リノベーションはすぐ埋まるって、本当?


築年数が経過すると、どうしても物件自体の資産価値が低下してきますので、設備や家賃がそのままの状態だと、成約率が悪くなったり、成約になったとしても「家賃値下げ」を余儀なくされてしまいます。


オーナー様の中には、設備投資をして借金が増えるより、家賃値下げして成約させた方が、結果的には良いと考える方もいます。ただ家賃値下げをしてしまうと「家賃を元に戻すことは困難」「賃貸検索サイト上に家賃値下げ情報が載るため、他の入居者様から家賃値下げ交渉が入りやすくなる」「必然的にオーナー様収入が減る」ことを意味していますので、果たして得策であるとは、残念ながら言えないと思われます。


一方、築年数が経過していたとしても、リノベーションをしっかりと行っている物件では、家賃値下げを食い止めることができるだけではなく、集客においても「優位」に立つことが多いですが、どうしてリノベーションをすると「部屋が埋まりやすく」なるのでしょうか?


 

目 次

1.資産価値を上げることができる

2.使い勝手がよくなり、人気物件になる

(1)床材変更する場合

(2)和室を無理してまで洋室に変更する必要はない

(3)トイレ本体を変えなくても、おしゃれ空間は作れます

3.仲介会社の協力が凄い

4.管理会社も応援したくなる

5.まとめ

 

1.資産価値を上げることができる

資産価値を上げることができる

築年数が20年を超えてくると、表面リフォーム(壁紙交換)だけでは、物件価値を維持すること自体が難しくなるので、どうしても家賃値下げが発生しやすくなります。


需要と供給のバランスが保たれている場合ならば、家賃値下げを少しだけ行えば、すぐに埋まりやすいのですが、昨今では「物件供給数が飽和状態」であり、この状態はさらに増加することが「わかりきっている」ため、築年数が経過している物件では「空室率悪化」がさらに進みます。


競合他社も「同じような空室対策」をしてくることが予想されるため、お部屋探しをされているお客様にとってみたら「どの物件も同じに見えてしまう」ので、オーナー様の物件が選ばれない可能性が高くなってしまいます。


しかし、差別化されたリノベーションをすると、部屋のクオリティーが高くなり、当然ながら築年数はあまり感じられなくなります。

上の部屋は、先月ご入居が決まった弊社物件。

弊社物件は、1993年に施工された2LDK賃貸であることから、2018年からは「随時リノベーション」対応しています。


リノベーション前のLDKは、築古物件でよく見かけるような部屋。

キッチン自体はそれほど古さは感じないものの、キッチンパネルは残念ながら「古さが全面的に」出てしまい、さらに「濃い目のフローリング」は築年数が古い物件に多いことから、一目見ただけで「古い部屋」とわかってしまいます。


しかし、リノベーション後の部屋はどうでしょか?

ホワイトインテリア空間に蘇ったリビング&ダイニングは、清潔感が前面に出て、とてもおしゃれになっています。さらに弊社リノベーションの代名詞ともいうべき「ナチュラルキッチン」は、温もりを感じることができ、まるで「おしゃれなカフェのお店にいるような雰囲気」を出しています。


さらにキッチンの使い勝手向上のため、こちらの部屋には「IKEAのキッチンカウンター」を設置しています。

弊社物件で今まで手掛けたリノベーション部屋においては、調理台がついた可動式のキッチンカウンターが設置されていましたが、完全受注&特注品であるため、1台製作するのに「30万円」近い費用が掛かってしまうことから、コスト削減のため「昨年度よりIKEA製のキッチンカウンター」を試験的に導入した所、これが大正解。


今回のリノベーション部屋においても、IKEA製のキッチンカウンターを置かせてもらいましたが、ご入居者様からもとても喜ばれ、満足して頂いているとのことです。



2.使い勝手がよくなり、人気物件になる

リノベーションと聞くと、「費用が高額になってしまう」といったイメージが強くなってしまいますが、ただ工夫次第で「コストを抑える」ことは十分可能であり、コストを抑えたとしても、部屋のクオリティーが下がることはありません。


(1)床材変更する場合

築年数が経過している物件では、フローリングの色が濃い場合が多く、室内を明るく見せるためには、床材を交換した方がいい場合があります。


賃貸物件において、床材を交換する場合、一般的には「フロアタイル」もしくは「クッションフロア」のどちらかとなります。


フロアタイル・クッションフロアとも、素材は「塩化ビニル」となっていますが、前者は「タイル」みたいになっており、一枚ずつ貼りながら施工するのに対して、後者はシート状になっていて、フロアタイルと比べて施工が簡単になります。


フロアタイルは、見た目的には「本物の床材」みたいになっていることから、リノベーションの質を上げたい場合には、とても優れた床材と言えます。ただクッションフロアと比べて「単価が高い」ので、全ての部屋をフロアタイルにしてしまうと、それだけでも何十万円という費用になってしまいます。


一方、クッションフロアは「フロアタイルと比べると費用が安い」のがメリットで、更にフロアタイルと比べてクッション性があることから、吸音効果が期待できます。


賃貸業界においては「上下階における生活音問題」が発生しやすいことを踏まえると、無理してまでフロアタイルを施工するより、クッションフロアを選択したほうが、集客する際も説得力がある説明をすることができるので、1年ぐらい前から弊社では、クッションフロアを積極的に採用しています。


(2)和室を無理してまで洋室に変更する必要はない

築年数が経過している物件では、和室部屋が標準となっている所があります。

賃貸業界において、和室部屋があると「退去時に表替え費用が必然的に発生」してしまうため、ご入居者様負担が発生してしまうことから、近年では「和室部屋がある部屋では洋室に間取り変更」している所が急激に多くなってきています。


和室を洋室に変更すると、賃貸検索サイト上においても「有利」になりやすくなりますが、ただ無理してまで和室を洋室に間取り変更したとしても、室内空間に違和感を感じてしまいます。


弊社物件も、和室部屋が標準となっていますが、弊社では「上記の理由」により、和室部屋をあえて残すことにして、畳を琉球畳に変更しました。


畳自体をおしゃれでモダンな琉球畳にすることで、室内がとてもおしゃれ&居心地がよくなり、さらに琉球畳は「日焼けがしにくい」ことから、ご入居者様が「破損や汚損をしない」限りは「表替えは不要」となります。


実際琉球畳に変更したことによって、お客様自身が「見たことがなく、畳自体がモダンでおしゃれ」になっているので、集客上プラスに働いてくれる可能性が高くなっています。


(3)トイレ本体を変えなくても、おしゃれ空間は作れます

弊社物件において、一番低コストのリノベーション個所は、実はトイレ。

トイレ本体は「普通に使える」ので、リノベーション後もそのまま使用しますが、それ以外の部分は全て一新しています。


変更したのは、「両壁+天井の壁紙交換」「床材をテラコッタ風のクッションフロアに変更」「トイレットホルダー」「タイオかけ」「棚板」を新しく設置しただけです。


同じトイレなのに、リノベーション後のトイレは「ここが賃貸なのか?」と思わず疑ってしまうほど、クオリティーが高くなっています。



3.仲介会社の協力が凄い

仲介会社の協力が凄い

不動産仲介会社は、契約成立時に発生する「仲介手数料」が「唯一の売上」となることから、自社物件はもちろんのこと「他社物件」であっても、積極的にお客様を案内して、何とかして契約に持ち込みたいと考えています。


築年数が浅い物件では、募集開始と同時に「すぐに反響」がおこるので、早期に部屋が埋まりやすくなりますが、一方築年数が経過している物件では、資産価値が低下しているので「家賃値下げ」を余儀なくされてしまい、仮に1件契約が成立したとしても、売上的にはイマイチになってしまいます。


しかし、リノベーション物件の場合では、リノベーションを機に「家賃値上げをしている」「部屋が新築並みになっている」ので、仲介会社としても「成約しやすくなる」ことから、広告料がついていなくても、積極的に案内してくれる可能性が高くなります。



4.管理会社も応援したくなる

管理会社も応援したくなる

物件を管理してる管理会社は、毎月の管理料が主な売上となります。


築年数が経過していたとしても、リノベーションを行えば「家賃アップ」は可能となり、リノベーション物件が成約したとなると、必然的に「管理料も多くなる」ため、当然ながらリノベーションを展開している物件では、優先的にお客様を案内してもらうように、仲介会社に働きがけをしてくれます。



5.まとめ

リノベーションをすると、物件資産価値が高くなり、家賃値上げも可能となることから、管理会社や仲介会社はもちろんのこと、オーナー様にとってもメリットを享受することができることから、「三方ヨシ」の関係を気付くことができます。


さらにお客様の立場で考えた際、「新築並みになっているのに家賃が新築より安い」リノベーション物件は、とても魅力的に映り、入居後の物件管理をしっかりと行えば、長期入居も期待できます。


長期入居に持って行くことができれば、仮に融資を受けてリノベーションをしたとしても、入居期間中に「借入が完済+利益確保」ができることから、「三方ヨシではなく、四方ヨシ」の関係性を気付く事が可能となり、人気物件の仲間入りを果たすことは、十分可能です。


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