不労所得が目的で不動産投資をすると、将来的には後悔してしまいます。

こんにちは。


働き方改革の影響のため、近年では企業において「残業時間」が今までと比べて大幅に減少してしまったところが多く目立ち、その結果残業手当が減少してしまったことで、収入が大幅に減ってしまった方は、とても多いのではないでしょうか?


そこで、一部の方が注目している副業として、不動産投資をしようと考えている方が増えてきているとのことです。

不動産投資にはいろいろありますが、企業にお勤めしている方でも、比較的投資がしやすいものとしては、アパート経営があります。


アパート経営は、株などに比べるとリスクは少なく、需要が見込めるエリアに賃貸アパートがあれば比較的入居率を確保することができ、また面倒な管理・客付けは管理料などを支払えば管理会社が全て行ってくれるので、素人でも比較的参入しやすい投資といえますが…



ただこれは表向きの話で合って、不動産投資は実はそんな甘いものではありません。

不動産投資を持ち掛けるのは、大手管理会社の営業担当。


営業担当がよく言うセリフは…

☑何もしなくても毎月家賃が通帳に振込まれる

☑生命保険や年金の代わりになる

☑相続税対策としてとても有効

☑更地にしておくより、建物を建てた方が税金が安くなる=固定資産税


近年、賃貸アパートを建てる場合は、金融機関の方で「空室保証」(=空室が発生しても家賃を保証してくれる制度)がついていないと、融資そのものが認めないケースの方が多いので、何もしなくても毎月一定額の家賃は振込まれます。






ただし、大手管理会社による空室保証は「契約年数内」においては家賃は支払うものの、家賃の金額に関しては、多くの管理会社の家賃保証では「数年ごとの見直し」を契約書に記載しているので、将来的には家賃減額はあり得ることを示唆しています。


また10年に1度のペースで外壁塗装及びコーキングの打ち直しをしなければ、建物寿命を短くしてしまうので、必ず行わなければならないのですが、ただこの費用に関して、管理会社ごとで異なるものの、空室保証に含まれていない所もあり、もし外壁工事を自分達で行わなければならない時には、事前にその費用をプールしておくか、または金融機関に借入を起こさなければなりません。



さらに室内設備に関しても、時間の経過と共にどうしても古くさくなってしまい、そのことが入居促進に悪影響を及ぼしてしまうことがあります。室内設備交換に関しては、空室保証外になっている物件が多いので、オーナー様負担になってしまいますが、ただ設備によっては高額になるものもありますので、交換することが難しい場合もあります。




不動産投資は、一般的に新築~築10年までは比較的順調にいくと言われていて、それ以降は物件価値がどうしても下落してしまうので、家賃減額や修繕費用の増加などにより、経営的にも黄色信号が目立つようになりますが、これはあくまでも管理会社にまかせっきりにしていた場合のこと。


賃貸経営を行う上で一番大切なことは、入居者様目線で経営を行うこと。


例えば、ご入居者様が「設備の調子が悪いな~」と管理会社に相談をされた時に、すぐに交換をするように指示を出すようなこと=顧客サービスの徹底をしっかり行っていれば、長期入居も可能となり、経営的にも安定してきますが、ただあまりにも管理会社に頼りすぎてしまうと、これはあまりないことではありますが、中には担当者が怠けて対応してしまうこともあり、このことがオーナー様の物件評価を下げてしまう=口コミで広がってしまうこともあります。


不労所得がしたいという安易な気持ちから、不動産事業に参入してしまうと、将来後悔をしてしまうので、注意が必要です。



#不動産投資

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