コロナ禍で変わりつつある賃貸部屋探し



不動産賃貸経営は、お客様が希望されている部屋を提供し、長期入居してもらえるように、しっかりと管理をすることで、安定した家賃収入を期待することができます。


一昔前の時代では、需要と供給のバランス型も絶えれていたこともあり、さほどリフォームなどをしなくても、募集開始後すぐに部屋が埋まっていたのですが、昨今では、人口減少の影響をダイレクトに受けてしまい、需要より供給数の方が「上回っている」エリアが徐々に多くなってきたことから、空室率が悪化している所が散見されます。


空室率を改善するためには、しっかりとした空室対策は「必要」となりますが、ただ昨今流行している空室対策(低リフォーム+ホームステージング強化)では、見た目的には「おしゃれ」にみえるものの、実際はというと「リフォームをしっかりとしている部屋と比べれば、レベルの差が歴然としてしまうため、長期的な視点で見た時には「明らかに部屋自体が劣って」しまい、家賃維持をすることが難しくなってしまいます。



コロナ禍で変わりつつある賃貸部屋探し

コロナ禍で変わりつつある賃貸部屋探し

マイナビニュースが調べた所によると、約9割が「より条件の良い部屋があれば、引っ越したいと思っている」と回答しています。


この背景には、コロナ禍によって発生した「テレワークの普及」により、賃貸であっても住環境の快適さを求めている人が増加しているとのことです。


また「これだけは譲れない点」としては、家賃は当然ではあるものの、家賃と同じぐらいに「広さや間取り」「収納スペース」「近隣や周辺環境の良さ」を重視している傾向が強く、日頃から定期的に物件をチェックしている人も多いとのことです。


つまり、コロナ禍によって、お部屋探しをされている方の「考え方」が「大きく変わってきている」と言っても過言ではなく、さらに「入居できたからもう安心」ではなく、お客様は「少しでも条件がいい部屋があれば、住み替えを検討されている」ことから、賃貸空室対策をしっかりとしないと、長期入居して頂けない可能性が出てきてしまいます。




お客様が長期入居して頂けるような「賃貸物件」とは、一体どのようなものなのか?

お客様が長期入居して頂けるような「賃貸物件」とは、一体どのようなものなのか?

(1)デザイン性

オーナー様や管理会社がどれだけ努力しても「築年数」だけは、変えることはできません。

ただ、築年数が経過したとしても、室内のデザイン性に関しては「いくらでも変更」することができます。


近年のお部屋探しの特徴としては、「築年数にものすごいこだわり」を持つ方は減少傾向となってきており、お客様が求めている「賃貸デザイン性」と募集部屋がマッチしていれば、築年数が古くても敬遠されなくなってきました。


特に賃貸物件の華というべき「キッチン」が、しっかりとリノベーションされているような部屋は、お部屋探しをされている方から「高い評価」をして頂ける可能性が高くなります。キッチンが使いやすいのはもちろんですが、デザイン性においてもおしゃれになっているキッチンは、見ているだけでも「ワクワク」してくるので、入居促進効果が期待できます


(2)機能性

不動産投資を成功させるコツとして、よく「リフォーム費用をあまりかけない」ことが求められているので、仮に設備投資をしたとしても「室内の機能性」に関しては「対応していない」物件が大多数となっています。


ただ、賃貸物件に入居されるお客様は「室内の機能性部分」においても、しっかりと気にされていて、これに関しては「入居後に初めてわかるもの」であることから、あまりにも住みにくい部屋であれば、「良い部屋を見つけることができればすぐに引越し」をされてしまいます。


特に、築年数が経過している物件においては、室内の機能性に関して不満を感じているので、退去後に行われるリフォームやリノベーションにおいて、この部分をしっかりと対応することができれば、長期入居して頂けるはずです。


(3)物件管理

例え募集している部屋が、リノベーション対応していたとしても、物件管理の質が低下していれば、入居されたとしても長期入居して頂くことはできません。賃貸管理上でよく発生するトラブルとしては、設備不良となりますが、設備不良が発生し、その原因が「経年劣化の可能性が高い」ものであった時、すぐに対応するかどうかで、長期入居して頂けるかどうかのボーダーラインが、決まってしまいますので、少しでも顧客満足度を上げるためには、管理会社との連携が重要となります。




日本一空室率が悪く、築30年2LDK賃貸アパートが、コロナ禍でも満室を達成できた要因とは?


弊社物件がある山梨県は、総務省が2018年に行った「平成30年住宅・土地統計調査」において、全国ワースト1位となる「21.3%」の空き家率で、賃貸単体では約3割は空室であるといわれています。


また弊社物件は、1993年築の「和室アリ2LDK」であることから、集客すること自体が難しいような物件というイメージが先行してしまいますが、弊社物件は「家賃相場無視」「リノベーションを機に家賃値上げ」といった独自路線を2018年以降展開していますが、現在満室状態となっています。


家賃相場より高い賃料で貸し出しているにもかかわらず、満室を達成(実は昨年も達成済み)できている背景としては、徹底した顧客ニーズを調べた上でリノベーション&賃貸管理を展開していることが、要因として挙げられます。



(1)集客ターゲットを徹底的に絞ったリノベ部屋

もともと弊社物件の間取りは「2LDK」となっているので、入居されるお客様の多くは、「20~30代のカップル/新婚さん/子育て世代のご家族」となっています。

ファミリータイプ物件を探されている方は、女性=奥様が成約の決定権を握っているケースが多いため、女性=奥様が気に入るような部屋を提供すれば、家賃を値上げしても「理解」して頂けると判断し、2018年以降「空き部屋を随時リノベーション」を展開しています。


女性=奥様は「おしゃれなカフェのお店」が大好きであるため、そのような空間を賃貸物件で表現することができれば、必ずヒットすると考え、他社が手掛けることができない「ナチュラルテイスト」に特化したリノベーションを行い、SNSなどで情報発信した結果、今ではご入居される方の約8割は「SNS経由」となっています。



(2)暮らし方の提供ができる賃貸

調湿効果が期待できる漆喰

弊社物件は今年で「築30年目」を迎えることから、室内の機能性は正直期待することができないという印象が強くなってしまいます。


ただ築古物件であったとしても、対応次第では「新築以上のクオリティー」を出すことができます。


これは上級グレードのお部屋のみとなりますが、LDK・和室・洋室の全ての部屋の壁には漆喰を施工しています。漆喰を施工すると様々な効果を期待することができますが、特に期待できる効果と言えば、やはり調湿効果です。


山梨県甲府市は、典型的な盆地気候。

特に梅雨明け後~9月末ぐらいまでは「連日猛暑日」が続くので、日中の時間帯は「エアコンをフル回転」しなければ、生活すること自体ができなくなってしまいます。エアコンを使用する際、快適に過ごすためには「設定温度を低く」する傾向が強くなってしまいますが、漆喰を室内に施工することで、室内の余分な湿気を吸湿してくれることから、冷房温度を低くしなくても、快適な暮らしをすることが可能となり、夏場の電気料金の節約を簡単にできてしまいます。


(3)オーナーが雪かきをしている

弊社物件がある山梨県甲府市は、年に数回程度「雪が降る」ことがありますが、賃貸物件において「雪が降った場合、雪かきは原則としてご入居者様」が対応することになっています。


ただ弊社物件では、オーナーである自分が「積極的に雪かき」をしています。

どうしてオーナーが雪かきをしているのかというと、2014年2月に発生した「雪害」によって、山梨県甲府市は「一晩で1メートル級」の降雪を観測してしまいました。さすがに人力での除雪には「限界」があると考え、業者さんにお願いして「除雪」をしてもらったところ、ご入居者様から「お褒めの言葉」を多数頂きました。


それからは、雪が降るたびにアパートに出かけて、人力ではありますが除雪作業を一人で行っていますが、オーナー自ら雪かきをしていることによって「顧客満足度を高めることが可能」となるため、結果的には長期入居して頂ける環境となっております。


#コロナ禍

#部屋探し

#賃貸経営








閲覧数:0回0件のコメント