不動産投資の理想と現実とは?


不動産投資を行っている方は、おそらく「本業とは別の副収入を得られる」「年金代わりになる」「他の投資と比べてインフレに強い」等の理由で算入されていると思います。


確かに、不動産投資は「入居さえ決まってしまえば、毎月家賃収入を得られる」ので、安定した投資と言えますし、面倒な管理業務に関しては、管理料を支払うことによって、管理会社が対応してくれるので、どうしても不動産投資=不労所得というイメージが強くなってしまっています。


しかし、これはあくまでも「うまくいっている場合」のみの話であり、どのような業種でも言えることですが、良い時もあれば悪い時も当然あります。稼働率が悪くなった時、一昔前であれば、家賃を値下げすれば解決できていた問題が、今では家賃を値下げしても、空室が埋まらないことの方が大きくなっています。


では、現在の不動産投資における問題点とは、一体どのようなものなのか、またそれを解決するためには、どのような方法があるのかを、お伝えしていきたいと思います。


 

▼目 次

1.市場は既に飽和状態

2.安く貸すと経営が大変なことに

3.物件の資産価値は必ず低下します

4.成功している投資家の特徴とは?

5.まとめ

 

1.市場は既に飽和状態

不動産投資は、お客様が入居してもらわなければ「経営が成立」しませんが、日本は今後少子高齢化が急速に進むことから、一部のエリア以外では「人口が減少」していくことが明白となっています。


賃貸物件数に関しては「現時点」においても、エリアによっては供給過多状態が続いていますが、今後賃貸物件数を抑制しない限り、供給数がさらに上回ってしまうため、空室率の悪化は避けることができません。


仮に現在売りに出されている物件の利回りが、良い数字であったとしても、空室率悪化や家賃下落が進んでしまえば、キャッシュフローが回らなくなってしまい、売却しようと思っても、利回りが低下している物件を積極的に購入する人は、まずいなくなってしまうので、最悪な事態になってしまう可能性が出てきてしまいます。


このような話をしてしまうと、「それなら空室保証があるサブリース契約」をすればいいと考える人がいます。確かにサブリース契約すると、空室部屋が沢山あったとしても、毎月一定の賃料が支払われるので、オーナー様としても「安定した賃貸経営」を行うことができます。


しかし、サブリース契約の最大のデメリットは、サブリース会社が「借地借家法における借主」の立場となってしまうため、家賃相場と現在の賃料に大きな乖離がある時には、家賃減額交渉をすることができ、これを拒むことができない点です。値下げ額に関しては「交渉によって決定」されるものの、減額が大きくなると、経営自体が厳しくなってしまいます。


サブリース契約は、手数料(管理料)が10~20%となっているため、集金管理システムで管理している物件で稼働率が90%以上であれば、サブリース契約で経営するより、集金管理システムの方が、結果的にはメリットが大きくなります。



2.安く貸すと経営が大変なことに

安く貸すと経営が大変なことに

借り手が見つからないと、つい「安くして早期に決めた方が、機会損失を最小限に防げる」と考えてしまいがちですが、家賃を安くして貸し出してしまうと、かえってトラブルに巻き込まれてしまうケースが大きくなるので要注意です。


1)入居者の質の低下

賃貸業界的には有名な話ですが、家賃を安くして貸し出してしまうと、(一部の方のみではありますが)質の悪い入居者が入ってくることがあります。このような方が入居してしまうと、「入居者同士におけるトラブル増加」「設備を壊してしまう」等といった問題が増加しやすくなり、結果的には「他の入居者が我慢ができなくなってしまい退去」してしまうといった「負のスパイラル」状態になってしまうことも、十分あり得ます。


2)家賃滞納リスク増加

近年では「家賃保証会社」を利用している物件が多いため、仮に家賃滞納が発覚しても、保証会社に代位弁済請求をすることによって、家賃を立て替えてもらうことができます。ただ仮に保証会社を利用していたとしても、管理会社は「家賃滞納に対して厳しい」ので、入居前に行う「入居審査」において「過去に滞納歴」があると、保証会社/管理会社によっては、一発で入居をお断りすることもあります。


3)収入減少

家賃相場を意識した集客をしていると、当然ながら「家賃を値下げして募集」することになるので、今までと比べると「収入は減少」してしまいます。集金管理物件では、空室が埋まらなければ、家賃収入が発生しないため、空室が長期化/入居率が低下してしまうと、経営自体が厳しくなってしまいます。



3.物件の資産価値は必ず低下します

物件の資産価値は必ず低下します

どれだけ素晴らしいデザイナーズ賃貸であったとしても、築年数が経過すれば、価値を維持することはできません。


そのため、家賃はどうしても値下げしなければなりませんが、投資目的で物件を購入されている方の場合、「実質利回り」で確認されているはずですが、手を施さなければ「資産価値が低下し、家賃も連動して値下げ」しなければ集客することができないため、数字だけで物件判断するのは、大変危険な行為です。


実際、某エリアの築古賃貸マンションを複数購入した投資家さんは、空き部屋をリフォームして貸し出そうとした際、家賃帯を5万円を希望していましたが、実際は4万円台。さらにリフォームにおいても「当初は現在ある設備」はそのまま活用予定でしたが、ふたを開けてみると「フルリフォーム」された状態で成約となっていました。


投資家さんが希望していた家賃帯より「安い賃料で成約」となってしまうと、その物件における資産価値が「下がっている」ことを意味し、今後同様のリフォームをしても、前回の家賃帯以上の賃料設定することは、非常に難しくなってしまうため、利回りだけで物件評価するのは、大変危険であると言えます。



4.成功している投資家の特徴とは?

成功している投資家の特徴とは?

成功している投資家さんの特徴としては、物件自体を「モノ」扱いしていない点。


投資用物件は、築年数が経過しているものが中心となるので、どうしても現在の部屋のままでは客付けすることが難しくなってしまいます。しかし「計画性」をもってリノベーションを行い「何年で回収し、利益はどのくらいになるのか?」をしっかりとシミュレーションを行っているので、リノベーションをしてミスをするようなことは、少ないです。


また客付けを行ってくれる「仲介会社」に対しても、意見交換などを積極的に行っており、成約に繋げることができた場合には、しっかりとお礼をしています。


上記は、社会人としては当たり前のことですが、投資家として成功している方は、賃貸経営や不動産投資をよく勉強しています。



5.まとめ

いかがだったでしょうか?


実は弊社物件は、自分の祖父が1993年に相続税対策として、賃貸経営を開始しました。

当時は物件供給数が少なかったので、募集=即入居という喜ばしい時代でしたが、2000年以降「エリア内に競合他社物件」が次々と建設してきたため、家賃維持することが難しくなり、そのころから空室が目立ち始めるようになりました。


2006年に父と祖父を相次いで亡くし、急遽2代目オーナーとして就任した時には、すでに債務超過状態となっていて、いつ自己破産してもおかしくはない状態でした。その後「賃貸経営を本格的に勉強・実践し、差別化リノベーションを展開」した結果、今では黒字決算が当たり前となるぐらいにまで、物件資産価値を上げることができるようになりました。


不動産投資は、皆様が思っている以上「ラク」な商売ではなく、仮に楽な商売=不労所得的な感覚で使用と考えていると、必ず将来痛い目にあうので、やらないほうがいいと思います。


#不動産投資

#不労所得

#賃貸経営




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