですが、理由は主に2つあります。


①リノベーションコストが高くなり、家賃をさらに値上げしないと採算が合わない。

②無垢材には吸音効果はまずないので、足音などの生活音対策ができない。



Q:漆喰とは何ですか?


A:

漆喰とは、消石灰を主たる固化材とする、コテを用いて塗る「塗り壁材」のこと。

昔から使用されている建築材料のひとつで、お城の壁に塗られているのも、漆喰です。



Q:漆喰を施工すると、何が違うのですか?


A:

リクシル住宅研究所が調べた所によると、賃貸物件に入居されている方の「約8割」は、賃貸の機能性(断熱、湿気、防音)に対して「不満」を持っていて、不満を持っている方の約3割は、不満を解消するために「引越し」を検討していることがわかっています。


またこの不満点は、築年数が経過すればするほど「比例」して言っていることもわかっているのですが、リノベーション賃貸においては、室内の機能性の部分に対して「対策」を講じていないのが実情。


当物件では、他社と差別化を図るために「漆喰」を居住スペースの壁に施工したのですが、これは結果論になってしまうのですが、漆喰を施工することによって、室内の機能性の部分が大幅に改善することがわかりました。


まず、漆喰には調湿性があります。

これは、室内が多湿/乾燥状態になった時、漆喰が「吸放湿」してくれるので、夏場エアコンをつけていない状態でも、室内が蒸し暑いといったようなことにはなりにくくなります。


次に断熱に関してですが、漆喰を顕微鏡で見ると「小さな結晶」の塊になっていますが、これは中で越した熱を反射させる性質があることから、遠赤外線効果が期待できます。

つまり漆喰を施工した部屋で暮らすことによって、保冷・保温効果が期待できることになることから、今までの賃貸と比べると、断熱性能は優れていると言っても過言ではありません。


最後に防音です。

賃貸物件の部屋は、防音仕様にはなっていないことから、どうしてもある程度の生活音は、室内に入ってきやすくなります。

実は、漆喰は多孔質構造となっています。多孔質とは無数に小さな穴が開いている状態のことを指しますが、多孔質になっていると、吸音効果が期待できます。これは、発した声が外部に伝わりにくくなることから、通常の部屋と比べると、音漏れがしにくくなりますので、特に隣の部屋に生活音が届きにくくなります。



Q:どうして天井には漆喰が施工されていないのですか?


A:

漆喰も年数が経過すれば「劣化」してきます。


漆喰の劣化症状の代表例は、漆喰のカスがポロポロ落ちてくるとのことですが、もし天井に漆喰を施工して、劣化症状が始まった時、漆喰のカスがダイニングテーブルなどに落ちてしまって、それを口にされてしまったら一大事になってしまいます。


トラブル防止のため、天井部分だけは通常の壁紙を施工しています。



Q:どうして和室部屋を残しているのですか?


A:

昔の賃貸物件には、和室部屋があるのが当たり前でしたが、ライフスタイルの変化などによって、和室離れが加速してしまったこと、また賃貸で和室部屋があると、退去時に「表替え」をしなければならず、その費用が貸主となってしまうことから、近年施工された新築賃貸物件では、和室部屋はまずありませんし、今まで和室部屋があった賃貸でも、洋室に間取り変更するところが増えてきました。


ただ、和室を洋室に間取り変更したとしても、押入や木枠の窓枠はそのまま使用しなければならない事から、どうしても違和感を感じ得なくなってしまいます。


当物件では、和室を洋室にすることによって「室内空間がゆがむ恐れ」「吸音効果が期待できる」ことから、あえて和室部屋を残し、その代わり若い世代に受け入れやすい「和モダン空間が魅力的な琉球畳」を採用しています。


琉球畳は、通常の畳と比べると「日焼けがしにくい」ことから、退去時に表替えは原則不要になります。つまりご入居期間中に「故意過失」によって破損や汚損をさせない限り、畳における退去費用は発生しませんので、これなら安心ですよね!



Q:畳=ダニのイメージが強い。琉球畳も同じではないの?


A:

畳があると、どうしてもダニが発生しやすいといったイメージが強くなってしまいます。

これは、室内が高温多湿になってしまうと、畳に使用されているイグサにカビがつきやすくなってしまいますが、当物件で採用している琉球畳に使用されている材料は、実は和紙。


つまり、通常の畳と比べると「ダニがつきにくい」のが特徴であり、ダニはカビをエサにして成長してきますが、漆喰が施工されている部屋においては、高温多湿を抑えることができるので、ダニが発生しにくい環境となっていることから、毎日の掃除をしっかり行っていただき、換気をして頂く程度で、ダニの心配はしなくても大丈夫と思われます。



Q:どうしてグレイスロイヤルのリノベ部屋の家賃は、相場より高いの?


A:

セカンドラインのお部屋は、家賃は抑えているものの、Elegantroom仕様のお部屋に関しては、リノベ前と比べると5~10%家賃を値上げして募集をしています。


当物件の家賃設定は、相場より高いのが特徴ですが、これには訳があります。

相場家賃より安い家賃設定にすると、まず入居者の質が悪くなり、トラブルが起きやすくなります。さらに家賃を下げれば当然部屋の質も下げることになりますので、リフォームをする際も、本来ならば壁紙交換すべきところであっても、そのまま使用するもしくは、クロスクリーニングで終わらせるなど、リフォームの質も下げなければなりません。


家賃を下げる代わりに、住環境の質も下げる異なれば、お客様にとっては住みにくい賃貸となってしまいます。また近年では人口減少がものすごい勢いで加速しているので、賃貸の空き室率は、年々増加傾向となっています。


そこで、当物件では「家賃を下げてまでお客様に入居して頂く」のではなく、ワンランク上質な部屋を作ることによって「快適な生活」を送っていただく事、また家賃に関しても納得して頂くして頂く方だけに、ご紹介させてもらうおうと考えて、この様な家賃設定をさせていただいております。



お部屋探しの際、参考になれば幸いです。

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