ホームステージングありきの空室対策は、効果が薄い。


近年では賃貸物件数供給過多状態が続いているので、競争力が低下した築年数が経過している物件においては、何かしらの対策を講じない限り「価格競争」に巻き込まれやすく、一度家賃を下げてしまうと「負のスパイラル」状態に陥り、仮に家賃値下げして成約ができたとしても、「ほかの入居者から家賃減額請求」「入居者の質の低下によるトラブル」といった問題が発生しやすくなります。


最近の賃貸業界における空室対策として、脚光を浴びているのが「ホームステージング」

募集している部屋のLDKに、おしゃれな雑貨や家具などを配置し、物件情報を見ていただいた方や、見学に来ていただいた方に「入居後のイメージ」を抱いていただく事によって成約率を上げる方法ですが、ただホームステージングをされている物件を拝見すると、殆どの物件において「退去リフォームが限定的」になっています。


よくある事例として3DKのお部屋があります。

3DKとは、3つの部屋+ダイニングとキッチンという部屋で、昔は3DKも流行っていた時期がありましたが、ただ近年においてはダイニングとキッチンは連動して使用されるケースが多いので、もしDKの部屋がある場合、ダイニングとキッチンにある壁を取り外して2LDKにするのが主流となっています。


ただホームステージングを積極的に展開しようとしている、空室対策コンサルタントの方々は、リフォームやリノベーションにかける費用をできる限り少なくし、ホームステージングを積極的に導入すべきだと主張しています。



ホームステージングをしても日常生活上の悩みが解決できなければ意味がありません

確かに、賃貸系ポータルサイト内において、おしゃれな部屋の写真が掲載されていた場合「ここに住んでみたいな」という気持ちにはなります。もしこれが女性の場合でしたら、なおさらこの気持ちは強くなります。


ただホームステージングをしている物件は、基本的に「築年数が経過している古い物件」である場合が多く、築年数が経過している物件においては「室内の機能性」が劣っていることは確かなことなので、この部分をある程度改善させなければ、入居した時は「おしゃれ」に見えていたものが、いざ入居してみると「住みにくい」という気持ちに代わっていき、もしこの気持ちが強くなってしまうと「家賃が高すぎる」「入居して失敗だった」と、ネガティブな考えとなってしまいます。



空室対策コンサルタントの方々は、どうも「成約率」をあげる方法を重視していますが、賃貸経営において、一番重要なのは成約率以上に入居年数です。

成約率を上げても、入居年数が短ければ家賃収入が少なくなってしまいますし、また再募集をしたとしても、閑散期に入ってしまえば、空室期間はその分長くなってしまいますので、機会損失が大きくなります。


一方入居年数が長ければ、その分家賃収入も多くなり、安定収入が見込めるのはもちろん、収入が安定することによって、利益が生まれることにもなりますので、明らかに後者の方がいいに決まっています。




弊社のリノベーションでは、他社が行っているリノベーションとは全く異なり、経年劣化に強いリノベーションを行っています。


通常リノベーションというと、壁紙交換をしたり、キッチンをシステムキッチンなどに変えますが、ただこれらは設置した時点からすでに「減価償却」がスタートしています。


壁紙に関しては、6年で価値がなくなり6年以降はわずか1円となってしまいます。また壁紙交換のサイクルはおおむね5~6年と言われていますので、もし壁紙をすべて新しいものに交換したら、それだけでも数十万円ぐらいの費用が発生してしまいます。


一方、弊社リノベーションにおいては、一部の部屋のみではありますが、壁紙を張り替えるのではなく、自然素材の漆喰を施工しています。漆喰は壁紙と比べると「日焼けがしにくい」ばかりではなく、調湿効果や消臭効果など、日常生活をする上で誰もが悩む問題を解決し、その効果は半永久的。


また万が一劣化をしたとしても、今ある漆喰の上に直接塗ることができるので、ランニングコストを抑えられるメリットがあります。



さらにキッチンに関しては「無垢材」をしようしていることから、たとえ年数が経って、別の方が入居したとしても、無垢材特有の「温かみのある木材」となっていることから、むしろこちらの方がいいと言ってくれる方の方が多いので、通常のリノベーション部屋と比べると、資産価値を保つことができるメリットもあります。




弊社リノベーションにおいては、入居後「どのような暮らしができるか」「日常生活上に発生する悩みをどう解決できるのか」といった暮らしの問題に対して、できる限りの対応していることから、相場家賃を無視した家賃設定をしても、逆に「家賃が高くても住みたい」と言ってくれています。


ホームステージングを活用した空室対策は、確かに爆発力はありますが、ただ持続性に問題があります。やはり空室対策をする時には、予算も気になるところですが、しっかりとした部屋にすることが重要であると思います。



#空室対策 #ホームステージング

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