不動産賃貸サイト集客の限界


賃貸物件を募集する際、仲介会社にお願いして「不動産賃貸ポータルサイト」に物件情報を掲載してもらうのが、一般的となっています。


賃貸サイトのメリットは、お部屋探しをされている方が「物件検索」をされるので、反響が得られればの話になってしまいますが、早期に客付けすることは、十分可能です。


ただ、お部屋を貸す管理会社やオーナー様にとっては、お客様が希望される部屋の条件に「たった一つでも合致」していなければ、詳細画面上に掲載されませんので、必然的に成約候補から「除外」されてしまいます。

不動産賃貸サイト集客の限界

特に、築年数が経過している物件においては「安く借りたい」と考えている方が、物件検索をしているため、必然的に「価格競争」が発生してしまい、その結果「エリア内における家賃相場が下落」し、そこからさらに価格競争が発生するといった「負のスパイラル状態」が発生してしまいます。


築年数が経過している物件を所有しているオーナー様にとって、家賃相場の下落は「死活問題」と言っても過言ではありません。

築古物件における賃貸サイト集客は、非常に厳しくなります

築年数が経過すればするほど、修繕費が多くなることから、家賃相場の下落によって、必然的に「年間家賃収入が減少」してしまうことから、キャッシュフローが回らなくなるといった懸念材料が発生してしまいます。これは「一括借り上げ物件」でも同じです。



築年数が経過したとしても、お部屋探しをされている方にとって「理想的な部屋を提供」することができれば、家賃相場を無視した集客は「十分に可能」であると言えます。ただ賃貸サイト上においては、「条件が1つでも合わない」物件は、その場でフェードアウトしてしまいますので、集客方法の見直しをすることによって、家賃相場を無視した集客を確立することができます。


では、どのような対応をとればいいのか?


 

目 次

①リフォーム・リノベーションはしっかりと行う

②人気設備をつけるべきかどうか?

③無料ツールを有効的に使う

④管理会社/仲介会社に協力してもらう

⑤オーナー様ご自身で客付けしたいなら

⑥まとめ

 


①リフォーム・リノベーションはしっかりと行う

①リフォーム・リノベーションはしっかりと行う

これは築年数一切関係なく言えることですが、お部屋探しをされている方は「室内が清潔でおしゃれな部屋」を望んでいますので、最低限のリフォームやリノベーションは行うのが必須です。また賃貸空室対策で最も重要なことは、同じような部屋を作らないこと


賃貸サイト上のお部屋を見ていただき「比較」するとよくわかりますが、募集中のお部屋は「大抵同じような部屋」となっていることから、資産価値が低下しやすい築古物件ほど「価格競争」が起きやすくなることから、たった一つでもいいので「ここだけは他社物件には負けない」ような設備などを設置することが重要となります。



②人気設備をつけるべきかどうか?

人気設備をつけるべきかどうか?

今の時代、当たり前となっている「賃貸物件におけるインターネット無料化」

インターネット無料化にすることによって、毎月の使用料及び開設工事などが不要となるので、集客上有利になると、管理会社担当者はもちろんのこと、インターネット設置会社も強く主張していますが、ただしインターネット無料というのは、借主による使用料及び開設工事は不要になるものの、インターネット通信環境に関しては「一切保証」していません。


近年では「テレビ離れ」が深刻となっていて、自宅内においては「動画を見ている」方が多くなってきていると言われています。動画を視聴するとなると「通信速度が多くなる」ことから、多くの方がいる夜の時間帯において「一斉に動画オンラインゲームなどを利用」されることによって、通信速度が一時的に低下してしまうリスクが発生してしまいます。


インターネット無料物件においては、この点はしっかりと説明しているはずではありますが、速度低下が発生してしまうと、やはりお客様の立場で考えた場合には「嫌になってしまう」はずです。


インターネット無料物件にご入居されている方の中には、退去時における原状回復を覚悟の上で「ご自身が選んだプロバイダ」と契約して、インターネット環境を快適にされている方もいます。


③無料ツールを有効的に使う

今、一部の仲介会社においては「脱・賃貸サイト集客」をしている所があります。

仲介会社にとって、賃貸サイト集客は「反響が得られれば、契約につなげられ、仲介手数料をもらえる」ことから、特に成約が取れそうな物件においては、その物件が他社管理会社物件であっても、普通に賃貸サイト上に物件掲載をします。


ただ、一方で賃貸サイトに物件を掲載するとなると、仲介会社が「掲載枠を購入」しなければならず、さらに反響に応じて「課金される」ことから、ランニングコストがどうしても発生する点においては、頭の痛い部分と言っても過言ではありません。


そこで、一部の仲介会社では「脱・賃貸サイト集客」を強化し、若い世代が日常生活上でも活用している「TikTok」「Twitter」「Instagram」「YouTube」を活用して物件PRを展開しています。


このことについては、不動産投資の「楽街」でも取り上げられています。


余談ではありますが、弊社物件においても、自社HP及びTwitter・Instagramを活用した集客を行っていますが、正直な話「賃貸サイト経由での成約より、独自集客による集客で成約になったケースがとても多く、割合としては8対2(場合によっては9対1)となっています。


InstagramやTwitterなどは、広告を出さない限りは、無料で配信することができるので、物件認知度を上げる方法としては、費用対効果は抜群であると言えます。



④管理会社/仲介会社に協力してもらう

管理会社/仲介会社に協力してもらう

オーナー様が管理会社と管理委託している物件で、管理会社と仲介会社が「同じ」の場合、仲介会社は「自社物件の募集部屋を最優先で客付けしたい」と考えています。


このため、オーナー様が「集客をお手伝い」し、客付けに成功した場合においては、自社の仲介会社において「賃貸借契約」を結びたいと考えています。

これは管理会社(仲介会社)によって対応が異なりますが、一部の会社では「オーナー様がお客様を客付けし、自社の仲介会社に紹介・ご契約をしていただく事で、仲介手数料が半額」になるケースもあります。


お客様の立場で考えれば、本来発生してしまう「仲介手数料が半額になる」と聞けば、お部屋に入居したいと考える方が多くいるはずであることから、集客上においても差別化を図ることができます。



⑤オーナー様ご自身で客付けしたいなら

オーナー様ご自身で客付けしたいなら

今回ブログテーマとした「不動産賃貸サイト集客の限界」についてですが、近年ではオーナー様自ら率先して客付けをしている方が多くいます。


オーナー様ご自身で「物件専用HP」やSNS開設をしなければ、当然ご自身で集客することができませんので、仲介会社にお願いして「賃貸サイトに掲載してもらう」のが当たり前となっていましたが、近年では「オーナー様自ら客付けすることができる専用サイト」が開設されたことから、独自集客が簡単に行うことができます。


株式会社ウチコミにおいては、オーナー様自ら物件募集を行うことができます。

オーナー様は募集物件の写真を、同サイト内に送信することによって、同サイト内において募集掲載することができ、一番の特徴としては「仲介会社を介さず、直接対応」することができる点。


一般的な賃貸募集では、お客様から「家賃交渉」などが入ると、担当者→管理担当者→オーナー様に連絡がいくので、例えば管理会社が定休日の場合、オーナー様にその情報が届くのは数日後となってしまうので、繁忙期にそのようなことをしていると、お客様を取り逃がすことにもなります。


ただ、お部屋探しをされている方と、オーナー様が直接対応することによって、お客様から提案された交渉内容に関して、オーナー様がすぐに判断することができる点は、成約率を向上させる要因になります。


なお、同サイト経由で成約となった場合、オーナー様がエージェント会社に「仲介手数料1か月分」を支払うだけで、それ以外の費用(掲載料や広告料など)は一切発生しないとのこと。



⑥まとめ

これはどの業界にも言えることですが、お客様が商品を探す時に、

ご自身が検索画面上からしっかりと検索した場合と、ポータルサイトなどから検索した場合

とでは、圧倒的に「ご自身でしっかりと検索」された方の方が、閲覧時間が長くなり、直帰率も低くなることから、成約率が高くなります。


さらに今の時代は、SNSが日常生活上においても活用されていることから、希望条件に1つでも合致しなければ、成約がゼロになってしまう「賃貸サイト」より、ご自身で情報配信したほうが、はるかに成約率は高くなることから、今後「賃貸サイト集客」は難しくなっていくものと思われます。


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