不動産賃貸サイト集客の限界
更新日：2022年12月25日
賃貸物件を募集する際、仲介会社にお願いして「不動産賃貸サイト」に物件情報を掲載してもらうのが、一般的となっています。
賃貸サイトのメリットは、反響が得られれば早期に客付けすることは、十分可能です。
ただ、お部屋を貸す管理会社や貸主にとっては、借主が希望される部屋の条件に「たった一つでも合致」していなければ、詳細画面上に掲載されませんので、必然的に成約候補から「除外」されてしまいます。
特に、築年数が経過している物件においては「安く借りたい」と考えている方が物件検索をしているため、必然的に「価格競争」が発生してしまい、その結果「エリア内における家賃相場が下落」し、そこからさらに価格競争が発生するといった「負のスパイラル状態」が発生してしまいます。
▶負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。
築年数が経過したとしても、お部屋探しをされている方にとって「理想的な部屋を提供」することができれば、家賃相場を無視した集客は「十分に可能」であると言えます。弊社物件は築年数が経過しているものの、集客方法を見直すことによって反響率を倍にさせることに成功し満室経営を実現しています。
本投稿は、不動産賃貸サイト集客の限界の理由と、効果が期待できる集客方法についてお伝えいたします。
▼目 次
①リフォーム・リノベーションはしっかりと行う
これは築年数一切関係なく言えることですが、お部屋探しをされている方は「室内が清潔でおしゃれな部屋」を望んでいますので、最低限のリフォームやリノベーションは行うのが必須です。また賃貸空室対策で最も重要なことは、同じような部屋を作らないこと。
賃貸サイト上のお部屋を見ていただき「比較」するとよくわかりますが、募集中のお部屋は「大抵同じような部屋」となっていることから、資産価値が低下しやすい築古物件ほど「価格競争」が起きやすくなることから、たった一つでもいいので「ここだけは他社物件には負けない」ような設備などを設置することが重要となります。
弊社物件では徹底的な差別化戦略を打ち出すことによって、価格競争からの脱却に成功し、収益性を高めることに成功しました。
▶弊社リノベーションに関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】弊社アパートの人気№1リノベーションルームを大公開！キッチン編
【過去記事】弊社アパートの人気№1リノベーションルームを大公開！洗面台編
②人気設備をつけるべきかどうか？
今の時代、当たり前となっている「賃貸物件におけるインターネット無料化」
インターネット無料化にすることによって、毎月の使用料及び開設工事などが不要となるので、集客上有利になると、管理会社担当者はもちろんのこと、インターネット設置会社も強く主張していますが、ただしインターネット無料というのは、インターネット通信環境に関しては「一切保証」していません。
動画を視聴するとなると「通信速度が多くなる」ことから、多くの方がいる夜の時間帯において「一斉に動画オンラインゲームなどを利用」されることによって、通信速度が一時的に低下してしまうリスクが発生してしまいます。
インターネット無料化しないと集客上マイナスになってしまうのは、単身者向け物件のみであり、ファミリー物件の場合ですと、必ずしも成約の決め手にまでには至らないケースがあります。
そのため無理に人気設備を導入するより、部屋のクオリティーを高めることを意識した方が、結果的には早期に部屋が埋まる可能性が高くなります。
▶インターネット無料化に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】インターネット無料物件に切り替えれば、空室が埋まるのか？
③無料ツールを有効的に使う
今、一部の仲介会社においては「脱・賃貸サイト集客」をしている所があります。
仲介会社にとって、賃貸サイト集客は「反響が得られれば契約につなげられ、仲介手数料をもらえる」ことから、その物件が他社管理会社物件であっても、普通に賃貸サイト上に物件掲載をします。
ただ、同サイトに物件を掲載するとなると、「掲載枠を購入」しなければならず、さらに反響に応じて「課金される」ことから、頭の痛い部分と言っても過言ではありません。
▶賃貸サイトの裏側については、こちらの動画をご覧下さい。
【動画】必見！セミナー④不動産会社によるポータルサイト掲載する空室の選別方法を理解しよう！
そこで、一部の仲介会社では「脱・賃貸サイト集客」を強化し、若い世代が日常生活上でも活用している「TikTok」「Twitter」「Instagram」「YouTube」を活用して物件PRを展開しています。
このことについては、不動産投資の「楽街」でも取り上げられています。
余談ではありますが、弊社物件においても、自社HP及びTwitter・Instagramを活用した集客を行っていますが、正直な話「賃貸サイト経由での成約より、独自集客による集客で成約になったケースがとても多く、割合としては8対2（場合によっては9対1）となっています。
InstagramやTwitterなどは、広告を出さない限りは、無料で配信することができるので、物件認知度を上げる方法としては、費用対効果は抜群であると言えます。
④管理会社／仲介会社に協力してもらう
貸主が管理委託している物件で、管理会社と仲介会社が「同じ」の場合、仲介会社は「自社物件の募集部屋を最優先で客付けしたい」と考えています。
このため、貸主が客付けに成功させた場合、自社仲介会社で「賃貸借契約」を結びたいと考えています。
これは管理会社（仲介会社）によって対応が異なりますが、一部の会社では「貸主がお客様を客付けし、自社の仲介会社に紹介・ご契約をしていただく事で、仲介手数料が半額」になるケースもあります。
お客様の立場で考えれば、本来発生してしまう「仲介手数料が半額になる」と聞けば、お部屋に入居したいと考える方が多くいるはずであることから、集客上においても差別化を図ることができます。
⑤貸主で客付けしたいなら
近年では貸主自ら率先して客付けをしている方が多くいます。
株式会社ウチコミにおいては、貸主自ら物件募集を行うことができます。
オーナー様は募集物件の写真を同サイト内に送信することによって、同サイト内において募集掲載することができ、一番の特徴としては「仲介会社を介さず直接対応」することができる点。
一般的な賃貸募集で「家賃交渉」などが入ると、担当者→管理担当者→貸主に連絡入りますが、貸主が直接対応することによって、すぐ決済できるため成約率を向上させることができます。
なお、同サイト経由で成約となった場合、貸主がエージェント会社に「仲介手数料1か月分」を支払うだけで、それ以外の費用（掲載料や広告料など）は一切発生しないとのこと。
⑥まとめ
これはどの業界にも言えることですがお客様が商品を探す時に、ご自身が検索画面上からしっかりと検索した場合とポータルサイトなどから検索した場合とでは、圧倒的に「ご自身でしっかりと検索」された方の方が、閲覧時間が長くなり、直帰率も低くなることから、成約率が高くなります。
さらに今の時代は、SNSが日常生活上においても活用されていることから、希望条件に1つでも合致しなければ、成約がゼロになってしまう「賃貸サイト」より、ご自身で情報配信したほうが、はるかに成約率は高くなることから、今後「賃貸サイト集客」は難しくなっていくものと思われます。
今回ご紹介した内容は賃貸系にとって非常に重要な情報と言えますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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