コロナ禍における勝ち組賃貸アパートの特徴とは?


新型コロナウイルスの出現によって、今までの働き方が180度変わってきました。

特に、テレワークの普及によって「会社通勤」をしなくても済むようになったことから、今まで堅調だった「大都市部における賃貸入居率」においては、空室が目立ち始め、逆に今まで苦戦を強いられていた「都市部に隣接している地方都市」においては、逆に転入者が多くなってきています。


コロナ禍における勝ち組賃貸アパートの特徴とは?

弊社所有物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県で、弊社物件がある山梨県甲府市は、空室率が30%台に達しています。管理会社からの報告によると、コロナショックによって木材価格が高騰しているため、戸建て住宅に住替える方の割合は、今までと比べると若干減少傾向になっているものの、「ゼロ金利政策」が続く限りは、恐らく住宅ローンも低金利のままであることから、戸建て住宅に住替える方は、一定数ではありますが増加することが予想されることから、特にファミリータイプ物件では、今後空室率上昇が急速に進むものと、推測することができます。


このような状況下の中、築29年目を迎える弊社所有物件は、御陰様をもちまして現在満室状態となっていますが、弊社物件は「和室が標準となっている2LDK」で「家賃相場を完全無視した家賃設定」となっていることから、業界的には「反響を得ることが非常に難しい物件」ではありますが、どうして満室経営をすることができ、勝ち組賃貸物件になったのでしょうか?



1.ネット集客に切り替える

ネット集客に切り替える

現在、世界的に有名な企業では「第三者に依存していたネット集客」を自社で行う所が多くなってきました。


例えば、Nikeは2019年にAmazonから撤退し、さらにウォルト・ディズニージャパンとワークマンも2020年1月27に楽天市場から撤退を表明しています。


どうして有名企業が自社集客に切り替えたのかというと、やはり第三者にネット集客を依存していると、手数料などが発生してしまうこと、さらに新型コロナウイルスの世界的蔓延によって「ステイホーム」が習慣化となったため、自社で集客したほうが「結果的にはメリットがある」と判断して、集客方法を全面的に見直したものと思われます。


では、賃貸業界はどうなのかというと、現在でも「三大賃貸ポータルサイト」と言われている「SUUMO」HOME'S」「at-home」が賃貸集客上、とても影響力を持っており、またお部屋探しをされる方は、三大ポータルサイトのどれかを使用していることから、賃貸集客をする際には、どうしても上記サイトを使わざるを得ないというのが正直な所です。


ただ、部屋探しをされている方は、必ずしも「賃貸サイト」を活用しているとは限らず、近年では「SNS」を日常生活上において「活用」されている方の割合が、若い世代=賃貸を最も利用する年債が多くなってきていることから、若いからがよく使うツールを用いた集客方法を確立すれば、そこがきっかけとなり、物件情報を見てもらえる確率が、高くなります。


実は弊社は、2018年に物件独自のHP及びSNSを開設しました。

理由としては、しっかりとリフォームやリノベーションを行ったとしても、賃貸サイト上においては、弊社物件が「築古」に該当してしまうため、どうしても「家賃を相場以下」に設定しなければ、反響を得ることができないため、それならば「独自集客をすることによって、価格競争の影響を受けにくくすればいい」と判断し、開設したところ、2019年以降閲覧件数が右肩上がりとなり、その結果現在では「ご入居される方の約8割以上」は、当方の専用サイトからとなっています。



2.家賃を安くしてという方には貸さない

家賃を安くしてという方には貸さない

賃貸市場は、物件供給数が飽和状態になっているエリア(特に地方都市に集中しています)が多いため、貸し手市場となっています。


この点は当然ながら、お部屋探しをされているお客様は「認識している」話であり、さらには「家賃交渉や初期費用交渉」などが、ネット上において拡散されていることから、「交渉条件をのんでもらわなければ、契約しない」と、交渉カードを切ってくるお客様がいます。


ただ弊社物件では(実際にこのような言い方をするお客様皆無ですが)「○○円まで値引きしてもらわないと契約しない」と主張される方は「お断り」をさせてもらっています。


(1)時間とコストをかけて対応しているから

お断りをさせてもらう理由としては、まず弊社物件は、退去後に「徹底したリフォーム/リノベーション」を行っています。通常のリフォーム費用の倍以上をかけて、しっかりとお部屋を再生させているため、当方が設定した家賃を提示しなければ、経営上厳しくなってしまいます。


ただし、しっかりとリフォームやリノベーションを行う以上は、入居後快適に生活できるような環境となっており、特に上級グレードのお部屋では「室内機能性を改善させることが期待できる漆喰」を、LDK・和室・洋室の壁に施工しているので、調湿性や消臭性、さらには抗菌・抗ウイルス、吸音効果が期待できます。


費用をしっかりとかけてリノベーションを行い、さらにはリノベーション部屋にご入居されているお客様に対して、ご入居されてから半年後ぐらいに「住み心地に関する取材」をしていることから、リノベーション部屋に入居する事によって、通常の賃貸と比べて「住みやすい」ということを証明することができます。


時間もコストもかけてしっかりとしたお部屋を提供している以上、「家賃を値下げしなければ入居しない」と主張されるお客様に対しては、「ご縁がなかった」という考えで対応させてもらっています。


(2)クレーマー化になりやすい

どの業界も同じことが言えますが、相場より「値段が高い」場合、一部の方はその商品を販売している会社に対して「苦情」を言われる方がいます。一見すると「正論のような」感じに見えてしまいますが、お店としても「これ以上の値下げすると利益を確保することができない」可能性もあるため、丁重にお断りをすることがありますが、モンスター級のクレーマーは、とにかく自分達の主張が「絶対に正しい」「お客は神様」的な態度で、交渉してくる可能性があります。


これは賃貸業界においても、同じであり、特に「入居申込時」「更新時期」においては、よく交渉が入りやすくなりますが、クレーマー化になる方は「家賃相場」等を調べてきて、一方的に自分たちの主張を貫いてきますが、入居申込時において、あまりにも交渉が入ってしまうと、入居を許可した時点で「モンスター化」になる可能性が極めて高くなりますが、この様な交渉をされる方は、一般的に「築古物件」に多いため、あまりにも自己主張が激しい方は、入居をご遠慮させていただいております。



3.設備対応の早さが尋常ではない

設備対応の早さが尋常ではない

弊社集客上の取り組みをここまでお話させてもらった際、この記事をお読みになった方は「上から目線で対応しているのでは?」といった感想を持ってしまうかもしれません。


ただ、弊社物件がどうして「コロナ禍」の状態であっても満室継続することができているのかは、ズバリ設備対応の早さが尋常ではないぐらい、早期対応することができているためです。


例えば、弊社物件において昨年8月に、備え付けのエアコンが故障してしまったと、ご入居者様から連絡を頂きました。夏場は「エアコン需要が最も多い」ことから、在庫はもちろんですが、取り付ける業者さんも忙しく対応しているため、家電量販店で依頼するとなると1週間ぐらいはどうしても時間がかかるとのことでしたが、弊社では「わずか4日」で取付が完了しました。


さらに、今年2月に「ガス給湯器が不具合を起こしている」と連絡があり、コロナ禍において給湯器は「品薄状態」になっていますが、弊社ではお客様か連絡を頂いた当日に、取付が完了することができました。



4.勝ち組賃貸アパートとなるためには?

勝ち組賃貸アパートとなるためには?

勝ち組賃貸アパートとなるためには、お客様のニーズに合った部屋を提供することが、第一条件となるものの、それ以上に「お客様の悩みをすぐに解決することができる」ような対策を提案することができれば、今後大空室時代が訪れたとしても、安定経営を持続することは十分に可能です。


さらに評判が高い物件は、仲介会社としても「物件紹介をすれば成約率が上がる」と判断するので、優先的に紹介することが可能となることから、オーナー様の考え次第で「部屋探しをされているお客様」「管理・仲介会社」「オーナー様」が『三方ヨシ』の関係を築くことができるので、もし勝ち組オーナー様になりたいのであれば、今までの常識は打ち壊すことが重要です。


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