ターゲットに合ったリノベーションがどうして重要なのか?


商品を販売する時、どの会社でも「購入してくれるであろう年代層」を必ず絞った上で、商品開発~販売をしているはずですが、これは賃貸空室対策でも同じ。


賃貸物件の空室対策でも、ただ闇雲に「リフォームやリノベーション」をしても、結果=早期成約にはなかなか繋がらず、場合によっては「空室期間が長期化してしまう」可能性すら出てきてしまいます。


ターゲットに合ったリノベーションがどうして重要なのか?

では、現在募集中のお部屋で空室対策をする際、成約してもらえるであろう「客層」を調べるためには、どのようにしたらいいのかというと、まずは「物件周辺の住環境」がどのようになっているのかを、しっかりと把握することが大切です。


原則的に、賃貸物件は「需要が期待できるエリア」にしか建物は施工していないはずなので、その部分をしっかりととらえることができれば、入居してもらえるであろう客層を、大まかに把握することができます。


例えば、物件の近くに「大学」「専門学校」があるとしたら、周辺にある物件は「学生をターゲットとした集客」を行えばいいわけであり、また市街地から少し離れた「閑静な住宅地」にある物件においては、20~30代のカップル/新婚/子育て世代がターゲットとなるため、ターゲットが気に入るような部屋を作ればいいだけの話。



集客ターゲットにあった部屋を作れば、住みたいという気持ちになる

このような話をしてしまうと、大学や専門学校周辺にある物件においては、コロナウィルスの蔓延によって「オンライン授業」が本格的に導入されてしまい、賃貸を借りる学生が今までと比べて「少なくなってしまった」ことから、仮に学生向けに、リフォームやリノベーションをしても、費用対効果は期待できないといった意見が、どうしても発生してしまいます。


ただし、仮にオンライン授業に切り替わったとしても、進学した学生全員が「賃貸物件を借りない」わけではないことを踏まえると、今までのようなお部屋の貸し方をするのではなく、例え学生向けであったとしても「賃貸の不満点を解消させたオリジナルの部屋」を提供すればいいだけの話。


学生向けだから家賃さえ安ければいいという話は、過去の話

SUUMOジャーナルHPによると、現役大学生36人に「住んでから分かった3つの不満点」に関するアンケート調査を行ったところ、3つの不満点として「虫」「日当たり」「キッチンの狭さ」を挙げています。


少し古いデーターではありますが、2015年にリクシル住宅研究所が出したプレスリリースによると、築年数が経過すればするほど「賃貸の機能性」(断熱、湿気、防音)に対する不満を感じる方は「右肩上がり」になり、不満点を解消することができない方の約3割は、引越しを検討していることがわかっています。


賃貸集客において、学生は「基本的に4年間しか住まないので、設備のグレードアップよりも賃料を安く」した方が、成約率や稼働率を高水準にさせることができると考えているオーナー様や管理会社は多いと思いますが、ただ今後「少子高齢化」は急速に進むことから、必然的に学生向け賃貸アパートでは、一人の学生を沢山の物件で「奪い合う」ような感じになってくると思います。


今後のことを考えた場合、先程の「3つの不満点」において、虫=害虫に関しては、不可抗力の部分が高くなってしまいますが、「日当たり」「キッチンの狭さ」に関しては、改善することが十分可能となるため、物件資産価値を高めるためにも、対応されたほうがいいのではと思われます。



調湿性が優れた漆喰は、光熱費削減に貢献してくれます

例えば「日当たりの悪さ」によって、「室内干しをしても、乾きが悪い」場合や「エアコンの効きが悪くなってしまう」物件には、調湿効果が期待できる「漆喰」を壁に施工することによって、通常の部屋と比べて「洗濯物の乾きが早く」なったり、また「少しの冷暖房でも快適に過ごす」ことができるため、不満点を解消させることは期待できます。


さらに、キッチンの狭さに関して、学生向け賃貸アパートは、ワンルームが主流となっていることから、大き目のキッチンを導入するといった「ハード面」の対応は難しくなってしまいますが、既存のキッチンを生かして、例えばIKEAで販売されている「ミニキッチンカウンター」を購入・設置することによって、調理スペースを確保しつつも、場合によってはダイニングテーブルとしての使い方もできることから、利便性が高い部屋となるので、集客上優位になる可能性が高くなります。




物件情報をSNSで拡散させるのは、とても効果的

さらに、折角「学生たちが不満に感じている部分」を解消した部屋を作ったとしても、通常の賃貸サイト上において集客をしてしまうと、家賃勝負になってしまう可能性が高くなってしまうので、賃貸サイト集客も併用しつつも、SNSを利用した集客をすることで、ハッシュタグ検索をされた方に「ダイレクトで情報が届く」ことから、集客上優位になるばかりではなく、学生たちの間で「よい意味における口コミ」評判が広がれば、仮に大学卒業を理由に退去連絡があったとしても、「その部屋に住みたい」と申し出るお客様は、必ずいるはずであるので、長いスパンで考えた時、今の内から「ニーズをとらえた部屋作り」はした方がオトクとなるはずです。


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